전문가칼럼
[내게 맞는 재테크]해외부동산투자 어떻게 하나| 해외부동산투자 어떻게 하나 -Q & A- |
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고객상담을 하다보니 요즘 부쩍 해외부동산에 대해 질문해 오시는 분이 많습니다. 국내뿐 아니라 해외부동산에도 관심이 많은 요즘 질의답변 형식으로 알아보겠습니다.
Q 해외부동산투자에 대한 관심은?. A 해외부동산 투자는 한국인이 많고 환경이 좋은 미국과 캐나다,호주,뉴질랜드 등의 지역에 대한 관심이 가장 높습니다. 조기유학과 해외이민이 증가하면서 이들의 실수요에 따른 구입문의가 늘어나고 있으며, 특히 한인 교민들과 유학생 밀집지역에서의 임대주택사업에 대한 문의를 가장 많이 하십니다. 해외부동산 투자는 주로 교육환경과 자연환경이 우수한 선진국가를 대상으로 이루어지지만 최근에는 투자대상 지역이 중국이나 인도네시아,미얀마 등 개발도상국으로까지 확대되는 추세입니다. 이들 지역은 5%대 이상의 고성장을 하고 있어 부동산 가격의 상승 가능성이 높다고 전망하기 때문입니다. 특히 인구유입이 늘어나 주택난을 겪고 있는 중국 베이징과 상하이는 주택임대수익률이 높아 새로운 투자처로 떠오르기는 했지만 투자위험이 높으므로 신중을 기해야 합니다. Q 해외부동산투자의 조건은?. A 대한민국 국민은 크게 거주자와 비거주자로 구분될 수 있는데, 이 구별은 국적과는 관계없이 주소 또는 거소의 소재에 의해 결정됩니다. 최근에는 해외여행 자유화와 조기유학 열풍으로 자주 국내와 해외를 오가는 사람들이 많아져 거주자와 비거주자를 판단하는 것이 예전에 비해 쉽지 않지만 부동산 구입에서부터 세법에 이르기까지 적용방법이 각각 다르기 때문에 거주자냐 비거주냐의 여부가 중요합니다. 왜냐하면 현재 국내거주자의 해외부동산 구입은 허가사항이 아니기 때문입니다. 해외부동산 투자가 늘어나고는 있지만, 현재는 거의 대부분이 현지 교민들에 의한 투자입니다. 국내거주자의 해외부동산 취득은 2006년 이후에나 전면 개방될 예정이며, 아직은 그 장벽이 아주 높습니다. 현행 외환거래법에 따르면 개인이 해외에 주거용 주택을 구입할 경우는 한국은행에 반드시 신고해야 하며, 국세청에 송금내역도 통보됩니다. 그나마 가능한 개인의 해외부동산 취득은 유학생 및 해외주재원 등이 2년 이상 현지 체류시 그 목적으로 지급되는 통상적인 교육비 및 체제비 범위 내에서만 주택구입이 허용되는 것이지 투자목적으로 구입하는 것은 허가받기 힘든 상황입니다. 단, 비거주자로부터의 상속이나 증여로 인한 해외부동산 취득은 제한이 없습니다. 비거주인 해외 영주권자 및 시민권자는 자금출처 확인을 통한 해외이주비 송금과 기타 비거주자 국내재산반출 등의 적법한 경로를 통해 송금한 후에는 취득이 가능합니다. Q 상업용부동산의 투자조건은?. A 거주자의 경우는 해외 직접투자 프로그램을 이용할 수 있습니다. 개인일 경우, 100만 달러 한도내에서 투자가 가능하지만 투자대상이 부동산임대업,부동산 분양공급업,골프장 운영업일 경우 등은 제한되며, 취득하고자 할 때에는 부동산에 대한 감정평가서,등기부등본 및 세무서장 발행 자금출처확인서를 의무적으로 세무서에 제출해야 합니다. 비거주자인 해외영주권자 및 시민권자는 주거용 주택과 마찬가지로 자금출처 확인을 통해 해외 이주비를 송금하거나 기타 비거주자 국내재산반출 등의 적법한 경로를 통해 취득할 수 있습니다. Q 해외 주거용 부동산 구입은?. A 장기간 유학중인 자녀가 있는 부모는 매월 집세로 상당 금액이 지불되기 때문에 자녀의 현지 체제를 위한 주택구입을 한번쯤은 생각해 보게 됩니다. 이 경우 유학생들에게 통상적으로 송금되는 교육비 및 체제비 범위 내에서만 주택구입이 가능하기 때문에 이 경우 잔액을 매월 정기예금통장에 적립하여 목돈 마련후 주택구입에 이용할 수 있습니다. 또 다른 방법으로 자금이 부족한 경우나 기타의 경우에는 현지 은행을 통해 주택담보대출금(Mortgage)을 받는 방법을 이용할 수 있습니다. 이 방법은 제한된 금액 한도 내에서 계약금을 지불한 뒤 매월 일정 금액을 지불하게 되므로 구입에 따른 부담이 다소 줄어들게 됩니다. 이때 대출금리는 국가나 지역,은행에 따라 다소 차이가 있지만 대출기간에 따라 약 4.5% ~ 7.99% 수준입니다. 주의할 점은 먼저 현지 부동산중개소나 변호사를 거래에 참여시켜 매매계약의 하자나 임대차관련 문제를 예방하는 것이며, 둘째 미국이나 캐나다 등 선진국일수록 취득이나 보유 관련 세금이 우라나라보다 크기 때문에 부동산가격상승률과 주택취득 및 보유시의 비용을 비교하여 결정해야 한다는 것입니다. |
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