전문가칼럼
[부동산 알짜정보]투자가치로서 분석해 본 은평뉴타운의 미래| 투자가치로서 분석해 본 은평뉴타운의 미래 | ||||||
| 머니닥터 : 박상언 (현 유엔알 대표) | ||||||
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당첨되면 , 프리미엄이 얼마나 붙을까요? 대다수 은평뉴타운 청약희망자들이 궁금해 하는것은 당첨되었을때 얼마만큼의 프리미엄이 붙을 수 있을 것인가에 대한 것이다다. 최근의 남양주 진접사례를 봤을때 대규모 공공택지임에도 불구하고 대규모 미분양 사태가 발생한 것은 중소형의 경우 최장 10년이라는 전매제한 때문이었다. 하지만 은평뉴타운의 경우 입지도 보기 최근에 보기 드물게 탁월하고 지하철과 연계되어 있고 1지구같은 경우는 등기후 바로 팔수 있어 청약열기가 고조될것으로 보인다 이에 따라 1지구와 2·3지구의 청약경쟁률과 당첨가능 청약점수와 당첨후 프리미엄도 큰 차이를 보일 전망이다. '도심형 생태 도시' 로 개발되는 은평뉴타운 1지구는 북한산국립공원을 끼고 있어 주거환경이 좋다. 게다가 내년 상반기경 입주후 바로 전매할 수 있는 상품인 만큼 훌륭한 투자상품으로서 가치를 인정받고 있는 셈이다. 시세차익을 가늠해 보기 위해서는 기본적으로 주변 시세와 비교한 은평뉴타운 분양가에 대해 정확한 자료를 가지고 있어야 한다. 하지만 현재까지 은평뉴타운 분양가에 대해 정확하게 나온 자료는 없다. 지난해 분양가가 3.3㎡당 1151만∼1523만원으로 책정돼 고분양가 논란을 불러일으켰지만 그동안의 금융비용과 주변 시세를 감안한다면 지난해와 비슷한 수준으로 형성될것으로 추정한다. 1지구 공급분은 2005년 3월 공공택지 분양가상한제 이전에 사업승인을 받아 분양가상한제와 전매제한 대상이 아니다. 인근의 불광동 현대 홈타운의 경우 138.84㎡(42평)의 경우 현재 6억5천~7억5천대에 시세가 형성되어 있다. 은평뉴타운에서 분양하는 같은 규모의 아파트가 3.3㎡가 1500만원선에서 분양한다고 해도 주변 시세보다 10~25% 정도 싸게 분양하는 셈이다. 중대형 당첨시, 최소 1억정도 프리미엄 형성될듯 분양을 코앞에 두고 10월 중순 현재, 1지구는 75~80% 공정으로 공사가 진행중에 있고 2지구도 공정도 30%를 넘어섰다. 은평뉴타운의 녹지율이 42%로 판교 신도시의 36%보다 높다. 아파트 평균 용적률도 140%로 판교의 160%보다 낮다. 녹지율이 높고 용적률이 낮아 쾌적한 주거환경을 갖추게 된다. 북한산과 주변 공원이 은평뉴타운을 둘러싸고 있어 스카이라인이 그림처럼 아름답다. 아파트도 대부분 6~15층의 저층 단지로 구성된다. 또 북한산에서 창릉천으로 흘러내리는 실개천 4.2km 구간이 복원되면서 물고기, 수생곤충이 서식하는 친수변 공간도 품고 있다. 단지 주변에는 갈대밭 등 다양한 녹지공간이 들어선다. 강북속의 강남으로 일컬어지는 상암지구는 전체적으로 은평 뉴타운과 비슷한 환경이다. 은평 뉴타운 시세가 상암동보다 약간 못 미치는 수준에서 시세가 결정될 것으로 볼때 경우 시세는 입주 후 시세는 3.3㎡당 2000만원까지는 갈수 있다. 그렇다고 보면 전용면적 101㎡ 규모에 당첨이 되었을때 최소 1억정도 프리미엄이 형성될 가능성이 있다. 그 동안의 상담내용을 종합해보면 특히 은평 뉴타운에 관심을 가지시는 분들은 젊은층 보다는 인생의 안정기에 들어서는 40대 이상의 중장년층들이 대다수였다. 상담 고객들 유형만 놓고 본다면, 은평뉴타운이 도심과 가까운 대단지 전원형주택으로서 이들의 기호에 일정부분 맞아 떨어졌기 때문에 다른 곳으로 이주하지 않고 오랜기간 정주할 가능성이 많다. 게다가 자립형 사립고가 조성되는 만큼 '강북의 친환경 교육도시' 로 발돋음할 가능성이 많아, 시간이 갈수록 프리미엄도 커질 가능성이 있다.
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