전문가칼럼
[천만원부터 시작하기]김병술(金丙戌)과장의 2006년 부동산 투자| 김병술(金丙戌)과장의 2006년 부동산 투자전략 | ||||||||||||
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30대 중반에서 2006년의 새해가 밝으면서 30대 후반으로 들어서는 대기업 총무팀의 김병술(金丙戌)과장.. 둘째 아이도 태어나고 현재 살고 있는 전세아파트도 좁다는 생각에 이 참에 전세금과 그동안 모아놓은 종자돈을 몽땅 털어서 내 집 마련을 해보려고 고민한다. "올해의 신년계획은 금연도 아니고 운동도 아니고 무엇보다 우선은 내 집 마련입니다. 그래서 이렇게 팀장님을 찾아왔습니다.과연 어떻게 하면 좋을까요? 남들은 부동산 투자해서 가만히 앉아있어도 돈을 벌고 있는데 아무리 월급을 모아서 돈을 모아도 밑 빠진 독에 물 붓기니 어찌 해볼 도리가 없네요." 안타까움을 호소하는 김병술(金丙戌)과장을 보면서 이 참에 2006년 부동산시장의 바뀌는 제도와 투자전략에 대해서 얘기를 해보도록 하자. 얼마 전에 모 신문사에서 부동산 전문가들에게 2006년의 부동산시장의 전망에 대해서 설문조사를 했었는데 그 결과에 대해서 우선 간단히 소개를 하고자 한다. 결론적으로 올해의 집값은 보합이나 소폭 하락세로 돌아서 안정세를 보일 것으로 전망되었다.반면 땅값은 하락 보다는 상승 가능성에 다소 무게가 실렸고 주택 구입 최 적기는 2006년 1분기로, 구입대상 주택은 신규 분양 아파트가 첫손 꼽혔다. 또한 설문조사 결과에 따르면 새해 투자가치가 가장 높을 것으로 예상되는 상품으로 판교신도시 분양 아파트가 압도적인 1위를 차지해, '로또 대박'의 기대감이 그대로 반영된 듯 하지만 아파트 분양가는 내년에도 큰 폭으로 올라 서민들의 내집 마련 꿈에 먹구름이 드리울 것으로 전망되었으며 이와 함께 2006년도 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미칠 변수로는 양도세 실 거래가 과세 등 세제 강화가 꼽혔다. 일반인들이 가장 궁금해하는 2006년도의 가장 투자유망 지역에 대해서는 투자대상 0순위는 역시 판교였고 2순위 에서는 성남 도촌지구,김포신도시와 하남 풍산지구, 파주 운정 신도시등이 나왔다. 물론 전문가들의 의견이 100% 정답이고 그대로 간다고는 볼 수는 없지만 충분히 2006년도에 부동산투자를 고려하는 실수요자나 투자자라면 참고해야 할 결과라고 생각한다. 2006년도 부동산시장의 이슈 2006년 부동산시장에 대한 전망은 전문가이든 일반인이든 가격 하락이 압도적으로 우세하다.하지만 정확히 가격하락의 우세에 대해서 어느 정도 이해가 필요하겠다. 하락이란 모든 부동산시장이 하락한다는 것이 아니라 평균 수치로 볼 때 마이너스 변동률을 기록한다는 것이다.쉽게 표현해서 하락한다고 해서 우리나라에서 매매되고 있는 모든 부동산종류가 전부 하락한다는 게 아니라는 얘기이다.주식시장이 종합주가지수가 수십 포인트씩 하락한다고 해도 상장종목 전체가 폭락하는 건 아니다.그 와중에도 상한가를 기록하는 건 있다라는 얘기이다. 즉 주식이나 부동산이나 어떤 종목에 투자를 하던지 산을 보지말고 나무를 보라고 조언하고 싶다..개인적으로 올해 아파트값이 하락하더라도 그 폭은 크지 않을 것으로 본다.아파트 10개 단지 중 5개 단지가 하락하더라도 3개 이상 단지는 물가상승률 이상으로 오를 것이라는 것이 필자의 판단이다.즉 전체적으로는 하락세가 이어지리라고 예상할 수 있지만 역시 상승하는 지역은 계속 상승한다고 보면 될 것이다. 이러한 마인드를 기본적으로 가지고 부동산 시장을 보고 옥석을 고르는 자세로 접근해야 할것이다. 