전문가칼럼
[부동산 알짜정보]청약부금 가입자 대처전략[2]| 청약부금 가입자 대처전략 | |||
| 머니닥터 : 김정용 (투모컨설팅 투자자문본부장) | |||
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▶ 청약예금 VS 청약부금 청약예금과 청약부금은 청약하는 대상은 같으나 평형대와 불입금액이 다르다. 우선 청약예금은 민간건설업체가 짓는 `민영주택'을 분양받을 자격을 얻기 위해 가입하는 예금통장으로 지역별로 청약 가능한 면적에 따라 일시불로 금액을 예치해놓는 방식이다. 한꺼번에 목돈을 넣어두고 6개월이 지나면 2순위, 2년이 경과하면 1순위 청약자격이 생긴다. 청약예금의 메리트는 목돈을 일시에 넣어놓고 크게 신경 쓰지 않아도 된다는 점이며, 다른 청약통장은 전용면적 25.7평 이하에만 청약이 가능한 반면 청약예금통장은 예치금을 높이면 대형평형에도 청약할 수 있다. 청약부금은 매달 일정액을 납입하는 방식으로 서울의 경우 300만원을 채우고 2년이 지나면 1순위가 된다. 다만 청약부금은 전용면적85㎡(약25.7평)이하 분양물량에만 청약이 가능해 더 큰 평형대에 청약하기 위해서는 청약예금으로 변경해야 한다. 청약부금의 이점은 매월 월부금을 납입하는 방식이어서 한꺼번에 목돈을 예치하는 청약예금보다 부담이 적다는 것이다. 청약부금이냐, 청약예금이냐 선택하는 것은 어디까지나 이것은 가입자의 편의에 따라 결정할 수 있는 것이다. 다만 청약저축이냐, 아니면 청약예․부금에 가입하는 것은 심도있게 결정해야할 문제이다. 청약할 대상이 틀리고 가입에 따른 청약전략 또한 달라져야하기 때문이다. ▶ 청약가점제 도입 30년 만에 청약제도가 추첨제에서 가점제로 바뀌게 된다. 2007년 9월부터 시행이 되는 가점제 방식의 청약제도는 부양가족수, 무주택기간, 청약통장 가입기간에 따라 가점을 매겨 점수가 높은 사람이 우선적으로 당첨되게 되는 새로운 주택분양방식이다. 가점은 무주택기간(2∼32점), 부양가족 수(5∼35점), 가입기간(1∼17점) 등 3개 항목으로 만점은 84점이며 오는 2010년이후부터는 자산과 소득 등의 항목이 추가될 예정이다. 변경되는 새 청약제도는 청약예ㆍ부금 가입자들이 청약 가능한 85㎡ 이하인 경우 현행 추첨방식으로 25%만 뽑고 나머지 75%는 무주택우선공급제에서 가점제로 대체된다. 또한 청약예금 가입자들에게 공급되는 25.7평 초과인 주택의 경우는 공급주체에 상관없이 채권입찰제를 우선 적용해 입찰금액이 큰 사람에게 우선권을 주되, 채권입찰 금액이 같을 경우 가점제로 50%를 우선공급하고, 나머지 절반은 추첨제로 당첨자를 가리게 된다. 하지만 25.7평 초과인 주택의 경우 채권상한액이 같을 경우에만 가점제를 활용하기로 했지만, 인기 지역은 청약자 대부분이 당첨을 위해 채권상한액대로 써낼 것으로 예상돼 유망분양물량은 청약가점이 상대적으로 높은 사람이 유리한 셈이다. 청약가점제가 도입되면 독신자와 단독가구주, 무주택 연수가 짧은 사회 초년생이나 신혼부부, 유주택자 등은 사실상 당첨확률이 매우 불리해지는 것이다. ▶ 청약부금 문제점 및 가입자 대처요령 우선 청약부금의 경우 활용도면에서 떨어지게 된다. 불입액이 많더라도 청약할 수 있는 평형대는 전용면적 25.7평 이하이다. 청약가점제가 도입되기 이전인 현재는 전용면적 25.7평 분양물량 75%를 일정기준을 갖춘 무주택세대주에게 우선공급하게 돼 이에 해당되지 않으면 당첨확률이 떨어지게 된다. 게다가 송도신도시나 은평뉴타운 등은 공영개발방식으로 전용면적 25.7평 이하인 분양물량은 청약저축으로만 청약이 가능해 청약부금 가입자를 더욱 암담하게 만든다. 