전문가칼럼
[세무따라잡기]주택 임대도 소득세 내는 경우 있다| 주택을 임대해도 소득세를 내는 경우가 있다 |
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직장을 다니다 정년퇴임으로 은퇴한 궁금해는 퇴직금으로 목돈이 생기자 은행에 예치할까 하다가 시중금리도 그렇고 해서 투자가치가 높은 소형주택을 사서 임대를 주고 임대료를 받아 용돈이나 하기로 하고 강남에 소재한 17평형아파트를 사 보증금 2천만원에 월70만원에 세를 주었다. 그런데 임대 주택은 재건축이 예정되어 있어 시세가 7억원에 이르고 국세청기준시가는 6억원을 초과하였다. 그러던 5월의 어느 날 관할세무서로부터 우편물을 하나 받았는데 고가주택 임대소득에 대한 종합소득세를 신고하란다. 내 참... 젊은 청춘을 일만 하다가 은퇴한 노인네가 자식들에게 손 벌리고 않고 월세라도 받아서 편히 쉬려는데 한 채 있는 임대소득에 대해서도 소득세를 내야 한단 말인가? 이 경우 궁금해는 주택임대소득에 대한 종합소득세를 부담하여야 할까? ▷ 고가주택과 4주택 이상 소유자의 임대소득은 모두 과세된다 고가주택을 임대하거나 4주택 이상을 소유한 자의 주택임대소득에 대해서는 주택의 규모,주택의 소재지역에 관계없이 임대한 주택에서 발생한 임대소득에 대해 모두 종합소득세가 과세된다. 여기서 고가주택이란 주택의 면적에 관계없이 과세기간종료일(12월31일) 현재 국세청기준시가가 6억원을 초과하는 주택을 말하고, 년초에는 기준시가가 6억원에 미달하였더라도 과세기간 중에 기준시가가 조정되어 6억원을 초과하는 경우에도 고가주택에 포함된다. 따라서 1주택 소유자의 임대소득에 대해서는 보유주택이 고가주택에 해당하지 않는 한 주택의 규모, 또는 소재지에 관계없이 임대소득세가 비과세된다. ▷ 2주택 또는 3주택 소유자의 주택임대 소득은 다음에 해당하면 과세된다. (1) 2주택 소유자의 주택임대소득 - 국민주택규모를 초과하는 도시지역 2주택 : 전부 과세 - 국민주택규모를 초과하는 도시지역 1주택 및 농어촌지역 고가주택 : 전부 과세 (2) 3주택 소유자의 주택임대소득 - 도시지역 3주택 : 전부 과세 - 도시지역 2주택 농어촌지역 고가주택 : 전부 과세 - 국민주택규모 초과하는 도시 2주택과 농어촌 1주택 : 도시주택만 과세 - 국민주택규모 초과하는 도시 1주택이고 농어촌 2주택 중 1개가 고가주택 : 도시주택과 농어촌 고가주택만 과세 - 도시 1주택이고 농어촌 2주택이 모두 고가주택 : 전부 과세 (3) 여기서 국민주택규모란 주택연면적이 116㎡[35평](공동주택은 전용면적 85㎡[25.7평]) 이하인 주택을 말하고, 농어촌주택이란 경기도·인천시를 제외한 전국의 읍·면 지역에 소재하는 주택을 말하며, 보유주택수에는 본인과 배우자가 소유한 각각의 주택을 합산하여 계산 한다. (4) 이 때 구분등기된 다세대주택의 경우에는 각각 1개의 주택으로 보나, 구분등기가 안 된 다세대주택은 하나의 주택으로 보므로 단독주택 1채를 가지고 있으면서 3층에는 자신이 거주하고 1층, 2층을 전세 또는 월세로 준 다세대 주택의 경우에는 고가주택에 해당하지 않는 한 소득세가 과세되지 않는다. ▷ 전세금 또는 보증금으로 받은 금액에 대해서는 소득세가 과세되지 않는다. 한편, 주택을 임대하고 전세금 또는 보증금으로 받은 금액에 대해서는 소득세가 과세되지 않고 월세로 받는 금액에 대해서만 과세된다. 따라서 주택을 임대하면서 전세금 또는 보증금만 받고 별도로 월세를 받지 않는 경우에는 소득세가 전혀 과세되지 않는다. ▷ 주택임대소득의 신고납부 방법 주택임대소득은 매년 5월에 지난 1년간의 월세 합계액에 대해 주소지 관할세무서에 신고납부하여야 하고, 주택임대소득 이외에 근로소득이나 사업소득 등 다른 소득이 있는 경우에는 이를 합산해서 신고해야 한다. 이 때 주택임대소득을 포함한 부동산임대소득은 부부간에도 합산하지 않고 별도로 과세하므로 주택임대소득 이외에 다른 종합소득이 낮은 배우자가 부동산을 취득해 임대하면 세부담이 줄어들 수 있다. ▷ 사례해설 위 사례에서 궁금해는 2주택 소유자로 그 중 한 주택을 월세를 받고 임대하고 있는데 해당주택의 국세청기준시가가 6억원을 초과하므로 고가주택에 해당하여 년간 월세로 받은 임대료에 대해 임대소득세가 과세된다. 다만, 보증금으로 받은 2천만원에 대해서는 소득세가 과세되지 않는다. |
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