전문가칼럼
[부동산 알짜정보]내년 부동산 시장 하락요인 5가지| 내년 부동산 시장 하락요인 5가지 | ||||||
| 머니닥터 : 박상언 (현 유엔알 대표) | ||||||
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◆주식/해외부동산 관심 증폭 부동산에 대한 각종 세금 증가로 인해 부동산 투자에 대한 관심은 덜한 반면 주식투자에 대한 관심은 부쩍 증가했다. 결과적으로 주식시장에서 파생된 소득이 소비에 영향을 주고 다시 주식시장이 활황세를 거듭하는 부(富)의 효과 가 나타나고 있다. 상대적으로 국내증시가 상승세를 거듭하면서 부동산에 대한 관심이 점점 줄어들고 있다. 게다가 날로 늘어나는 세부담이 부동산에 대한 투자매력도를 떨어뜨리고 있다. 예전에는 1억원만 있으면 아파트를 늘려가거나 소액으로 투자할수 있는 재개발이나 수익형부동산을 추천해 달라는 상담이 많았는데 이제는 주식투자에 대해 관심을 표명한다. 최근에는 미래에셋 인사이트펀드가 출시 열흘여 만에 3조원이상의 대량 자금을 빨아들였다는 점이 이를 잘 반영하고 있다. 게다가 내년 중에 투자목적의 해외부동산 취득이 현재 300만달러 한도가 폐지되어 국내 부동산구입대기자금이 해외 부동산으로 상당히 흘러갈것으로 예상된다. 그동안 국내 부동산에 치중되어 있었던 자산의 상당부분이 해외부동산과 국내외금융투자에 쏠리는 자산 재분배 움직임까지 감지되고 있다. ◆늘어난 각종 세금 부담 사상 초고의 고유가로 인해 경기 침체가 오고 게다가 금리 상승추세가 이어진다고 볼때 늘어난 세금과 금리부담으로 인해 부동산 시장은 장기 침체의 길로 접어들 수 밖에 없다.  정부발표자료에 따르면 참여정부 들어 양도세.재산세 등 부동산 관련 세금이 3배 이상 늘어났고, 전체 조세 가운데 부동산 관련 세금의 비중도 2002년 14.5%에서 2006년 18.1%로 높아졌다. 부동산관련 세금이 전체 조세증가율보다 크게 늘어난 이유는 양도소득세와 취.등록세를 실제 거래 가격 기준으로 부과하는 실거래가 과세제도 전면도입, 고가 주택과 다주택 보유자에 더 많은 세금을 부과하는 보유세 강화가 가장 큰 이유다. 과세표준화에 따른 점진적인 보유세 부담증가로 다주택자, 고가아파트 보유자들에게 큰 부담으로 다가오고 있다. 2006년말 기준으로 전체 조세 중 부동산 관련 세금은 18.1%로 2001~2005년 14.2%에 비해 4%p가량 높다. ◆내년 입주물량 증가(수도권,대구등） 대형건설업체 모임인 한국건설경영협회가 최근 내놓은 2008년 건설시장 전망 보고서를 보면 전국에서 내년에 입주하는 아파트는 32만2601가구로 올해보다 3.3% 늘어날 것으로 추산했다.지역별로는 수도권이 15만6910가구로 올해(14만363가구)보다 10.6% 늘어나고 경기도 역시 8만8859가구가 입주해 올해보다 16.4% 늘어나는 걸로 보여지고 있다. 반면 인천은 1만6250가구로 전년 대비 43.5% 줄어들 것으로 추정됐다. 지방권에서는 모두 16만5691가구가 입주할 전망이다. 서울은 강남권 입주물량 급증에 힘입어 전년 대비 46.8%나 늘어난 5만1801가구에 이를 것으로 추정했다.이 가운데 대구지역은 내년 중 3만5083가구가 입주해 올해보다 무려 86.6% 늘어날 것으로 예상됐다.부산(1만9910가구)과 광주(1만3576가구)도 올해에 비해 각각 6.8%와 12% 늘어날 전망이다. 반면 대전은 5786가구로 올해보다 43.3%가 줄어드는 등 지방권 13개 시.도 가운데 8곳은 입주물량이 줄어드는 것으로 나타났다. 입주량만으로만 놓고 볼때 내년도에는 수도권 뿐만아니라 대부분 지역의 입주물량 증가로 하향 안정세가 지속될 것으로 보인다. 강남권 입주대란으로 하향안정세 이어질듯 송파구 잠실단지를 비롯한 대규모 재건축 입주단지가 잇따르면서 집값이 하향안정세를 보이고 있는 서울 강남권에 내년에도 초대형 입주단지가 잇따라 쏟아진다. 결과적으로 정책적인 변수만 없다면 매매 가격뿐만 아니라 전세 가격까지 안정세를 보일 것으로 본다. 민간 부동산정보업체에 따르면 내년에 서울 서초.송파.강동구 등 강남권 3개구에서 신규 입주를 하게 될 3000가구 이상 매머드급 재건축 단지 만도 5곳(2만4741가구)에 이르는 것으로 조사됐다.이는 내년 서울지역 전체 입주예정 아파트(5만1000여가구 추산)의 절반에 육박하는 물량이다. 수도권 집값 움직임의 중심역할을 해온 강남권에 이 같은 대규모 입주물량이 집중될 경우 매매.전셋값 동반약세는 물론이고,수도권 집값도 올해에 이어 내년에도 하향 안정세가 지속될 것이다. ◆미분양 아파트 증가속도 빨라  올해 8말 기준으로 건교부의 발표 공식적인 미분양 주택이 전국적으로 9만가구를 넘어섰는데 1998년(10만2701가구) 이후 9년 만의 최대 규모다. 업계에서 쉬쉬 하며 감추는 비공식적인 미분양 물량까지 합하면 12만가구가 훨씬 넘는 수치다. 미분양 물량 올해 더 심화될듯 다주택자에대한 중과 뿐만아니라 아니라 분양가 상한제와 청약가점제 시행 등의 여파로 분양시장 침체가 더욱 심화,지방은 물론 수도권 일부 지역에서도 아파트 청약률이 0% 로 추락하고 있어 올해도 미분양 물량이 더욱더 늘어날 것으로 예상된다.특히 일부 지역에서는 연초까지 밀어내기식 분양이 계속될 예정이기 때문에 미분양으로인해 기존아파트 시장까지 위협할 수 있다. ◆처분조건부 대상 아파트 복병 주택시장의 변수인 처분조건부 대출 대상 아파트 대부분이 수도권에 집중돼 있다. 처분조건부 대출은 아파트를 담보로 대출받은 사람이 투기지역의 아파트를 추가로 구입하면 1년 안에 기존 아파트를 처분하는 조건으로 받은 대출이다. 내년에도 처분조건부 대출 대상 아파트가 대거 쏟아질 것으로 보인다. 금융감독원 자료에 따르면 내이후년 유예기간이 만료되는 조건부대출이 2만3천여건으로 나타났다. 절대적인 물량 자체는 많지 않지만 거래침체가 계속될 경우 처분조건부 대출이 수도권 아파트의 매물 적체 현상을 가속시켜 아파트 하향안정화에 상당부분 기여할것으로 보인다.
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