부동산 투자는 세금과의 전쟁이라고 해도 과언은 아니죠. 갈수록 기승을 부리는 부동산 투기를 줄이기 위해 정부는 각종 세금으로 규제를 지속하고 있습니다.
수익이 있는 곳에 세금이 있고, 세금을 냈다면 수익이 발생하는 것은 당연한 것. 단, 세금을 내더라도 절세만 잘하면 부동산 투자가 그리 복잡하거나 어려운 것은 아닙니다.
<틈새 재테크>(매일경제신문사. 2007)의 저자는 부동산 투자 시 필요한 6가지 기본 마인드를 전하며 다주택자들에게 불리해진 세금제도를 정리해눈길을 끌었습니다.
1.1가구 1주택 소유자
1주택을 보유했어도 보유 주택의 가격에 따라 상황이 달라질 수 있습니다. 6억원 이상 고가주택 보유자는 종합부동산세(이하 종부세)를 부담해야합니다. 특히 과세표준이 공시가격의 70%로 정해졌지만, 2007년 80%, 2008년 90%로 증가되면서 해를 거듭할수록 부담이 늘어나는 것이죠.
재산세 부담도 늘어나는데, 단독-다세대-연립은 공시가격을 기준으로 과세하지만 아파트는 기준시가를 과세표준으로 해서 다른 주택에 비해 세금 부담이 더 커집니다. 양도소득세(이하 양도세)는 1주택 소유자들에게 적용된 기존의 3년 보유, 2년 거주가 유지되기 때문에 양도세 부담은 그리 크지 않습니다.
2.1가구 2주택 소유자
과거 1가구 2주택 소유자들에게 적용됐던 차등세율은 사라지고 무조건 50%의 세율을 적용받습니다. 이들에게는 과거 장기보유 특별공제혜택도 사라집니다. 또 전부 실거래가를 기준으로 과세하므로 양도소득세 부담이 크며, 종부세에 대한 부담도 커졌습니다.
3. 1가구 3주택 소유자
1가구 3주택 소유자들은 아예 세금 폭탄이 떨어진다고 해도 과언은 아닙니다. 보유한 주택을 팔든지 주택임대사업을 하지 않는 한 이들이 세금 안전지대를 찾기는 어려워 보입니다.
1가구 3주택자들에겐 양도세율이 60% 적용되며 1가구 2주택자들처럼 실거래가로 양도세를 부과하는 등 종부세, 재산세 등의 부담이 커집니다. 따라서 다주택자들은 임대주택사업을 적극 고려해보는 것이 세금을 피하는 좋은 방법이 됩니다.
4. 1가구 1주택과 상가를 보유자
1가구 1주택과 상가를 보유했다면, 주택과 상가를 별개로 해 세금을 부과하므로 다주택자들보다는 부담이 덜합니다. 즉 1주택 보유자, 1상가 보유자에게 각각 부과되는 방식으로 세금이 정해집니다.
특히 상가보유자는 그 상가의 사업용 토지가 40억 원 이상인 경우에만 종합부동산세를 부담하므로 웬만한 상가가 아닌 이상 종합부동산세가 매우 적게 부과됩니다.
5.1가구 1주택과 토지 소유자
1주택과 1상가 보유자처럼 생각하면 됩니다. 주택과 토지를 합산하지 않고 따로 따져서 세금이 부과되기 때문에 다주택자들에 비해 부담은 비교적 적다고 할 수 있습니다. 다만, 토지는 과거와 달리 세금부담이 늘어났다는 점을 주의해야 하는데요. 비사업용 토지는 보유기간과 상관없이 60%의 양도세를 과세하기때문에 주민세를 포함하면 세금은66%까지 높아지게 됩니다.
또한 주택과 달리 비사업용 토지는 3억 원 초과 시 종부세를 과세하며, 과세기준은 공시지가의 70%로 합니다. 그러나 토지 보유자들은 토지 전용, 용도변경 같은 방법으로 절세할 수 있는 방안이 많아 다주택 보유자들에 비해다소 유리하다고 볼 수 있습니다.
6.1가구 1주택과 오피스텔 보유자
오피스텔이 주거용으로 간주되면 합산해서 과세 돼 1가구 2주택으로 분류됩니다. 결국 오피스텔은 용도에 따라 달라질 수 있다는 점에 주의해서 투자해야 세금을 피할 수 있습니다.