오는 9월부터는 청약가점제가 도입되게 된다. 하지만 가점에 불리할 경우 당첨확률은 떨어지겠지만 가점제와 무관하게 추첨제로도 일정 물량 뽑게 되므로 당첨확률이 전무하지는 않다는 것에 유의하길 바란다. 즉 가점이 불리하다고 꼭 8월에 분양받아야 하는 것은 아니다. 좋지 않은 물량을 분양받는 것은 청약하지 아니한 만 못할 수 있다. 변경되는 청약제도의 경우 추첨제의 비율이 전용면적 25.7평을 기준으로 25%와 50%로 나뉘므로 만일 중소형 청약통장 가입자가 가점이 불리하다면 중소형 청약통장을 중대형 통장으로 바꾸면 추첨제의 비율이 25%->50%로 늘어나게 되고, 반면 중대형 청약통장을 보유한 사람이 가점에 유리하다면 중소형 통장으로 변경하면 가점제의 비율이 50%->75%로 늘어나게 돼 당첨확률이 높아지게 된다. 이에 유주택자나 가점이 낮은 청약부금 가입자라면 추첨제의 비율이 50%인 전용면적 25.7평 초과인 분양물량에 초첨을 맞추는 것이 유리하다. 결과적으로 청약부금가입자의 경우 전용면적 25.7평 이하에만 청약이 가능해 선택의 폭을 넓히기 위해 한단계 위인 청약예금 30.8평 이하인 평형대에 청약가능한 청약예금통장으로 전환하는 것이 좋다. 이럴 경우 전용면적 30.8평 이하로는 모두 청약(공급평형으로는 18.24.32.38평형)이 가능해 선택의 폭이 넓어지게 된다. 분양평형이 전용면적 25.7평 초과인 평형대에 청약하는 경우 분양물량 가운데 50%를 추첨제로 뽑아 가점제에 불리한 사람의 경우 전용면적 25.7평 이하인 평형대보다도 당첨확률이 더 커지게 된다. 다만 분양가격도 그만큼 높아질 수밖에 없어 자금여력에 맞게 당첨확률을 보고 전략적으로 전용면적 25.7평 이하인 32평 혹은 25.7평 초과인 38평에 청약하는 것이 바람직하다. 또한 분양만 고려할 것이 아니라 가격상승력이 높은 지역을 위주로 현주택보다 나은 주택으로 갈아타는 것도 함께 고려하는 것이 좋다. 특히 가점에 유리하기 위해 무주택기간 10년이상이 되기를 무작정 늘리기 위해 기다리는 등 가점을 높이는데 급급하는 것보다 자금여력이 어느 정도 된다면 기존 주택 매입 후 청약전략을 다시 세우는 것이 기회비용면에서 나을 수 있기 때문이다. 아울러 뉴타운이나 재정비촉진지구 내 주택을 매입해 장기적으로 내집마련 플랜을 계획해보는 것도 생각해볼 수 있다. 특히 재개발이나 뉴타운 지구내 주택을 매입할 경우 장기적으로 볼 때 현금 유동성이 좋다. 초기투입자금은 상대적으로 덜한 반면 몇 년 뒤 추가부담금만 납입하면 아파트에 입주할 수 있다. 물론 매입한다면 입주 후에도 가격이 상승할만한 지역을 택해야 한다. 해당 주택에 거주해도 되고 전세끼고 매입했다 추후에 입주를 검토해도 된다. 게다가 추가부담금을 낼 형편이 안 된다면 매도시기를 조율해 매도도 가능하다. ▶ 청약부금을 청약예금으로 변경 청약부금을 청약예금으로 변경하려면 1순위 요건인 2년이 경과하고 예치금이 최소 300만원(서울기준)이 되어야 하며, 매월불입한도액은 최고 50만원으로, 2년 만에 예금으로 변경할 수 있다. 청약부금은 큰 평형대로 전환이 수월하다. 예를 들어 서울시에 거주하고 청약부금 300만원을 납입한 사람이 청약예금 1000만원(전용면적 102㎡초과)으로 전환하려면 나머지 차액인 700만원을 준비하여 가입한 은행에서 변경하면 된다. 단, 변경 후에는 1년이 지나야만 전용면적 102㎡초과 평형대에 1순위로 청약할 수 있다.
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