전문가칼럼
[부동산 알짜정보]'똘똘한 집 한채' 마련,부동산투자의 기본 원?[9]| '똘똘한 집 한채' 마련, 부동산 투자의 기본 원칙 | ||||||||||||
| 머니닥터 : 박상언 (현 유엔알 대표) | ||||||||||||
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언니의 소개로 인천에 거주하는 여동생이 상담 차 사무실에 내방했다. 3년전만 하더라도 언니보다 재산이 월등이 많았는데 지금은 오히려 언니의 재산은 3배 이상 폭등했고 동생의 재산은 거의 변함이 없었다. 원인을 꼼꼼히 분석해본 결과 언니는 지난 3년 동안 수익형 부동산보다 자본 가치를 월등히 높일 수 있는 신규 아파트 분양권에 집중적으로 투자했고 동생은 미래가치보다 당장의 월세수입만 확보되는 부동산만 집중적으로 매입 관리했다. 동생이 가지고 있는 부동산은 주로 5000만원~1억원 가량의 시세수익률 3~4%인 지방 소도시 상가와 소형아파트 위주였다. 동생이 가방에서 꺼내 보여준 테이프로 붙여져 너덜너덜해진 A3 용지 2장에는 20여명의 세입자 현황이 월세입금날짜와 더불어 빼곡히 적어있었다. 요즘 동생은 6개월 동안 임대가 나가지 않는 몇 개 상가로 인해 맘이 무척 상해 있고 게다가 ‘월세 입금날짜를 지키지 않는 세입자’와 보증금도 다 까먹고 ‘나가기를 거부하며 버티는 세입자’ 때문에 골머리를 앓는다고 한다. 설상가상으로 얼마 전, 근생 용도인 지하상가에 유흥주점의 일종인 단란주점이 입주해 세무서의 실질과세원칙에 따라 취-등록세도 중과돼 거액을 납부하게 됐다고 입이 삐죽거리며 불만을 토로했다. 그동안 임대도 잘 나가지 않고 속 썩히는 상가와 소형아파트 때문에 얼마나 맘고생을 했는지 8살 나이차가 있는 큰 언니보다 오히려 더 들어 보였다. 필자는 지하상가에 입점한 단란주점으로 인해 동생의 골치 꺼리가 하나 더 늘 것 같은 불길한 예감에 사로잡혔다. 싸게라도 상가를 시장에서 소화시키기 위해 임차료를 대폭 낮춰 빈 상가에 세입자를 구해 매도할 것을 권했다. 이후 상승여력이 있는 근린상가 갈아타기와, 상승여력이 별로 없는 소형아파트를 대거 정리 후 똘똘한 아파트 한 채로 투자하는 것이 좋을 듯 했다. 우선적으로 구입한 화곡지구의 40평 분양권이 단기간에 대폭 올라 동생은 그마나 위안을 삼고 있다. 가족의 주생활권인 목동인근에 위치해 있는 근린상가를 샅샅이 뒤지는 일을 필자의 회사에서 적극적으로 도와주고 있다. 부동산투자의 기본원칙 ‘똘똘한 집 한채’ 자본적 이득(capital gain)과 수익적 투자(income gain)는 필자의 강의 시 항상 서두에 꺼내는 부동산투자의 기본원칙이다. 다년간 수천명의 부동산 투자 상담 진행 중, 필자 스스로 확립한 컨설팅 철학이 있고 앞으로도 변하지 않을 불변의 컨설팅 원칙이 있다. 그것은 바로, 현재 전세 살고 있는 사람은 우선 20평대라도 내집 마련하는 것을 권하고, 차츰 차츰 30~50평대의 투자가치가 있는 곳으로 집 넓히기를 권하는 것이다. 오로지 ‘똘똘한 집 한 채’를 마련할 때까지 모든 투자를 거주가 가능한 주택에 집중하게 만든다. 똘똘한 집 구입 후, 비로소 여유자금이 생겼을 때 오피스텔, 펜션, 상가, 빌딩의 수익형 부동산이나 토지 등 장기 투자가 가능한 부동산을 추천한다. 