전문가칼럼
[부동산 알짜정보]돈되는 상가 잡는 방법| 돈되는 상가 잡는 방법 | ||||||
| 머니닥터 : 박상언 (현 유엔알 대표) | ||||||
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'어디 괜찮은 상가 어디 없나요?' 아파트에 대한 규제가 강화될수록 투자자들로부터 상가투자에 대해 문의를 많이 받는다. 게다가 아파트와 달리 분양권 전매 제한이 없고 비교적 환금성이 좋아 전통적으로 투자자들의 인기를 끌고 있다. 보유세금측면에서도 상가 건물 부분의 재산세만 내면 되며 건물분은 종합부동산세 부과대상에서 제외돼 있어 분산 투자용으로도 적합하다. 상가에 부속토지가 있어도 공시지가 합계액이 40억원을 초과해야 종부세 대상이기 때문에 부속토지가 많지 않다면 종부세를 내지 않아도 된다. 하지만 아파트나 토지에 투자해서 큰 돈을 벌었다는 사람을 찿는 것은 쉬우나 상가에 투자해서 큰 이익을 얻었다는 투자자보다 오히려 낭패를 당했다는 소리를 많이 듣는다. 그만큼 상가 투자는 어렵고 하물며 부동산 전문가 조차도 분양상가에 대해 컨설팅 의뢰를 받았을 때 투자성에 대해 모호한 답변을 하는 경우가 많을 정도로 일반인들이 다가가기 어려운 상품이다. 10~30억원대 근린상가 근린상가라 하면 흔히 주변에서 손쉽게 볼수 있는 상가다. 보통 단지내상가, 오피스주변 상가, 아파트형 공장 상가로 세분화 할 수 있다. 보통 연 수익률 4~7%정도의 10~30억원내의 자금이 소요되는 현재 운영중인 근린상가에 관심을 가지는 게 좋다. 비교적 분양상가에 비해 안정적일뿐만 아니라 노후대비용으로 10~30억원내로 근린상가에 투자할려는 투자자들이 많아 시세차익도 기대되기 때문이다. 재개발 구역 내 근린상가 공공택지지구내 상가 관심 상가투자 초보자일수록 비교적 투자하기에 안정적인 택지지구내 상가에 꾸준한 관심을 가지는 게 좋다. 특히 공공 택지지구내 주공 단지내 상가가 초보투자자들에게는 적당하다. 김포 장기 B1블럭(1114세대) 단지내 상가 입찰에서 12개 점포가 모두 낙찰됐고, 1층 106호(4만18857㎡) 점포는 내정가 1억7200만원 대비 305%선인 5억2550만원(3.3㎡당 4147만원선)에 낙찰됐다. . 분양중이거나 분양대기중인 상가는 동탄, 하남 풍산, 인천논현, 장지, 발산, 의왕청계, 성남도촌, 화성봉담 등이다. 하지만 주요 공공택지개발 지구를 중심으로 공급되고 있는 근린상가의 경우 입찰공급단계에서부터 고가에 낙찰되는 경향이 있어 수익률이 저하될 우려가 있기 때문에 면밀히 투자수익율을 검토해야 한다. 전체 택지개발지구와 총 수용가능인구 세대수 대비 상업용지 비율이 낮은 지역을 우선해야 하는데 상업용지의 공급면적이 과도할 경우 공급되는 상가의 총량이 늘어 임대료 약세가 예상될 수 있기 때문이다. 통상 택지개발지구의 전체 면적대비 5%이내가 적당하다. 특히 상권형성에 있어서 기존 구도심처럼 이미 형성된 상권에 상가가 조성되는 것이 아니기 때문에 가능한 택지지구의 전반적 입주개시 6개월을 전후로 투자하는 것이 좋다. 택지지구의 상가의 경우도 아파트 입주후에도 주변상권활성화까지 상당기간이 소요되기 마련이므로 충분한 여유자금으로 투자해야한다는 것은 두말할 나위가 없다. 게다가 택지지구내 근린상가의 경우도 대형할인점과 오픈마켓(인터넷상점)과 경쟁구도 예전처럼 수익율이 크지 않다. 따라서 단지내상가처럼 필수업종화 될 수 있는 업종을 생각해 임대까지 미리 고려한 투자가 현명하다. 테마상가 투자는 신중히 가령, 한방이나 의류, 장난감등 한 두개의 테마를 내세워 분양이나 임대를 하는 테마상가는 돌다리를 두드려 보는 심정으로 접근해야 한다. 상가를 분양하는 분양주체가 자주 바뀌면서 약속한 약정수익률을 제대로 지급하지 않은 경우가 허다하기 때문이다. 심지어 시행사의 부도덕성으로 경매시장에 나오는 경우도 속출하고 있다. 특히 16.5㎡(5평) 이내 형태의 상가를 분양 받는 것은 별로 바람직하지 않은데 시행업체 입장에도 점포 수 과다로 인한 관리.운영의 미숙으로 이어지기 쉽다. 설령 소규모로 나뉘어진 상가가 분양에 성공하더라도 수백~수천에 달하는 임차인 모집에 역부족을 나타내며 기존의 할인점 백화점,아울렛 등에 크게 밀리기 양상을 보인다. 테마 상가에 투자 할때에는 경쟁력을 갖춘 모델을 제시하는 시행사(개발업체)의 진실성과 재무 건전성과 추진력을 보고 투자에 나서는 것이 좋다. 역사가 오래된 시행사라면, 그들이 과거에 시행했던 곳의 현장을 방문해 상인들을 상대로 정보를 취득하는 것도 좋다. 결론적으로 여타 수익형 부동산과 달리 상가시장은 특히 경기의 영향을 많이 받고 지역별, 상품별 양극화 기조가 뚜렸해 질것이기 때문에 신중하게 생각해 투자에 임해야 한다.
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