전문가칼럼
[생생부동산]재건축의 기본 이해와 투자전략| 재건축의 기본 이해와 투자전략 | ||||||||||||
| 머니닥터 : 박상언 (현 유엔알 대표) | ||||||||||||
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1.재건축 정의 노후, 불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성해 시공권이 있는 등록자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 것이다. 2.재건축 절차 ➁기본계획수립(시장) 관계행정기관협의→주민공람→시의회의견청취→시도시계획위원회 심의→고시(시장) ➁구역지정(시장) 기초조사(구청장)→입안(구청장)→공람공고(구청장)→구의회의견청취→시도시계획위원회심의→지정및고시(시장)→주민설명회 개최 ➂조합설립추진위원회구성 및 승인(구청장) 토지등소유자동의→추진위원회구성→구청장승인 ➃안전진단 실시 ➄조합설립인가(구청장) 정관작성→토지등소유자동의→인가신청→인가(구청장)→법인등기 ➅사업시행인가(구청장) 사업시행계획서작성→인가신청→일반공람(구청장)→인가및고시(구청장) ➆시공자 선정 ➇관리처분계획인가(구청장) 분양통지및공고→분양신청→관리처분계획수립→공람(시행자)→인가신청→인가(구청장)→고시(구청장)→인가내용의통지(시행자) ➈사업준공 및 소유권이전(사업시행자) 준공검사(구청장)→준공인가및고시(구청장)→확정측량및토지분할→관리처분계획사항통지→소유권이전고시및보고(조합) ➁청산,등기(시행자) 청산금 징수,지급 및 등기촉탁 ➁조합해산(조합) ⑬청산법인 설립 서류이관(조합→구청장) 3.재건축 과거, 현재 그리고 미래 ➀ 과거(1960~2002) 1960년대와 70년대 초반에 지어진 아파트 가운데 일부가 노후화되면서 질적인 문제를 개선하기 위해 재건축의 요구가 높아지기 시작했다. 1960년대 지어진 대부분의 아파트는 용적률이 100%미만으로 1987년 당시 건축법에서 허용하는 용적률 250%에 높이 25층까지 건설할 경우 2~3배 이상의 면적 증가와 경제적 이익으로 인해 재건축 제도를 활성화시키는 계기가 됐다. 정부의 입장에서도 재건축은 대규모 단지의 슬럼화 방지와 행정 지원 없이 손쉽게 주택공급을 할 수 있는 정책수단이기도 했다. 이렇게 하여 1988년 12월 마포아파트 재건축조합이 최초로 사업인가를 받은 이후 재건축 사업은 급격히 증가하게 되었다. 1990년대 중반까지 재건축 적용대상을 확대하고 사업촉진책으로 재건축을 장려하였으며, 1993년 3월 주택건설촉진법이 개정되면서 20년이 경과하지 않아도 가능하도록 완화되었다. 이로 인해 대지 지분이 많고 기존 용적률이 낮은 지역이면 높은 용적률과 대량의 일반분양물,높은 일반분양가로 인해 조합원들은 적은 추가부담금으로 평형을 늘리고 재산 증식이 가능할 수 있었다. 또한개발이익이 조합과 주택업자에게만 돌아가는 재건축 사업의 특성에 결정적으로 수익성을 크게 높여준 두 가지 정책이 있었다. 첫째는 건축법이다.1988년 주택건설 200만호 계획이 추진되면서 건축법의 용적률이 급격히 완화되면서 1992년부터 용적률 300%가 넘는 고밀도 초고층 아파트 건설이 가능해졌다. 두번째는 소형주택 건설 의무비율을 완화해 중대형아파트를 짓기 쉽도록 하였다. 10여 년간 지속된 재건축 완화의 흐름이 규제 강화로 돌아서기 시작한 것은 외환위기 이후 부동산값이 불안해 지기 시작하면서부터다. 2001년 상반기 서울의 아파트 가격이 7.74% 오르는 동안 재건축 아파트의 상승률은 그보다 3배 가량인 21%에 이르렀다. 그러자 2001년 7월말 건교부는 ‘소형주택 건설 의무제’부활과 동시에 용적률을 250%이하로 제한하는 조치를 발표하였으나 반년이 채 못 가 다시 급등 하였다. 2002년 상반기에도 재건축 아파트의 가격 상승률은 서울지역 일반 아파트에 비해 1.5배가량 높았다. 이에 2002년 8월 정부는 재건축을 추진하는 주민들이 사업계획승인을 받은 뒤에만 시공사를 선정할 수 있도록 하였다. ➁ 현재(2003~2007) 2003년 참여정부 들어서도 재건축 사업을 규제하는 조치는 줄곧 이어졌다. 2003년 5.23대책을 통해 후분양제를, 같은 해 9.5대책에서는 수도권 등 투기과열지구에서 재건축 조합원의 분양권 전매를 금지시키고 전체 건설예정 세대수의 50%이상을 전용면적 25.7평 이하 중,소형 평형으로 짓도록 ‘소형주택 의무비율’을 확대하였다. 또 2002년 12월 ‘도시 및 주거환경 정비법(도정법)’의 법제화를 통해 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 짓도록 하는 규정이 신설되었다. 