거꾸로 현재 전세나 월세를 살고 있는 사람이 수익형 부동산이나 토지를 구입한다고 찾아오면 대개 주저 없이 주택을 먼저 구입하라고 충고한다. 부동산 투자를 하는 모든 사람들이 다 성공하는 것이 아니다. 부동산 투자는 주식투자보다 더 위험 할 수 있다. 부동산 투자를 하는 사람은 대개 자기자본보다 더 많은 레버리지(전세나 대출)을 끼고 투자하는 게 일반적이다. 1억원을 잘못 투자해 10%를 손실 봤다고 가정하면 보통의 경우 레버리지를 많이 사용하지 않은 주식투자자의 경우 10%인 1000만원의 리스크가 생긴다. 하지만 대출을 이용해 투자하는 게 일반적이고 선진화된 기법이라 알려진 부동산투자의 경우, 내돈 1억원으로 2억원을 대출받거나 전세를 끼고 투자해 3억원 가량의 부동산을 샀다고 가정하면 10% 하락의 미치는 손실률은 30% 즉, 3000만원의 손실을 입게된다. 게다가 부동산에 따라붙는 거래비용은 주식거래비용보다 월등하게 높기 때문에 손실은 더 커지게 된다. 따라서 똘똘한 집, 쉽게 말하면 종합부동산세 납부대상인 주택을 갖고 있는 사람들은 수익성 부동산에 투자를 잘못해 설령 손해를 보더라고 털털 털어버리고 빠른 시간 안에 재기할 수 있는 기력을 가지게 된다. 그 반대의 경우, 부동산에 투자해 실패하면 본인이 살고 있는 집까지 어쩔 수 없이 팔게 되고, 심지어 투자실패로 인한 기본적인 생계비 부족으로 인한 자금 문제로 가정불화로까지 이르게 된다. 자본적 이득을 고려한 투자와 수익형 이득을 고려한 투자를 쉽게 설명하기 위해 극단적으로 쉬운 예를 들어보기로 한다. 가령1억원의 투자금으로 전세를 끼고 2억원짜리 아파트를 구입해 1년 뒤 운 좋게 3억원으로 아파트가격이 뛰었다고 가정하자. 취-등록세 등의 세금을 제외한 투자수익률만 감안한다면 단순하게 아파트가격은 2억원에서 3억원으로 50% 올랐지만, 1억원을 투자해 1억원을 벌었으므로 100%의 투자 수익률을 올렸다고 말할 수 있다. 투자금 1억원으로 구입한 2억원짜리 아파트가 3억원이 되었으므로 자본이득은 1억원이 됐다. 내 돈 1억원으로 50% 중도금 대출받고 아파트를 분양받았다고 가정해도 똑같은 원리가 성립된다. 반대로 1억원의 투자금으로 2억원 가량 하는 오피스텔이나 상가 등의 수익형 부동산을 대출을 끼고 매입해, 임대로 돌렸을 경우 대개 보증금으로 1080만원 정도를 받는다. 1년 뒤에 투자한 오피스텔이나 상가 매도시, 대개의 경우 투자자들은 원래 투자금인 1억원도 회수하기 힘들다. 1년이라는 기간 동안 매달 80만원씩 열매를 수확했을 뿐이다. 투자자 입장에서는 매달 80만원씩의 과실은 즉 수익적 이득(income gain)이라 할 수 있다. 위의 사례만 놓고 봤을 때 독자들은 어떤 것을 택하겠는가. 내 돈 1억원이 1년 뒤 2억원이 되어 돌아오는 걸 원하겠는가. 아니면 매월 80만원씩 1억960만원이(소득세 감안하면 더 줄어듦) 되는 걸 바라겠는가. 환금성을 고려한 단순한 투자 수익률을 놓고 봤을 때, 대한민국은 수익형 부동산인 상가나 오피스텔보다는 일정자금을 모을 때까지 자본적 상승을 기대할 수 있는 주택과 토지투자가 더 유효해 보일 수 있다.
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