전문가칼럼
[부동산 생생토크]부동산 투자에 성공하려면...| 부동산 투자에 성공하려면 "손품, 눈품, 발품"을 팔아라 |
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손품은 인터넷을 말한다. IMF이후 지난 2∼3년간 초고속 인터넷의 보급은 우리 삶에 엄청난 변화를 가져 왔다. 부동산 시장도
인터넷에 예외가 아니어서 급격한 변화를 몰고 왔는데, 그것은 바로 정보의 대중화다. 유명 부동산 포털사이트만 해도 수백 개가
넘고 요즘 왠만한 중개업소는 자체 홈페이지를 갖고 있어 일반인 들이 손쉽게 부동산 정보를 접할 수 있게 되었다. 집을 구할 때 자신이 살기를 원하는 곳의 아파트나, 상가, 땅의 시세나 매물을 인터넷을 통해 미리 검색해 볼 수 있다. 일일이 부동산 중개업소를 찾아다니며 발품을 팔던 시대와는 많이 달라진 모습이다. 눈품은 인터넷은 물론이고 지도나 본인이 모아둔 자료, 책 등의 자료를 말한다. 내가 아파트에 투자하는 경우를 예로 들어보자. 먼저, 부동산 경기를 살펴 투자할 시점인지 아닌지를 생각해 본 뒤 상승세에 있다고 판단이 들면 유망한 지역을 선정한다. 그런 다음 인터넷에 접속해 유망 지역의 아파트 단지 정보와 현재 시세, 과거 시세 추이 및 향후 전망 등을 나름대로 예상해 본다. 여기에는 해당 아파트의 등기부 등본을 인터넷으로 확인해 '대지 지분'을 반드시 확인해 보는데, 그 이유는 아파트는 결국 땅이기 때문에 대지 지분이 넓으면 단지가 쾌적하고 앞으로 아파트가 노후화 되어서 재건축을 하거나 리모델링을 해도 유리하기 때문이다. 그 다음에 매물을 확인할 수 있는 인터넷 부동산 정보 업체에 접속해 매물을 확인해 본다. 그런데 여기에는 중개업소가 고객 유인용으로 매물을 올리는 경우가 많기 때문에 가격이 좀 저렴하다 싶으면 반드시 해당 매물이 있는지, 올려져 있는 가격은 맞는지 전화로 반드시 직접 확인해 보아야 한다. 그리고 매물은 일일이 1/5,000 지도로 단지 및 동의 위치를 직접 확인해 보는 것이 좋다. 왜냐하면 인터넷 지도 서비스를 통해 개략적인 아파트의 위치나, 전철역과의 거리등은 알 수 있지만 사실과 맞지 않는 경우도 있고, 부동산에 대한 정보가 나와 있지 않는 곳도 많기 때문이다. 또한 학교, 도서관, 공원 등과 같은 주변 환경을 살펴보는 데도 지도는 많은 도움이 된다. 발품은 부동산이 위치해 있는 현장을 방문해 보는 것을 말한다. 여기에서 중요한 것은 무조건 부동산 근처의 중개업소에 들르지 말고, 본인이 먼저 현장 답사를 해서 인터넷과 본인이 가지고 있던 자료를 통해 해당 부동산에 대해 알고 있는 사실을 확인해 보아야 한다. 그래야 현지 중개업소에 들러 매물 을 확인하고 함께 답사를 하더라도 중개업자가 하는 얘기가 맞는 얘기인지 아닌지, 가격은 적정한지 아닌지를 알 수 있다. 특히 지하철에서 아파트까지 걸어가는데 걸리는 시간, 아파트에서 학교까지 걸어가는데 걸리는 시간 등은 본인이 수집한 정보와 맞는지 직접 시계로 시간을 재서 확인을 해보는 것이 좋다. 보통 인터넷이나 중개업소는 속성상 조금 과장해 서 말하기 때문에 5분이 걸린다고 하면 10분 정도가, 10분이라면 15∼20분 정도가 걸리는 경우가 대부분이다. 특히 오래된 아파트의 경우 리모델링 유무에 따라 가격 차이가 많이 나는 경우 가 많은데, 리모델링 비용의 약 50% 정도만 가격에 반영되는 것이 일반적이므로 여기에 너무 현혹되지 않는 것이 좋다. 예를 들어 32평 아파트를 2,000만 원을 들여 리모델링을 해서 1년 정도 지났을 경우 천만원 정도만 매매가에 포함되면 된다는 얘기이다. 중개업소는 일단 인터넷에 매물을 많이 올린 업소를 알아보고, 현장에 가서 일단 중개 업소 규모가 크고 위치가 좋은 곳을 먼저 들러 보는 것이 좋다. 5개 신도시의 경우는 '부동산 거래 정보망'을 통해 매물이 100% 공유되기 때문에 사실 어느 중개업소를 가든지 전체 매물에 대한 거래를 할 수 있도록 공동 중개가 활성화되어 있다. 여기서 공동 중개란 매도인이 갑이라는 중개업소에 매물을 내놓았는데, 매수인은 을이라는 중개업소를 통해 계약을 하는 경우를 말한다. 이 경우 중개 수수료는 각각의 중개 업소에 따로 지불한다. 하지만 다른 지역의 경우 공동 중개가 자기와 친한 중개업소하고만 제한적으로 이루어지고 있기 때문에 한 곳만 들르지 말고 여러 곳을 다녀 보는 것이 좋다. 이런 과정을 통해서 급매물이나 매도인이 시세를 잘 모르고 내놓아 가격이 시세보다 싸게 나온 매물을 계약하거나, 지금 당장은 원하는 가격의 매물이 없다고 하더라도 좋은 매물이 나오면 연락을 달라고 하면 된다. 물론 부동산 상승 기에는 매물이 나오는 대로 서로 계약을 하려고 하기 때문에 미리 가계약금을 걸어 둔다거나 중개 수수료를 더 준다든지 하여 적극적으로 매물을 확보하는 전략도 필요하다. 지금은 내 집 마련이든 투자든지 간에, 예전처럼 '묻지마 투자'는 설 곳이 없다. 이제 성공적인 부동산 투자를 위해서는 "손품, 눈품, 발품"의 세 가지가 조화를 이루어야 함을 명심하자. |
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