경매’하면 누구나 골치 아프고 어려울 것이라고 생각하는 선입견을 갖고 있다. 게다가 부동산시장 전체가 움츠려들면서 투자심리가 얼어붙은 것도 사실이다. 이 때문에 초보자들이 요즘 같은 때에 낙찰 받는다는 게 부담스러운 것도 사실이다. 어떤 사람은 경험 없이 경매를 통해 주택을 낙찰 받았다가 세입자와의 분쟁으로 한동안 고생했다가, 그래도 ‘싸게 구입한 기쁨’을 잊지 못해 다시 경매시장 주변을 맴돌기도 한다.
그런데 정말 경매로 부동산을 사면 무조건 복잡하고 골치 아플까? 이번에는 ‘쌩 초보’도 손쉽게 경매 부동산을 살 수 있는, ‘물건 고르는 노하우’를 알아보자.
부동산 불황기를 맞아 경매를 통해 내 집을 장만해보려는 수요자들이 부쩍 늘어났다. 내가 아는 사람들뿐만 아니라 나의 친인척까지도 관심 없는 척하면서도, 이에 관심을 여전히 보인다. 경매를 통하면 싸게 산다는 소문을 듣고 있어서다.
‘식은 죽 먹기’ 물건 많다
그러나 이구동성으로 권리분석의 까다로움과 낙찰 후 명도에 대해 지나치게 고민한다. 나는 너무 고민하지 말라고 하면서, 꾸준히 기회를 만들어 물건탐색에 나서라고 얘기해둔다. 이제 공인중개사도 동네 손님들을 대상으로 경매물건 컨설팅을 할 수 있게 되었다. ‘전 국민의 경매화’라고나 할까? 이에 따라 겁 많은(?) 초보자들은 낙찰 수수료를 물더라도 경매전문 업체 또는 동네 공인중개사에게 값싼 경매물건을 의뢰해두는 경우를 많이 본다.
공인중개사의 ‘매수신청 대리행위’ 허용을 계기로 나도 한국공인중개사협회에서 공인중개사를 상대로 실무교육 강의를 맡게 되었다. 그러다 보니 대다수의 현장경험 많은 공인중개사들이 아직 경매취득에 관한 한 베테랑이 아니라는 걸 간혹 경험하게 된다. 공인중개사 중 많은 수가 경매경험이 많지 않은 느낌이다.
그렇다면 굳이 감정가 또는 낙찰가의 1%의 수수료를 물고, 한 번도 경매 낙찰 경험이 없는 비전문가에게 컨설팅을 의뢰할 필요성은 없을 것이다. 경매시장에는 흔히 말하는 ‘식은 죽 먹기’ 경매물건이 여전히 많기 때문이다. 차라리 권리분석에 대한 전체를 이해한 다음 직접 공부삼아 낙찰 받는다면 수수료를 굳이 지불하지 않아도 된다. 또한 이 같은 경험은 앞으로 더 좋은 물건을 고를 수 있는 기회로 발전될 수도 있을 것이다. 이게 법원경매장의 특징이라고 단언하고 싶다.
경매시장에서 ‘식은 죽 먹기 물건’이 많지 않을 것이라고 생각한다면 착각이다. ‘권리분석’이 어렵게 느껴지고, ‘명도’가 부담스럽다면 내가 얘기하는 몇 가지 물건을 노려봐라. 경매의 경험이 전혀 없는 초보자도 얼마든지 경매투자의 묘미를 체득할 수 있을 것이다.
첫째, ‘은행권에서 경매에 부친 물건’이다. 기억을 더듬어보라. 제1금융권인 은행에서 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 허술하게 빌려주는 것을 봤는가? 확실한 담보물을 갖고 있어야만 대출을 해준다. 선순위 세입자가 있거나 선순위 가처분, 가등기 같은 등기부등본 상 하자있는 부동산은 대출에서 처음부터 제외시킨다. 당연히 낙찰 후에 후순위 권리나 ‘꼬리표(근저당, 가압류 등)’들은 경매 낙찰 후에 직권으로 말소된다. 은행에서 경매에 부쳤다면 80% 정도는 세입자 관계는 깨끗할 것이고 등기부등본 상 인수할 권리는 거의 없는 안전한 물건이라고 생각하고 입찰준비를 해도 무방하다.
소액임차인이면 명도문제 없어
둘째, ‘채무자 또는 소유자가 거주’하고 있다면 일단 안전한 물건이라도 봐도 좋다. 주택 경매에서 가장 신경 쓰이는 부분이 세입자 문제이다. 세입자가 한 두 세대 정도 살고 있으면 아무래도 이사비를 챙겨야 한다. 체납관리비와 각종 공과금을 낙찰자가 처리해야 한다는 것이다. 싸게 낙찰받았다는 점 때문에 세입자들의 고충과 고민을 들어줘야 한다. 또 이사 날짜를 잡아 내보내야 하기 때문에 추가비용이 만만치 않다.
그러나 세입자 없이 직접 채무자가 살고 있다면 그런 수고를 덜어주어 여러모로 편하다. 세입자와 달리 약간의 위로금만 줘도 손쉽게 명도를 해결할 수 있다.
셋째, 세입자가 여럿 거주하더라도 배당받는 세입자들이라면 별 문제없는 경매물건이다. 즉 세입자들이 후순위 임차인(가장 먼저 설정된 권리, 즉 말소기준권리보다 늦게 전입신고를 마친 대항력 없는 세입자)이면서, 전입신고를 했고, 최우선 변제 소액임차인이라면, 또 그 소액임차인이 법원에 배당요구를 했다면, 일정 부분의 보증금을 매각대금에서 받아 나가게 된다.