2006년 3.30대책의 후속 입법으로 그해 5월 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’로 재건축으로 발생하는 초가이익의 일정 부분을 직접 환수 하기로 했다. 또한 민간택지에도 분양가 상한제 적용으로 인해 재건축 조합원들의 추가부담금 규모는 늘어나고 일반분양분과 분양가격은 줄어드는 구조와 개발이익환수,기반시설부담금,개발부담금 등의 규제들로 재건축 아파트가 급격히 위축되었다. ➂ 미래(2008이후) 2000년 이후 서울시에 공급된 신규주택의 40%가 주택재건축에 의한 것이었다. 2000~2002년 강남구에 공급된 주택의 총 공급량 중 재건축 아파트의 비중이 79%에 이르렀고, 같은 기준으로 송파구는 88%에 달했다. 그만큼 재건축은 앞으로도 유력한 수도권의 주택공급수단으로 손색이 없다. 때문에 재건축 아파트는 정권 교체기를 맞아 부동산 시장에 영향을 줄 변수로 다시 부상하고 있다. 한나라당의 대선 유력 후보자인 이명박 전 서울시장은 강남 재건축 규제의 부분적 완화를 통한 공급확대론을 시사한 바 있어 재건축 완화에 대한 기대감이 차츰 달아오를 전망이다. 4.참여정부 재건축 규제사항 -2003.7 수도권에 한해서 주택재건축 기준강화 1981.12.31 이전 준공단지는 20년, 1982~1991 준공단지는 {22+(준공연도-1982)X2}년 -2003.9 전체 건설예정 가구수의 60%이상 전용면적 25.7평 의무화 등 소형주택의무건 설비율 강화 -2004.1.1 조합원 지위 양도금지 강화 -2004.5.17 용적률 증가분의 25% 등 임대주택 건설의무 (5.17이전 사업시행인가 단지는 10% 임대주택건설의무) -2004.5.19 소형주택 의무건설비율 확대 -2006.1.1 주택재건축,재개발 조합원 입주권을 주택 수에 포함하는 등 조합원 양도소득세 강화 -2006.7.12 기반시설 부담금 도입 -2006.9.25 재건축 개발이익 환수에 관한 법률 시행 5.재건축 투자전략 현재 재건축 시장은 정부의 규제로 인해 과거와 같은 높은 수익률을 기대하기 어려워 졌다. 그렇다고 재건축 아파트를 내집마련 대상에서 배제하는 것은 바람직하지 않다. 최근에 한나라당의 대선 유력 후보자인 이명박 전 서울시장의 ‘재건축 규제의 부분적 완화를 통한 공급확대설’이 보도되자 강남 재건축 아파트들의 급매물이 다시 소진되는 현상을 보더라도 꾸준한 관심과 장기적 안목으로 재건축 시장을 바라 볼 필요가 있다. 첫째,재건축 추진 단계에 따른 재건축 규제 내용을 잘 살펴보라. 2003년 12월 31일부터 투기과열지구 내 재건축 조합원에 대해서는 조합원의 지위 양도를 금지하고 있다. 단 그 이전에 조합설립이 이뤄진 경우에는 1회에 한해 지위를 양도할 수 있다. 이 경우에도 새롭게 조합원의 지위를 양도받은 사람은 그 지위를 다시 다른 사람에게 양도할 수 없다. 과거 재건축 아파트는 시공사 선정,착공,입주 시점에 걸쳐 각각 세 번 정도의 가격 상승을 보여왔지만 조합원 지위의 양도 금지 규정에 의해 사업 진행 단계에 따라 가격 상승을 보이던 조합원 분양권은 거의 사라졌다. 또,각종 규제에 따라 재건축 투자에 따른 대부분의 이익이 환수돼 수익성은 크게 떨어지게 되었다. 따라서 재건축 단계와 적용되는 규제를 충분히 살핀 후 실거주 목적의 중장기 계획을 세워야 한다. 둘째,조합설립 인가 이전에 투자하라. 조합설립인가 직전에, 가급적 가격 상승이 크게 이루어지지 않은 단지에 투자하는 게 중요하다. 조합 설립 인가 이전에 투자를 해야 그만큼 투자효율이 높기 때문이다. 셋째,아파트 단지별 Green 프리미엄에 주목하라. 재건축 아파트 단지도 일반 아파트의 평가 기준과 다를 바 없다. 아파트 단지의 입지나 교통,편의시설,세대수에 대한 평가를 바탕으로 투자해야 한다. 재건축 진행 속도가 아무리 빠르다 해도 입지나 환경적인 면에서 열악하다면 투자 가치는 반감된다. 넷째,자금 계획을 철저히 세워라. 재건축 아파트는 투자의 장기화에 대비하여 자금 여력을 충분히 고려해야 한다. 특히 재건축 아파트는 현 시세에다 나중에 내야 할 추가부담금, 금융비용 등 위험 부담을 투자자가 고스란히 떠안아야 하는 만큼 주변 아파트값과 비교한 후 자금 계획을 철저히 세워야 한다. 다섯째,장기적 안목으로 투자하라. 재건축 투자는 통상적으로 수익을 내는 경우도 많다. 그러나 사업 진행 과정상 많은 시간이 소요되고, 처음 계획대로 되지 않는 경우도 많아 투자자의 부담이 증가될 가능성이 큰 것도 사실이다. 특히 조합원 지위를 양도할 수 없는 제한은 수익성에 많은 악영향을 준다. 한마디로 정부 규제가 별로 완화되지 않을 것이란 보수적 전제 아래 중장기적 투자 전략을 세우는 것이 바람직하다.
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