연일 치솟는 증시의 과열 현상으로 많은 대기자금이 주식과 펀드에 집중되고 있다. 하지만부동산은 관망세 일뿐 결코 침체기가 아니라는의견 또한 만만치 않다.
이와 관련 지난 26일 부동산써브와 매경이 공동주최한 ‘하반기 부동산시장 전망과 수도권 부동산시장 변화 대예측’ 세미나에서 강연한 박준호 명지대 부동산대학원 교수는 ‘2007년 하반기 부동산시장, 7대 변수’를 전해 눈길을 끌었다.
1. DTI(총부채상환비율)적용
오는 8월부터 모든 금융권에 적용되는 DTI는 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다. 기존에 융자를 끼고 주택을 구입하던 방법에 어려움이 생기게 됐다.
결국 DTI가 본격적으로 적용되면 금융 지렛대 효과는 대형 주택이나 고가주택 등의 수요층에 큰 영항을 미칠 것으로 보이며, 현재 일반 부동산 시장에는 상가나 토지 등으로 금융 전이가 발생하고 있다. 또한 유통(중개) 시장에는 가장 커다란 변수로 작용 될 것이 예상되며, 신규분양 마케팅에서도 지역별, 평형별로 그 파장을 고려해야만 할 것이다.
2. 주택 분양가상한제(원가연동제)
분양가상한제의 사전적 의미는 공공택지 내 아파트, 재개발, 재건축, 주상복합 등을 포함한 민간 주택 등도 원가에 적정 수익률을 더해 분양가를 정하는 것이다.
박 교수는 분양가상한제 도입이 미칠 여파로 ‘프라이스 리딩(price leading)’ 시대 종말과 시행사의 대폭적인 정비, 분양사업의 재구성 등을 꼽았다. 장기적으로는 주택가격의 안전화를 가져올 것이라는 전망이 지배적이다.
3. 청약제도변경
9월부터 시행되는 가점방식의 청약제도는 지금까지 신규주택공급의 틀을 바꾸게 될 것으로 전망된다. 특히 상위 4만명(1.8%)의 신규주택시장 진입자는 신규분양에 집중되며 우량 주택에 쏠림현상이 나타날 것으로 보인다. 또한 상한제적용과 제도변경에 따른 미분양 주택과 지방시장의 붕괴가 우려된다. 물론 장기무주택자의 내집마련 실현은 긍정적인 요소로 적용될 전망이다.
4. 종부세 등 세금폭탄과 대선
종부세는 강남 집값을 좌우하던 프라이스 리딩 단지 및 버블 7지역의 가격 변수를 예고하고 있다. 최근시장 추세는 고가주택은 종부세, 일반주택은 DTI에 관심을 두고 있으며 버블 7지역과 빅 3지역은 대선주자의 공약에 촉각을 세우고 있다. 하지만 박 교수는 “9월 이후 뚜렷한 소신 없을 경우 실망매물이 대량으로 출현될 가능성이 높다”고 우려의 목소리를 폈다.
5. 묻지마 증권시장 & 관리지역의 세분화
계속되는 증시 호황은 ‘시장붕괴’의 우려를 양산하고 있다. 만약 증시가 붕괴된다면 부동산 시장에는 단기적으론 악영향을 미치겠지만, 장기적으론 호재가 될 것으로 보인다.
또한 관리지역의 세분화로 시가화 예정용지는 택지개발사업에 의한 단계별 공급으로 토지시장에 반영될 것으로 보이며, 7월 이후부터 수도권 대부분이 시-군의 세분화가 고시되고 있다. 이는 94년 준농림지역의 학습효과로 토지시장의 관심을 일깨우는 요소로 자리매김할 전망이다.
6. 수도권신도시와 명품도시 지정
4기신도시 발표는 전체 부동산 시장에 장기적으로 긍정적 반응이 예상되며 북쪽, 서북지역에서‘경기도 명품도시’가 추가발표될 것으로 보인다. 4기신도시와 명품도시는 강남대체 기능이 부족하다는 분석도 있지만, 박준호 교수는 부동산시장 장기적인 전망으론 상당한 호재를 나타낼 것으로 전망했다.
7. 뉴타운, 대체도시, 기업-혁신도시 탄생
서울시는 4차 뉴타운 발표를 연기했다. 이는 도시 재생사업에서 가격 폭등을 초래해 부동산 투기의 주범으로 변질될 가능성이 클 것으로 전망되기 때문. 당분간 도정법에 의한 개별 도시기능 회복사업으로 재생사업은 지속될 것으로 보인다. 이제 강남대체도시와 뉴타운은 별개문제로 접근할 필요가 있으며, 비 수도권지역의 최대 개발 프로젝트인 혁신 기업도시는 전국적이기보다는 지역별시장의 이슈로 국한 될 전망이다. 다만 현재 수도권과 인접한 중부권의 균형발전 사업은 지역별로 파괴력을 보이고 있다.