이럴 경우 배당과 명도의 ‘칼자루’는 낙찰자한테 있다. 즉 배당금을 법원에서 받으려면 새로운 주인(낙찰자)한테 ‘명도확인서’와 ‘인감증명서’를 받아 법원에 제출해야 배당금이 나온다. 법원으로부터 배당금을 받으려면 이 두 장의 서류가 필수조건으로 따라 붙는다. 따라서 세입자가 속을 썩일 가능성이 매우 낮다. 이 서류들은 언제 해줘야 할까? 당연히 세입자가 명도, 즉 이사를 가는 날 해줘야 한다.
몇 달 전 서울 북부법원에서 경매에 부쳐진 단독주택을 낙찰받은 사람에게 조언해준 적이 있다. 서울 중랑구 상봉동의 대지 30평, 건평 43평짜리 2층 주택이 감정가(1억3505만원)에서 2회 유찰해 8643만원까지 떨어졌다. 3명이 입찰경쟁을 벌였다. 그리고 그 사람이 9400만원에 간신히 낙찰 받았다. 등기부등본 상 개인이 저당권 2억원을 설정했다가 채무금을 갚지 않자 경매에 부친 사건이었다. 이 주택에는 세 명의 세입자들이 거주하고 있었는데 모두 최우선변제(4000만원 중 1600만원)를 받는 소액임차인들이었다. 입찰 전이나 후나 신경을 거의 쓸 일이 없는, 권리 상 물건 상, 문제가 없는 경매물건이었다.
그런데 낙찰 받은 그 사람에게 문제가 생겼다. 나는 명도확인서 같은 서류는 이사 후에 세입자에게 내주어야 한다고 그에게 신신당부를 했었다. 하지만 그는 “세입자 한 명이 찾아와 약속한 날짜에 집을 비워줄테니 명도확인서를 써달라고 해서, 배당에 필요한 서류를 급하게 넘겨주었다”고 말했다. 그는 세입자가 어려운 입장을 생각해 명도확인서를 미리 써주었던 것이다. 사정이 딱한 듯 보여 어쩔 수 없었다고 그는 말했다.
그런데, 먼저 서류를 챙긴 이 세입자는 법원에서 배당금을 수령한 다음에, 다른 세입자들과는 달리, 이사 날짜를 계속 미루며 별도의 이사비를 요구했다. 그 세입자는 계속 애를 먹이며 자기주장만 내세웠다. 어쩔 수 없이 그 낙찰을 받은 사람은 200만원의 이사비를 내주고 명도를 마무리할 수밖에 없었다.
사람을 너무 믿지 말아야
“사람은 신뢰의 대상이 아니고 사랑의 대상이다”고 했던가? 경매투자자들이 꼭 염두에 두어야 할 말이다. 너무 사람을 믿지 말아야 한다. 특히 경매에 부쳐진 집에 사는 세입자나 주인의 경우 막무가내식 요구를 통해 낙찰자를 괴롭히기도 한다.
이런 사람들로부터 속지 않으려면 ‘칼자루(명도확인서와 인감증명서)’를 필요할 때 휘둘러야 한다. 배당받는 세입자가 있는 주택이라면 반드시 이 철칙을 지켜야 한다. 그러나 간혹 이사를 서두르는 세입자 중 이사 갈 곳이 확정된 상태라면 전·월세 계약서를 확인해 본 후 그 곳의 집주인과 연락을 해봐야 한다. 진짜 그 날짜에 입주할 것인가를 확실하게 알아본 다음에, 서류를 챙겨줘도 된다.
넷째, ‘선순위 세입자가 경매를 부친 채권자’라면 일단 안전하다. 전세보증금을 받지 못한 전세입자가 ‘전세보증금 반환청구소송’을 제기해 강제경매를 부친 경우이다. 이런 매물이 경매에 부쳐져 낙찰된 경우 세입자는 매각대금에서 전액 배당을 받고 집을 비워주게 된다.
대체로 세입자가 없는 경우가 많고, 별도로 이사비를 줘가며 명도를 할 필요가 없어 초보자도 안전하게 낙찰 받을 수 있다. 다만 너무 낮은 값에 낙찰됐다면 세입자의 보증금 전액을 반환할 수 있어야 한다. 즉 나머지 세입자가 못 받은 금액만큼 낙찰자가 부담해야 하는 수가 발생할 수 있다.
권리분석과 물건분석이 쉽다고 만만하게 보고 입찰을 결정했다간 큰 코 다칠 수 있다. 나는 중개사협회에서 경매를 가르칠 때 권리분석의 소중함보다도 물건분석의 소중함을 더 강조한다. 수 년 간 경매현장에서 느낀 점은 개별부동산의 하자가 있는지를 파악하는 것이다. 2002년 7월 민사집행법이 제정된 이후 사실상 권리분석이 무척 쉬워지고 간편해 진 것이 사실이다. 오히려 물건분석의 고난이도를 이해하고 집중해야 할 필요성을 많이 느낀다. 경매에서 권리분석과 명도만 신경 쓰다간 피박 쓰는 매물을 만날 수 있음은 물론이다. 초보 경매투자자라면 살얼음판을 걷는 마음으로 물건 하나하나를 세밀히 조사하고 하자여부를 살펴야 한다.
