전문가칼럼
[부동산AtoZ]경매투자에 대하여| 경매투자에 대하여 |
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경매시장은 이제 많은 사람들에게 일반화되었고, 더 이상 높은 전문지식이 필요하고, 갇혀있는 시장이 아니다. 다만 일정한 국가적 절차를 따라야 하고, 가장 중요한 권리분석을 할 줄 알아야 한다. 하지만 이러한 권리분석도 경매회사들이 앞다투어 권리분석 프로그램을 내어놓고 있고, 일정금액의 수수료를 지불하면 정확한 권리분석을 해주고 있다. 현재 부동산 재테크 책중에 경매에 관한 책이 단일 주제로서는 가장 많은 책들이 나와 있고, 앞으로도 계속 나올 것이다. 도대체 어떠한 이유 때문에 이러한 현상이 발생하는 것일까? 현재 정당하게 거의 절반가격으로 부동산을 살 수 있는 거의 유일한 방법이 아닐까 한다. 또한 소액투자자부터, 수십억대의 투자자들이 같이 섞여있고, 내집마련을 하기위한 사람과 높은 투자수익을 올리기 위한 사람들까지 다양한 목적의 사람들이 섞여있는 시장이다. 그리고 물건들 또한 일반 주택에서 토지, 공장등 현재 부동산에 속하는 모든 것이 경매될 수 있다. 이전에 호가제로 실행될 때에는 분위기도 심상치 않았지만, 현재는 입찰제로 진행되면서 경매의 대중화시대로 도래하게 되었다. 투자를 하기로 결정을 하였다면 경매의 흐름을 먼저 이해해야 하는 것이 필수적이다. 경매는 법원에서 시행되는데 우리나라에는 현재 전국적으로 51개의 법원이 분포되어있고, 서울지역에는 민사지법과 동부지원, 서부지원, 남부지원, 북부지원이 있다. 경매는 입찰기일 14일전에 법원게시판과 신문에 공고가 실리게 된다. 입찰일 일주일전부터는 법원민사과에 가서 해당물건의 사항을 열람할 수 있다. 이후 입찰을 하기로 결심하였다면 입찰가의 10%금액만 있으면 입찰에 참여할 수 있고, 최고가를 써서 낸 사람이 낙찰이 된다. 낙찰자는 1개월 이내에 대금을 납부하면 해당 물건의 정당한 권리를 행사할 수 있게 된다. 위와 같은 흐름으로 경매는 시작되고 마무리되게 된다. 물론 이밖에 입찰에 참여하기 위해서는 권리분석을 따져보아야 하지만, 본인이 자신 없다면 권리분석프로그램을 인터넷상에서 다운받아 일차적으로 분석한 후에, 경매전문가에 문의하면 된다. 경매시장은 경제흐름과 반대로 흘러가는 시장이다. 경기가 활발히 움직일 때에는 물건도 적고, 경기가 어렵고, 거의 모든 금융시장이 힘들 때에는 물건이 많아져 활황이 이어진다. 과거 IMF시절에 경매시장만이 활발히 움직인 것도 같은 맥락에서다. 이러다 보니 경기불황에 경매호황이라는 단어가 탄생하기도 했다. 또한 경매시장을 박쥐시장이라고도 한다. 몇 년전 TV프로그램에서 부동산에 문외한인 아주머니가 경매시장에 뛰어들어 성공을 거두어 재테크로 성공을 거둔 사례가 소개된 적이 있다. 이 아주머니는 아파트와 같은 모든 사람이 관심을 가지고 있는 물건보다는 권리관계가 복잡하지만 권리관계만 해결된다면 확실한 수익을 올릴 수 있는 다세대주택과 연립주택을 대상으로 하였다고 한다. 현재 아파트는 낙찰가율이 시중 시세와 거의 같거나, 오히려 높은 경우도 나타나고 있다. 그 지역에 내집마련을 하고자 하는 사람이라면 모를까, 투자를 하기 위한 입장에서는 전혀 매력이 없는 상품이다. 경매로 투자수익을 올리기 위해서는 위에 소개했던 아주머니와 같은 투자방식이 필요하다. 남들이 어렵게 생각하는 곳이, 경쟁률도 적고 높은 수익을 기대할 수 있게 때문이다. 만약 감정가가 9천만원인 물건을 4천만원에 낙찰 받았고, 명도문제도 쉽게 해결된다면 엄청남 수익률을 올릴 수 있게 된다. 과연 이런 일들이 일어날 수 있을까 생각되지만 주변에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있는 현상이다. 어떻게 이런 수익률이 가능한것일까? 만약 이렇다면 누구나 경매에서 돈을 벌어야 하는 것이 아닌가 하는 생각이 들 수도 있다. 하지만 경매에 나온 물건은 물건에 하자가 있어서 나오는 것이다. 투자하는 입장에서는 이점을 명심해야 한다. 