전문가칼럼
[부동산포커스]하반기 주택시장 분야별 기상도[1]| 하반기 주택시장 분야별 기상도 |
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하반기 부동산시장은 충청권 행정신도시 후보지선정과 아파트 분양원가 공개 및 개발이익 환수 제 시행여부에 따라 큰 파도를 탈 것으로 예상된다. 행정신도시 후보지선정에 따라 주변지역의 관심은 파도를 타고 높아질 것이고 분양원가 공개와 개발이익 환수 제 시행으로 분양시장과 재건축시장은 파도에 묻혀질 확률이 높다. 부동산시장 가운데 주택시장은 정부의 연이은 안정대책으로 직격탄을 맞았다. 주택 거래 신고제의 시행으로 주택시장은 매매가 제대로 이루어지지 않는 공황상태이다. 앞으로 추가지정 가능성도 있어 주택시장의 거래가 위축되고 가격하락의 변화가 나타날 것이다. 서울 강남구, 송파구, 강동구 및 성남 분당구 지정에 이어 서울 용산구와 경기도 과천시가 지정되었다. 최대 관심사는 향후 집값의 향방이다. 안개로 뒤덮인 시계제로인 상태이다. 아파트 매매시장은 금리인상요인보다 정부의 강력한 부동산안정대책이 가장 큰 요인으로 작용할 것으로 보인다. 주택거래신고제로 기존 아파트 매입 시 취등록세가 5배정도 늘어날 전망이어서 매수세 실종과 함께 추가하락이 점쳐지고 있다. 그리고 내년부터 시행되는 다 주택 소유자들의 양도소득세 중과세 부담으로 하반기 많은 매물이 쌓일 것이다. 매물이 풍부해지면서 가격 하락이 예상되어 주택매매시장은 전반적으로 약세시장이 전개될 것이다. 다 주택 소유자의 매물이 소진되는 내년 이후에 안정세로 돌아설 것으로 보인다. 전세시장은 입주물량이 증가하면서 전반적으로 안정적인 시장이 전개될 것으로 보인다. 그러나 2004년은 짝수해로 전세 재계약이 많은 해이다. 1994년 전세기간을 2년으로 하는 것을 골자로 한 주택임대차보호법이 만들어지면서 이 해에 전세재계약이 대거 발생하여 짝수 해에는 홀수 해에 비해 전세계약이 30%이상 늘어나고 전세가격도 덩달아 상승하는 현상이 반복되었다. 강남재건축 이주수요와 교육환경이 좋은 지역으로 전세이동이 예상되어 올겨울이 전세 값 안정에 최대고비가 될 것이다. 재건축 아파트시장은 정부규제가 발목을 잡고 있다. 강남권 저밀도 재건축아파트가 투자자들에게 1순위 투자처였지만 하반기 시행예정인 개발이익 환수 제 여파로 재건축아파트시장을 얼어붙게 했다. 재건축 개발이익환수제가 하반기에 도입되면 그 동안 주택가격 인상을 주도해왔던 재건축 아파트시장이 당장 타격을 받아 전체 아파트 가격에도 상당한 영향을 미칠 수밖에 없다. 그러나 강남 재건축규제는 기존 대형 블루칩 아파트에 반사이익을 제공 할 수 있다. 좋은 교육여건과 쾌적한 주거환경 등으로 실수요자가 뒷받침되고 있기 때문이다. 분양시장은 양극화현상이 가속화 될 것이다. 전반적으로 분양시장은 2003년 11월 이후 미분양이 증가하면서 전체적으로 시장침체국면이 지속될 것으로 보인다. 그러나 서울지역에서 노른자위로 불리는 청담. 도곡, 잠실, 암사지구의 일반분양은 높은 관심을 유지할 것으로 보인다. 하반기 분양시장의 최대관심사는 화성·동탄지구내 아파트분양가와 분양성공여부이다. 수도권지역의 집값 향방에 중요한 기준이 될 것으로 보인다. 오피스텔시장은 공급과잉이 가장 큰 걸림돌이다.저금리가 지속되면서 임대수익을 올릴 수 있고 주거와 업무를 동시에 활용할 수 있는 장점 때문에 부동산시장에서 많은 관심을 가졌지만 하반기 입주물량이 사상최대이다. 특히 6월에는 상반기최대인 1만가구가 입주를 준비 중이다. 역세권 인근의 입지여건이 좋은 오피스텔을 제외하고는 시간이 지날수록 임대수익의 하락으로 긴 잠에 빠질 것으로 보인다. 결론적으로 하반기 주택시장은 전반적으로 약세시장이 전망 된다. 내 집 마련의 실수요자들은 모기지론 등 을 활용하여 내 집 마련의 찬스로 생각 할 수 있다. 주택시장이 정부정책에 따라 요동치고 있으므로 정책을 살피는 것이 부동산투자의 성공열쇠이다. 서울아파트시장 ......주택시장은 전반적으로 약세시장 전개 수도권 아파트시장...... 화성동탄 분양가와 분양성공여부가 가장 큰 변수 분양시장 ...... 미분양증가 ....... 양극화현상 아파트 전세시장안정 ...... 학군 좋은 지역 겨울이 최대고비 다세대주택 , 오피스텔 공급과잉으로 먹구름시장 |
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