최근 들어 전 세계 금융시장이 크게 요동치고 있다. 바로 미국발 서브프라임 모기지 부실 문제가 그 시발점이다. 일반적으로 사람들에게 잘 알려지지 않은 서브프라임모기지 라는 것은 부동산 경기와 경제 상태가 좋을 때는 수면 밑에 가라앉아 있다가 경제가 불안 할 때 수면 위로 떠오를 가능성을 내재하고 있었다.
서브프라임 모기지(sub-prime mortgage)는 1990년 클린턴 행정부 당시 저소득층에 대한 금융지원 확대를 위해 융자관련 규정을 완화함에 따라서 확산되기 시작했다. 1977년 제정된 Community Re-investment Act를 개정해 일정규모 이상의 금융기관들에게 지역개발관련 대부 의무를 강화해 확산시켰다.
저소득층이 주택을 구입하는데 가장 큰 애로 요인이 월납 이자보다는 주택가격의 10~20%에 상당하는 downpayment (선납)에 있었다. 이를 착안해 downpayment 부담은 크게 줄이고 월납부 이자를 높이는 영업 전략을 채택한 금융회사들의 마케팅 전략과 맞아떨어짐으로써 급속하게 확산이 된 것이다.
이러한 서브프라임모기지는 자산유동화증권 판매 기법을 발전케 했는데 여러 개의 저당주택을 담보로 한 증권을 발행해 투자은행에 환매조건부로 판매함으로써 새로운 모기지 자금을 조달하는 금융기법으로 시장에서 크게 발전하게 된다.
현재 미국 내에서 규모는 전체 주택 모기지의 5% 수준으로 2006년의 경우 전체 모기지 약 8조 억불 중에서 서브프라임 모기지가 약 4,000억불 정도 차지하고 있다.
서브프라임 모기지가 전통적 주택 모기지와 다른 점은 일반 모기지 서브프라임 모기지의 경우는 이자가 6%수준으로 고정되며 서브프라임의 경우는 시장이자+3% 내외로 변동 금리가 적용된다. 프라임 모기지는 downpayment 10~20% 인데 비해서 서브프라임 모기지는 downpayment가 없는 경우가 대부분이기 때문에 일반 신용도가 낮고 현금이 없는 서민들에게 이용된다.
이러한 서브프라임 모기지 문제가 발생한 원인은 이자율 인상에 있다. 미국 정부는 주택경기 과열, 인플레 압력 증대 등에 대처하기 위해 기준금리를 2004년 6월 이후, 0.25% 포인트씩 17차례 인상(1.0%→5.25%)했다. 이에 따라 주택담보 대출자들의 이자 부담이 30%~50% 가량이 앙등하는 바람에 연체율이 높아졌다. 또한 2006년 여름부터 주택 경기침체가 본격화됨에 따라 주택을 담보로 한 추가 대출이 어려워지자, 저소득층들의 이자지급이 곤란해지기 시작되면서 어려워졌다.
특히, 서브프라임 모기지는 조기에 상환코자 할 때는 페널티(벌금) 부담이 가중돼 주택가격 하락 시에는 보유주택을 처분할지라도 자금을 상환할 능력이 부족해졌다. 2006년 하반기부터 미국의 주택가격이 하락 국면에 접어들면서 문제가 수면 위로 부상되기 시작했다. 이에 따라 60일 이상 연체 및 체납처분대상 비율이 2003년도 7%에서 최근 10% 이상 수준으로 점차 상승하는 추세에 있고(06년 3/4분기 13.33%, 4/4분기 14.44%) 2007년 중 이자율을 재조정할 경우 연체율은 더욱 증가할 전망이다.
이에 따라서 서브프라임 모기지 대출 회사들의 부도 위기 증가로 금융시장 불안이 증대되고 서브프라임 모기지를 취급하는 총 8000여 개 대출 회사 중 22개사가 파산했다. 기타 회사도 경영상태가 악화되고 있는 상황이다. 서브프라임 모기지 업계 2위인 뉴센츄리사는 투자은행으로부터 차입한 84억불의 채무부담을 견디지 못하고 파산상태에 있을 정도이다.
주택경기하락 국면 상황에서 서브프라임 모기지 연체율이 증가함에 따라 주택경기침체 지속 → 주택가격 하락 촉진 → 연체증가 → 주택경기 악화 등의 악순환이 계속될 가능성이 있다는 부정적 시각이 있다.
반면에 전체 모기지 시장에서 서브프라임 모기지가 차지하는 비중이 5% 수준에 불과하고 프라임 모기지 상환은 대체로 순조롭게 진행되고 있기 때문에 파장 확대가 제한적일 것이며, 미국의 전체 실업률이 5년째 최저수준에 있고 향후 고용전망도 양호해 모기지 상환 여건은 좋은 편이란 의견도 있다. 또한 다수의 자산유동화 채권은 헤지펀드들이 보유하고 있고, 채권들은 다양한 방법으로 위험이 분산화 되어 있는 상황이기 때문에 조기에 수습되고 안정이 될 것이라는 긍정적인 전망이 함께 공존하고 있다.
필자의 생각으로는 미국과 유럽은행이 조속하게 진화에 나서고 있고 전체적인 금융시장에서의 규모가 상대적으로 작기 때문에 전 세계 금융시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단이 된다. 하지만 이러한 사태는 심리적인 요소가 많이 작용하기 때문에 우리로서는 국제금융시장의 움직임을 예의주시할 필요가 있다. 미국발 모기지 사태가 어떤 영향을 주게 될지에 대한 대책을 늘 염두에 두어야만 할 것이다.
[이영권 명지대학교 겸임교수 및 세계화전략연구소(www.bestmentorclub.org) 소장]
