전문가칼럼
[부동산 알짜정보]바뀐 청약법에 따른 내집마련 전략| 바뀐 청약법에 따른 내집마련 전략 | ||||||
| 머니닥터 : 박상언 (현 유엔알 대표) | ||||||
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최근 새로 바뀐 청약제도 주요 내용 무엇보다도 올 가을 내집마련에 성공하기 위해서는 최근 바뀐 청약관련법을 잘 숙지하고 있어야 한다.우선, 빠르면 오는 11월 이후 분양되는 단지부터 서울지역 아파트(주상복합 포함)를 분양받으려면 입주자모집공고일로부터 1년 이상 서울에서 살아야 한다. 현재는 입주자모집공고일 현재 서울 거주자면 청약할 수 있다. 건교부가 최근 주택공급에 관한 규칙 개정안을 입법예고했기 때문인데, 서울을 포함한 수도권 투기과열지구에서는 지역우선공급분의 거주기간을 1년 이상 제한하도록 하는 내용을 담고 있다. 또한 10월말부터 송도·청라·영종지구 아파트에 서울지역 거주자도 청약할 수 있게 된다. 지금까지 인천지역 거주자에게만 공급되던 송도·청라·영종지구 아파트는 서울과 수도권거주자에게도 70% 물량이 배정된다. 송도 등 경제자유구역내 공급주택의 지역우선공급물량을 100%에서 30%로 줄였기 때문이다. 이는 택지개발촉진법에서 66만㎡이상 대규모 택지개발때 지역우선공급물량을 30%로 한정한 것과 형평성을 맞추기 위한 것이다. 현재 공공택지 아파트에만 적용되는 재당첨금지제도가 점차 민간아파트로 확대 적용된다. 본인이 청약한 아파트에 당첨될 경우도 5∼10년간 전국 모든 아파트에 청약을 신청할 수 없는데 공공택지의 경우 7∼10년, 민간택지는 5∼7년간이다. 현재 , 금융결제원과 시중 은행, 대부분의 민간 부동산 포털 업체 등 인터넷 홈페이지에 '청약가점 계산' 코너가 마련돼 있다. 가점을 잘못 기재했을 경우 상당한 불이익이 따르기 때문에 충분한 모의 연습을 거친 후, 본인의 점수에 맞춰 당첨 확률이 높은 유망분양단지를 고르는 것이 좋다. 정부의 주택공급 로드맵에 따르면 매년 수십만 가구가 쏟아질 예정이기 때문에 가점이 낮다고 미리미리 포기 하지 말고 차근차근 청약가점을 쌓는데 주력해야 한다. 물론 아직 청약 통장이 없는 경우, 하루라도 빨리 청약통장에 가입해 분양가 상한제가 적용되는 유망물량을 기다려야 한다. 최근에 지방 투기과열지구도 추가적으로 해제되었다. 일정기간내 재당첨 금지 기간이나 2주택자의 １순위 청약금지가 해제되었지만 대부분의 지방은 미분양 풍년을 맞고 있기 때문에 실수요 위주로 신중하게 접근해야 한다. 정부의 주택담보대출 규제로 사전에 가용 자금 여력을 체크한 이후에 청약하여야 낭패를 보지 않는다. 자금을 마련하지 못해 계약을 취소할 경우, 일정기간동안 청약을 할 수 없기 때문이다. 청약 가점제 시행 후 청약 전략 분양시장을 통해 내집마련에 성공하려면 청약 점수를 높이는 방법을 연구해야 하는데 그 중에서 1명당 5점이 주어지는 부양가족수를 늘리는 방법이 최고다. 가령 ,입주자 모집 공고일 기준으로 부모는 3년 이상 모실 때 반영되고 가구가 분리된 30세 이상 미혼 자녀의 경우, 1년 이상을 같은 집에서 지내야 부양가족 점수에 포함된다. 유주택자는 가점이 높아도 2순위로 청약 순위가 밀려 불리하다. 다만 1주택자는 가점제가 아닌 추첨제로 공급되는 주택에 대해서는 1순위 자격이 유지된다. 2주택 이상 보유자는 모든 주택에 2순위 이하로만 청약할 수 있다. 