전문가칼럼
[내게 맞는 재테크]분양권 재테크 포인트[1]| 분양권 재테크 포인트 - 분양권 전매제한 9월 전망 |
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26일 국회 법사위 소위에서 부동산 관련 각종 법안이 통과됨에 따라 부동산시장이 앞으로 어떻게 반응할지 관심을 모으고 있다. 아직 본회의 통과가 남아 있지만 예정대로 통과되면 분양권 전매제한은 9월 8차 동시분양부터 적용될 전망이다. 월드컵 열기로 거래가 한산했던 서울시 분양권 가격이 7월 들어 상승세로 반전하였고, 하반기 부동산시장에 대해 가격상승과 하락전망이 엇갈리고 있어 이번 칼럼에서는 분양권과 관련된 재테크 포인트를 알아 보고자 한다. ▶아파트분양권과 전매. 아파트에 대한 분양계약을 체결한 자의 분양 당첨일 이후 그 아파트의 사용검사일 전일까지의 기간동안 아파트를 분양 받을 수 있는 권리를 말한다. 분양권이라 함은 주택을 분양 받은 권리로 청약예금, 청약부금, 청약저축 등 주택통장가입자에게 우선 공급하는 분양아파트의 입주권인 것이다. 과거에는 일단 주택을 분양 받게 되면 입주시까지 타인에게 그 권리를 양도할 수 없었다. 주택에 대한 투기를 방지하기 위해 실수요자가 아닌 자가 분양을 받은 후 시세차익을 얻기 위해 타인에게 입주 전에 양도하는 것을 금지했던 것이다. 그러나 98년 이후 침체된 분양시장을 활성화하기 위해 전매를 허용함으로써 분양권 전매는 일종의 투자상품으로 대두한 것이다. 또한 청약통장이 없어서 새 아파트를 분양 받을 수 없던 사람들은 입주 때까지 기다리지 않더라도 합법적으로 분양권을 매입하여 자기명의로 편리하게 내집마련을 해왔다. ▶분양권 전매제한 부활. 금년 들어 정부가 부동산시장 안정화 기조로 정책을 급선회한 것은 아파트 가격의 지나친 상승과 분양권전매등 투기적 수요로 부동산시장이 과열양상을 보인다고 판단했기 때문이다. 분양권 전매제한이란 투기과열지구로 선정된 서울에서 아파트를 분양받아 중도금을 2회 이상 납부했더라도 분양계약일로부터 1년이 지나지 않았다면 다른 사람에게 팔 수 없다는 것이다. 이에 따라 아파트는 계약후 1년간 분양권 전매를 할 수 없고 이를 어기면 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다. ▶분양권 투자전략 점검. 만약 9월 1일부터 분양권 전매조치가 시행되면,(1)2001년 8월 31일 이전 (2)2001년 9월 1일 ~ 2002년 8월 31일 (3)2002년 9월 1일 이후 등 분양시점별로 전매횟수와 시기가 달라질 것으로 예상된다. (1)2001년 8월 31일 이전에 분양 받아 분양후 1년이 지난 아파트는 이번의 전매제한 조치에 해당되지 않는다. 분양권 소유자는 원하는 때에 팔 수가 있다. 그만큼 환금성이 높지만 분양 초기에 이미 프리미엄이 높게 형성된 곳이 많아 수익성은 그리 높지 않으므로 입주를 목적으로 하는 실수요자가 투자하는 것이 적합하다. (2)2001년 9월 1일 ~ 2002년 8월 31일 사이에 분양한 아파트는 시행일 기준으로 분양한 지 1년이 안되는 아파트로 이 아파트의 분양권 소유자는 1회에 한해 전매할 수가 있다. 제한조치 시행일 전에 분양권 전매가 몇번이나 이뤄졌는지 상관없이 금년 9월 1일 이후 1회에 한해 팔 수가 있을 것으로 예상한다. 전매제한조치를 예상하지 못한 분양권 매입자들의 재산권을 보호하기 위한 경과조치가 있을 것이기 때문이다. (3)2002년 9월 1일 이후 분양한 아파트는 분양권의 환금성이 많이 떨어진다. 분양후 1년이 지나야 팔 수가 있기 때문에 단기차익을 노린 수요가 크게 줄어들고 분양권값이 오를 가능성도 낮아지는 것이다. 오히려 3회차 중도금을 낼 무렵(분양후 1년 시점)분양권값이 많이 오를 것 같다. 이때부터 자유롭게 분양권을 팔 수 있어 환금성을 노린 수요가 늘어날 것이기 때문이다. 국회 본회의 통과가 완전히 되어야 전매 제한시기와 그 전략이 정해질 것이므로 현재 분양권을 소유한 사람과 투자를 염두에 두고 있는 사람은 분양권 전매제한 시기 확정 발표를 예의주시할 필요가 있다. |
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