일단 2006년도의 부동산 시장의 가격 하락 요인으로 큰 이슈는 금리라고 판단된다. 물론 급격한 금리상승은 없겠지만 주택담보대출이 최근 몇 년 사이 폭발적으로 증가한 현재의 시점에서 금리의 상승은 대출을 받아서 내 집 마련을 하거나 특히 부동산에 투자목적으로 돈을 넣은 사람들에게는 엄청난 부담이 아닐 수가 없다. 콜금리가 2006년에 1% 포인트 상승한다면 1년간 가계부담이 추가로 약 5조원이 늘어나 주택 구매력 하락은 물론 소비 회복에 걸림돌로 작용할 가능성이 높다. 여기에 종합부동산세(6월 1일 소유자가 과세 대상) 및 1가구 2주택 양도소득세 실 거래가 과세(2006년 1월 시행) 및 양도소득세 50% 중과(2006년 1년 유예)가 시행되기 때문에 정부의 다양한 정책이 또 하나의 이슈가 될 것이다.또 주택담보대출비율(LTV) 강화로 2주택이상 보유자에 대한 만기연장을 불허함에 따라 이를 회피하려는 선매도 물량은 늘어나고 매수세는 위축될 것이다. 2006년 부동산 여기에 투자하라 2006년 부동산 시장의 핵심단어로 두 가지를 꼽으라면 역시 '판교'와 '양극화'이다. 3월과 10월로 예정되어있는 판교의 분양이 엄청난 자금의 이동을 불러올 것이고 여기에 덩달아서 대부분의 건설회사들이 판교의 청약자들 중에서 탈락한 투자자들을 흡수하기 위해서 3월과 10월에 분양일정을 잡아놨기 때문이다. 따라서 판교뿐만 아니라 인근의 용인이나 성남,수원 등의 인근 지역에 분양물량이 많기 때문에 2006년에 내 집 마련이나 부동산투자를 고려하는 투자들에게는 올해 3월과 10월이 중요한 한 해가 될듯싶다. 아울러 2006년에 꼭 챙겨야 할 부동산 투자요소로는 조망권이 있다. 웰빙의 열풍으로 점점 조망권에 대한 중요도가 커지고 있으며 지난 8.31부동산 안정 대책이후에 그래도 가격을 유지하면서 꿋꿋이 버티고 있는 아파트들은 강,산,공원 등의 조망권을 확보하고 있었던 아파트들이었다. 따라서 새로 투자목적으로 아파트를 알아보러 가는 투자자라면 신발을 벗자마자 바로 베란다로 뛰어가는 자세가 필요하겠다. 2006년도의 또 하나의 투자관점은 역시 교통이다. 지하철 연장선들이 속속 공사를 진행 중이거나 완공예정에 있고 중앙선복선이나 8호선 암사역에서 구리까지 가는 연장선이나 5호선 상일동에서 하남까지 가는 경전철,신분당산의 노선인근 아파트,9호선인근의 아파트와 함께 거미줄처럼 이어질 서울,경기도의 도로망 정비계획에 따른 인근지역에 대한 아파트투자를 고려해야 하겠다. 부동산의 가장 큰 투자 포인트는 입지라고 생각되며 이러한 입지를 충족시켜주는 요소로는 역시 '조망권'과 '교통'이 아닐 수 없다. 결론적으로 2006년 부동산시장은 아파트 등 주택시장 뿐 아니라 상가, 토지 등 전 종목에 걸쳐 가격의 하향 안정세가 이어질 것으로 예상되고 이는 정부의 '8?31 부동산종합대책'에 따른 투자심리 위축과 보유에 따른 세금부담, 재테크 환경의 불확실성 때문에 올한해 가격 상승세가 한풀 꺾이는 동시에 투자열기가 식으며 거래 없이 호가만 형성되는 완만한 하락세가 대세일 것으로 점쳐지고 있기 때문이다. 부동산 가격변동과 경기의 3대 변수를 꼽는다면 '정부의 정책', '수급동향', '기대심리' 를 꼽을 수 있는데 향후 부동산시장에는 호재로 작용할 요인이 많지 않다는 점이다.하지만 2006년도의 부동산시장의 대표단어가 '양극화'라는 걸로 봐서 알 수 있듯이 역시 전체적으로는 하락세로 가겠지만 상승하는 지역이나 물건 등은 계속 상승한다는 점을 꼭 명심하기 바란다. 이점을 명심하고 옥석을 고르는 마음으로 부단히 다리품 손품,시간 품을 파시는 여러분들이 되셨으면 합니다.
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