전문가칼럼
[부동산 AtoZ]아파트 그 카멜레온에 대하여…| 아파트 그 카멜레온에 대하여… |
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부동산이라는 테마는 우리나라 사람들에게는 영원한 관심대상이다. 이중에 단연코 관심사는 아파트임은 두말할 필요가 없다. 그러나 신문에 나오는 관련기사의 용어들이 낯선 사람들도 많고, 뭐가 뭔지 이해하기 어려운 해설이 나올 때가 많다. 부동산 이야기만 나오면 격분을 토하는 사람, 돈도 없는 나한테는 먼나라 이야기라는 식으로 방관적인 사람, 부동산은 마치 돈동산이라는 생각으로 확실한 재테크 수단이라고 열변을 토하는 사람 등 여러 부류의 사람들이 있지만, 기본은 정보를 정확실히 이해하고, 전문가 수준까지는 아니지만 부동산상식부터 높이는 것이다. 부동산 상식이라는 것이 부동산 법률, 경매, 상가, 주택 등 많은 범위로 나눌 수가 있지만, 필자는 우선 간단한 아파트에 관한 이야기를 시작으로 연재를 시작하기로 한다. 아파트에 대한 단상 아파트의 탄생 1958년 종암동에 중앙산업이 5층짜리 종암아파트를 건설하면서 보급하기 시작되었던 아파트는 시민아파트 성격으로 탄생하였다. 이후 69년에는 아직도 재난기사가 나올 때 마다 나오는 와우아파트 붕괴사건이 터져 졸속공사의 대명사로 시민아파트가 국민들의 기억에 남게 되었다. 그러나 서울시의 인구는 계속적으로 증가하는 상황에서 공동주택인 아파트의 건설은 필연적이었고, 단독을 고집하던 중산층이상의 사람들도 아파트로 눈을 돌리기 시작하였다. 1970년대 1970년대 초에 이르러서는 아파트가 하나의 재산증식의 수단이 되었다. 지금은 익숙해진 복부인이라는 단어가 탄생하기 시작하였고, 지금의 타워팰리스와 비교할 수 있는 동부이촌동의 한강맨션아파트값이 주변 아파트가격을 결정하는 기준이 되었다. 프리미엄을 주고서라도 사겠다는 수요층이 형성되면서, 선착순 분양을 받기 위하여 밤새워 줄을 서서 분양을 받기 위하여 아르바이트생까지 동원하는 일들이 시작되었던 시기다. 평당 분양가격은 25만원~30만원에 이르렀다. 이때에 일반기업 월급이 약 5만원대였으니 지금과 비교하면 어느 정도였는지 짐작할만 하다. 또한 넘치는 시중자금으로 투자할 곳을 몰라 투자처를 찾아 돌아다니던 돈이 부동산으로 몰리는 시기이다. 70년대 말에는 강남권이 개발되면서 주택시장의 흐름이 강남으로 넘어오게되는 계기가 된다. 1980년대 연이은 오일 쇼크로 인하여 주택경기가 좀처럼 움직이지 않고, 침체가 심화되자, 정부는 규제정책에서 선회하여 각종 활성화대책을 내놓기 시작했다. 양도세 대폭완화등의 세제혜택, 전매금지기간 완화 등의 혜택을 내놓았다. 좀처럼 움직일 줄 모르던 주택시장은 80년말 3저시대의 개막과 더불어 각종경기의 활성화로 그 동안 미분양상태였던 목동 아파트와 올림픽아파트, 상계지역 아파트들의 분양에 가속화가 붙기 시작하였고, 신규아파트들도 공급과 더불어 모두 분양되기 시작하였고 '아파트 가격은 하룻밤 자고 일어나면 올라간다' 라는 말이 생길 정도였다. 정부는 이러한 가격상승을 막고자 신도시를 개발하고자 결정하였고, 89년 말에 신도시아파트를 분양하기 시작했다. 이때 신도시 분양가는 평당 150만원에서 180만원선으로 결정되었다. 당시 강남지역 아파트 평당 거래가가 480만원대였다. 1990년대 1990년대 초에 분양률이 90%이상이던 분양시장이 95년에 이르러 60%로 떨어지고, 부동산실명제의 영향이 나타나기 시작하면서, 주택시장은 좀처럼 살아날 기미가 보이지 않았다. 정부는 세금우대혜택, 소형건설의무비율 완화 등의 활성화 대책을 내세웠으나 별 변화가 나타나지 않았다. 이때 경기에 결정타를 날린 IMF사태가 발생하게 된다. 미분양 아파트가 10만 가구에 이르자 정부는 분양가 자율화라는 카드를 커내기에 이르고, 99년에 전매제한 조치를 풀고 주택경기 활성화대책을 세우게 된다. 2000년대 2000년대 초반에는 주택건설 활성화대책발표로 시작한 한해였다. 주택청약제도 개편으로 청약통장 취급은행이 확대되었고, 1967년 세운상가아파트로 시작되었다 잊혀졌던 주상복합아파트가 새로운 테마로 부상하게 되었다. 부의 상징으로 기존의 랜드마크적인 상징의 변화가 지금은 주상복합아파트로 이어지게 되었다. 2003년 현재 2003년은 1.8대책으로 시작한 한해였다. 이후 3.6대책, 5.23대책, 9.5대책, 10.29대책 등으로 이어지고 있다. 이러한 대책들은 천정부지로 오르는 주택시장을 잡기 위한 대책들로 이어지고 있다. 위의 글들은 단순히 그 동안의 중요 변화를 간단히 설명하였다. 이러한 글을 쓴 이유는 굳이 '역사는 되풀이 된다'는 말을 빌릴 필요도 없이, 과거에도 일어났던 일들이 분명히 앞으로도 모습을 바꾸어 가면서 일어날것이기 때문이다. 우리는 하루하루에 부화뇌동 할 필요가 없다. 물론 장고끝에 악수가 나온다는 격언이 틀린 것은 아니지만, 시장의 변화를 예의주시하면서 살펴볼 필요가 있다. 매년 초가 시작되면 부동산전문가들이 일년 부동산시장전망을 예측하고 있지만, 부동산처럼 전문가들이 잘못 예측하는 시장도 흔치않다. 2004년도 시장전망을 예측하겠지만, 부동산시장이 예측처럼 움직이지 않을 것이란 예측이 가장 정확할 것이라는 역설이 가장 맞는 정답일 것이다. 부동산시장은 그때 그때 시장상황과 경기동향을 예의주시하면서 긴장을 늧추지 말고 살펴보아야 한다. 그러하기 위해서는 내공을 쌓아 나야만 한다. 내공을 쌓기 위해서는 초식도 중요하며, 실전경험도 중요하다. 앞으로 이 글을 읽는 독자들과 더불어 부동산 내공을 쌓기 위하여 한걸음, 한걸음 앞으로 나아가려고 한다. 이는 내집마련을 위한 사람이던지, 주테크로 재산증식을 위한 사람이던지 누구에게나 말이다. |
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