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[부동산생생토크]판교 신도시 분양가는 평당 850만원?| ■ 판교 신도시 분양가는 평당 850만원? |
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판교 신도시 청약을 준비하는 사람에게는 다른 무엇보다도 분양가가 초미의 관심사가 될 것이다. 작년 말에 건교부는 판교 신도시 개발 계획을 확정 발표하면서 예상 분양가가 평당 850만원이라고 발표를 했다. 하지만 정말 그렇게 될까? 만약 가능성은 적지만 정부 예상대로 된다면, 판교 신도시에 아파트를 분양받은 사람은 로또 복권에 당첨이 된 것이나 다름없게 될 것이다. 왜냐하면 판교 신도시의 경우 택지 분양가가 최소한 700만 원대에 달해 아파트 분양가는 최소한 1000만 원은 넘을 것으로 예상이 되기 때문이다. 2004년 2월초 분당 신도시의 평당 평균 가격이 1,200만 원에 달한다. 판교 신도시 분양가를 예측하는 방법은 크게 두 가지가 있는데 하나는 신규 분양을 통한 예측이고, 다른 하나는 기존 아파트를 통한 예측이다. ▶ 신규 분양을 통한 예측 2003년 6월에 분당 신도시의 야탑동에 진흥 아파트 32평 분양이 있었다. 2개 동 32평 단일 평형으로 용적률 150%대로 150여 가구를 분양을 했었다. 이것을 근거로 판교 신도시의 분양가를 산정해 보자. 우선 판교 입지를 분당보다 20% 정도 높게 보면 (근거 : 입지10%, 새 아파트 프리미엄 10% 가산) 판교 예상 평당 분양가는, 2004년 분양시 = 야탑동 분양가(1,125만 원) × 1.2×1.05(분양가 상승률 연5%) = 1,417만 원 2005년 분양시 = 1,417만 원(2004년 분양가) × 1.05 = 1,488만 원 ▶ 기존 아파트를 통한 예측 이번에는 기존 아파트 가격을 통해 판교 신도시 분양가를 예측해 보자. 지역과 대상 아파트에 따라 예상 분양가에 차이가 많으므로 평수는 수요가 가장 많은 32평으로 하고, 현 동일 평형 분당 최고가 아파트인 시범 단지 삼성/한신아파트를 비교 대상으로 한다. 판교 신도시 아파트도 입지와 브랜드에 따라 향후 시세 차이가 많겠지만, 판교 입지와 새 아파트 프리미엄을 현재 분당 최고가 아파트가 같은 것으로 단순화 시켜서 생각해 보자. 시범단지 삼성, 한신 32평 44,000~53,000만 원. 1991년 입주 (시세 : 2004년 1월 9일, 부동산 114) 1) 중간가 기준 : 시세의 평균 가격 기준 2005년 = 48,500 × 1.05(분양가 상승률 연 5%) = 50,925만 원(1,591만 원/평) 2) 상한가 기준 : 2005년 = 53,000 × 1.05(분양가 상승률 연 5%) = 55,650만 원(1,739만 원/평) 기존 아파트를 통한 예측으로는 중간가와 상한가 둘 중에 개인적으로는 <중간가>를 기준으로 하는 것이 좀 더 현실적일 것으로 생각된다. 예상 분양가가 평당 1,600만 원대라면 너무 비싸다. 물론 국민 주택 규모(전용 면적 25.7평 이하) 이하의 경우에는 여론의 눈치를 보아야 하기 때문에 평당 1,500만 원이 넘는 가격으로 분양하기는 어려울 것이다. 아마 분양 당시 분당 아파트 평당 중간 가격 정도로 분양가를 책정할 가능성이 높다. 중/대형 평형의 경우에는 분양가 책정에 자유롭기 때문에 최소한 1,500만 원은 넘을 것으로 보인다. 이상의 두 가지 방법을 통한 예측에서 알 수 있듯이, 정부에서 주장하는 판교 신도시 예상 분양가 평당 850만원은 정부의 특단의 조치 없이는 전혀 불가능한 얘기임을 알 수 있을 것이다. 따라서 판교 신도시 분양을 원하는 실수요자 입장에서는 정부의 터무니없는 말을 믿지 말고, 필요 자금에 대한 준비를 충분히 세워두지 않으면 분양을 받고도 낭패를 당할 수도 있게 될 것이다. |
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