또 주택 1채당 5점씩 감점된다.  구체적으로 바뀐 청약관련법을 살펴보면 85㎡ 이하 민영 아파트의 경우, 가점제는 75%, 나머지 25%로 추첨제로 당첨자를 가린다. 청약예금 가입자 대상의 전용 85㎡ 초과 중대형아파트의 50%는 추첨식이므로, 청약저축·부금보다 당첨 확률이 높다. 채권입찰제를 우선 적용한 뒤 채권매입 예정금액이 같을 경우 가점제와 추첨제를 각각 50%씩 적용해 당첨자를 정하기 때문이다. 청약가점은 △무주택기간(2∼32점) △부양가족 수(5∼35점) △청약통장 가입기간(1∼17점) 등 최고 84점이다. 무주택기간 가점은 1년 경과할 때마다 2점씩, 부양가족 수는 1명 늘 때마다 5점씩, 청약통장 가입기간은 1년 경과할 때마다 1점씩 올라간다. 무주택 기간은 청약통장 가입자의 연령이 만 30세 이상부터 산정된다.가입자가 만30세 이전에 혼인한 경우는 혼인신고 일부터 계산한다. 30세미만에 결혼한 경우는 그후 이혼하고 재혼하지 않았더라도 호적등본상 혼일 신고 일부터 무주택기간을 산정한다. 1년 미만일 경우 2점, 1년이 늘어날 때마다 2점씩 가산된다. 무주택 기간이 15년 이상일 경우 최대 점수를 받는다. 무주택자는 입주자 모집 공고일 기준으로 세대원을 비롯해 주민등록표 상 전세대원이 주택을 소유하지 않아야 인정받는다. 60세 이상 부모의 주택 소유 여부도 따져봐야 한다. 만60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우 청약통장 가입자는 무주택자로 간주된다. 그러나 만60세 이상의 직계존속이 2주택이상을 소유한 경우 1주택을 초과하는 주택마다 5점씩 감점된다. 60세 이하 부모가 집을 한 채 갖고 있으면 1주택자로 분류돼 2순위가 된다. 기존에 주택을 소유한 적이 있다면, 주택 처분 이후부터 기간이 산정된다. 이미 집을 갖고 있더라도 무주택자로 인정받는 경우는 60㎡ 이하, 주택 가격 5000만원 이하 소형, 저가 주택일 소유하는 경우 60㎡ 초과주택을 청약하는 경우는 무주택으로 인정된다. 또한 집이 있어도, 무주택자로 인정받는 경우는 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설해 이를 분양 완료했거나, 당첨후 3개월 이내에 처분하는 경우 ,아파트를 제외한 전용면적 20㎡ 이하의 주택을 1호 또는 1가구 소유하고 있는 경우 ,무허가건물을 소유하고 있는 경우등이다. 부양가족은 청약통장 가입자의 주민등록표 상 세대원을 기준으로 한다. 부양가족이 없을 경우 기본 5점, 1명이 증가할 때마다 5점씩 올라간다. 부양가족은 배우자, 양가 부모와 자녀를 포함한다. 부모는 최근 3년 간 동일 주민등록표에 올라와 있을 경우에 인정 된다. 미혼자녀 중 만 30세 이상의 미혼자녀는 입주자 모집 공고일 기준으로 최근 1년간 동일 주민등록표에 등재 되야 한다. 부모가 사망한 미혼의 손자·손녀를 동일 주민등록표상에 등재해 부양하는 경우에는 부양가족으로 인정된다. 손자·손녀가 30세이상이라면 입주자모집공고일 기준으로 최근 1년 이상 청약자 또는 그 배우자의 주민등록표상에 같이 등재돼 있어야 한다 부양가족 수에서 최대점수를 얻으려면 1명당 1점씩, 7명을 부양해야한다. 청약자가 배우자와 양가 부모, 미혼자녀 2명을 부양해야 최대점수를 받는다. 청약통장 가입기간은 1년 이상부터 1점씩 가산된다. 6개월 미만은 1점, 6개월 이상~1년 미만 2점, 가입 기간이 15년 이상일 때 최대 17점을 받는다. 