그러하기 때문에 분석을 철저히 해야하는 것이다. 아파트는 낙찰가율도 높고, 경쟁률도 높다. 또한 가격이 높기 때문에 금융권의 도움이 필요하다. 그렇기 때문에 연립주택이나 단독주택에 관심을 가지는 것이 좋지만, 소액투자자로서는 단독주택의 경우 리모델링을 하여 건물의 가치를 높여서 다시 시장에 내어놓을 만한 시간적 여유와 경제적 여유가 없다. 소액투자자 입장에서 본다면 연립주택과 토지가 가장 적합한 물건이다. 실 사례를 들어보자. 소액투자자인 노두승(30)씨는 5천만원의 돈을 은행에 넣어두어야 할지, 아니면 적극적으로 투자를 할지 고민하던 중에 경매시장에 눈을 돌리게 되었다. 그러나 주변에서 들리는 이야기는 부동산 컨설팅회사는 믿을 수 없다라고 하고, 경매는 아무나 하는 것이 아니라고 말리는 입장이 대부분이었지만, 확실한 분석만 하면 경매시장만큼 확실한 것은 없다는 생각이었다. 주식시장의 경우에는 아무리 기업가치를 100%분석하였다 하더라도, 거시경제가 어떻게 별할지, 기업이 밝히지 않고 공시를 하지 않고 있는 것은 아닌지 개인으로서는 알 수가 없다. 하지만 경매시장에 나온 물건들은 등기부등본과 현장확인을 통해서 거의 100%확인 할 수 있다. 결국 본인이 얼마나 노력을 하는지에 따라 성과가 나올 수 있는지 예측이 가능하다는 장점이 있다는 것을 알게 되었다. 우선 시중에서 경매에 관한 책을 탐독한 후에 직접 법원경매가 실시되고 있는 법원에 가서 법원분위기를 익힌 후에 모의참가를 몇 번 거친 후 자신이 가장 잘 알고 있다는 본인의 동네에 나온 물건들에 관심을 가지기 시작했다. 어설프게 강남 및 중심지에 나온 물건이 좋다고 따라하기 보다는 남들보다 조금이나마 자신이 강점이 있는 본인의 주변지를 결정한 것이다. 결국 마땅한 물건을 찾았고 주변시세를 조사한후에 적절한 낙찰가를 써서 낙찰을 받게 되었다. 그러지만 노두승씨는 하나를 간과하였다. 경매시장이 국가가 하는 강제성으로 움직이고 있지만, 결국은 사람이 하는 일이라는 것이다. 단순히 조사하고 참여하는 것만으로는 안된다. 경매시장은 낙찰을 받은 후에 더 할 일이 많은 상품이다. 점유자의 명도처리가 문제가 경매의 시작이자, 끝일 수 있는 것이다. 국가에서 하는 일이나 무조건 강제적으로 일을 진행 할 경우에 시간적 손해와 이에 따른 경제적 손해가 발생할 수 있는 확률이 높기 때문에 경매물건의 이해관계인을 만나서 사후처리를 본인이 해야 한다. 이러한 이해관계인 처리까지 마무리 하여야 경매에 관한 보이지 않는 절차까지 마무리가 되고, 본인의 재산권행사가 가능해지게 되는 것이다. 그리고 노두승씨처럼 경매의 초보자라면 권리관계가 단순한 물건을 노리는 것이 좋지만, 어는 정도 경매시장의 권리분석에 자신이 있다고 자신하는 투자자라면 남들이 꺼리는 물건을 집중적으로 노리는 것이 좋다. “high risk, high return”이 가장 확실하게 나타나는 시장이 바로 경매시장이다. 이러한 불량물건의 대표적인 것으로는 채권,채무관계가 복잡하게 얽혀있는 물건, 등기부상의 하자가 있는 물건, 환금성이 낮은 물건으로 쉽게 응찰하는 사람이 없어 3회이상 유찰이 된 물건을 말한다. 이때 주의할 점은 최저 입찰가격이 감정가와 비고하여 60%이하로 떨어져 있는 경우에는 그 이유를 정확히 판단하여야 한다. 이런 경우에는 서류를 검토하는 것만으로는 절대로 안되고, 현장답사와 이해관계인과의 만남이 절대적이다. 이런 물건을 검토할 수 있을 경지에 올라갔다면 이미 경매전문가로 성공을 눈앞에 두고 있는 것이다. 이렇듯 투자처로서 경매시장이 확실하다고 아무리 주장해도 본인의 생각이 바뀌어 움직이지 않는다면 결국 제자리 걸음을 평생 하여야 한다. 경매투자의 처음은 공부가 필수이다, 모의참여을 통한 감각을 넓히고, 이후 자신있는 물건으로 투자를 시작하여야 한다. 경매시장만큼 소액투자자들에게 매력있고, 대접받을 수 있는 시장이 흔치 않다는 것을 명심하자. |
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