장기 청약저축 가입자는 느긋하게 기다려라 청약저축의 경우 현재와 같은 순차제로 공급되는데 1순위라도 순위 내 경쟁이 있는 경우 5년 이상 무주택 세대주로, 매월 약정납입일에 월납입금을 60회 이상 납입한 가입자 가운데 ▲저축총액이 많은 청약자 ▲3년 이상 무주택세대주로 저축총액이 많은 청약자 ▲저축총액이 많은 청약자 ▲납입횟수가 많은 청약자 ▲부양가족이 많은 청약자 순으로 당첨자를 결정한다. 5년이상 청약저축 가입자들은 무주택자격을 유지하면서 계속적으로 저축액을 늘릴 필요가 있는데 청약저축자들을 대상으로 하는 공공주택뿐만아니라 10년 공공임대주택, 비축용 장기임대주택 등의 물량도 계속 늘고 있기 때문이다. 장기 청약저축 가입자나 현재 청약 가점이 상위 10%, 50점 이상인 분들은 느긋하게 앞으로 공급될 유망분양물량을 노릴 필요가 있다. 거주지 이전시, 당첨확률 높일 수 있어 청약저축가입가자 청약예금으로 변경할 때 경기도로 실제 거주하는 주소지를 이전하면 청약1순위 자격을 상대적으로 쉽게 획득할 수 있다. 서울 청약저축 가입자는 매월 납입한도 10만원씩 30개월이 지나고 300만원의 예치금이 되야 청약예금으로 변경할 수 있다．하지만 경기도 청약저축 가입자는 예치금 200만원과 24개월이 경과하면 청약예금 1순위가 될 수 있기 때문이다. 거주지 이전시 이왕이면 공급물량 많고 지역우선공급 제도 적용 되는 곳으로 예를들어 지난 4월 말 기준으로 청약통장 가입자 수를 근거로 추정한 동동탄신도시 아파트 당첨 확률은 화성에 거주하는 경우 52.2%가 되었다. 서울ㆍ수도권 가입자보다 무려 43배나 당첨 확률이 높다는 계산으로 지역우선공급 제도 때문이다. 현재 서울을 제외한 66만㎡가 넘는 수도권 택지지구에서는 전체 공급물량의 30%를 해당 거주자에 우선공급하는 제도가 있다. 2010년 2월경부터 동동탄신도시에는 아파트 10만가구, 단독주택 5000가구 등 총 10만5000가구가 공급되기 때문에 지역거주 우선이 적용되면서 분양물량이 많은 곳으로 주소지를 이전하면 보다 쉽게 아파트분양을 받을 수 있다. 최근 건교부는 주택공급에 관한 규칙 개정안을 입법예고했는데 수도권 투기과열지구에서는 지역우선공급분의 거주기간을 1년 이상 제한하도록 했다. 따라서 대부분의 수도권 지역에서는 거주기간을 1년 이상 채워야 지역우선공급 제도가 적용된다는 점을 숙지해야 한다. 특별공급분을 노려라 청약가점제 시행 이후에도 세 자녀 이상 무주택 세대주, 국가유공자, 장애인, 철거민 등에 대한 특별공급제도는 유지된다. 일반 청약보다 당첨 확률이 높고 특별공급분에서 떨어져도 일반 청약자들과 다시 경쟁할 기회가 주어지는 만큼 해당자들은 적극 활용하는 것이 좋다. 가점낮은분들은 청약예금이나 청약저축 변경할 만 끝으로 중소형평형을 청약 할수 있는 청약예금 가입자면서 가점이 낮은 무주택이신분들은 추첨제 비율(50%)이 높은 중ㆍ대형 청약예금이나 청약저축에 새로 가입해 당첨 확률을 높이는게 좋다. 중대형 예금 가입자로, 무주택자인 경우는 추가로 청약가점을 높이는 방법도 생각해볼 수 있다. 전용 85㎡ 초과 중대형 주택은 가점제와 추첨제가 각각 50%씩 적용되지만, 채권입찰제를 통해 1차적으로 당첨자가 걸러지므로 실제 추첨 물량은 줄어들 수 있기 때문이다.
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