지난주에 발표된 정부의 공시가격 상승으로 인해 늘어난 보유세(재산세와 종부세) 문제로 연일 언론과 정부, 이해 당사자들 간의 논쟁이 한창이다. 아직 종부세 대상이 되지 않은 96%의 사람들은 ‘세금폭탄’이란 말이 피부에 직접 다가오지 않기 때문에 이를 실감하지 못하고 있는 듯하고, 1가구 1주택 직장인이나 퇴직자등은 당장 발등에 불이 떨어진 격이기 때문에 억울함을 호소하고 있는 실정이다.
올해 정부가 발표한 부동산 정책의 내용과 파급 효과, 보유세 폭등과 문제점과 대안, 내 집 마련 시기에 대해 알아보자.
(1) 1.11, 1.31 부동산 대책
1.11 부동산 대책의 핵심은 아직도 논란이 되고 있는 ‘분양가 상한제 및 원가 공개 확대’를 그 골자로 하고 있다. 부동산 시자에 미치는 영향은 무주택자들로 하여금 분양가 인하와 집값 안정에 대한 기대감으로 인해 신규 아파트 청약에 관심을 가지게 하고, 주택 구입을 미루게 하는 효과가 있다. 반면에 전월세 시장은 그동안 주택 가격 상승분과 전월세 수요 증가로 인해 상승하게 된다.
1.31 부동산 대책은 투기지역 및 수도권 투기과열지구의 6억 원 이하 아파트 담보대출에 대해서도 연소득에 따라 대출금액을 차등화 하는 총부채 상환비율(DTI) 규제가 적용되는 것이 핵심이다. 기존에도 지역에 따라 담보 가치의 40~60% 범위 내에서 대출을 해 주었는데, 은행을 비롯한 금융 기관의 부실 우려는 전혀 없는 상태였다. 이는 작년 말 기준 은행의 부실 비율이 1%도 채 안 되는 0.6%에 불과한 점에서도 쉽게 확인이 된다. 그런데 여기다가 과도한 규제를 가한 것은 이해할 수가 없는 일이다. 누구나 주택을 구입할 때는 대출 상환을 꼼꼼히 살펴보고, 자기 상황에 맞는 대출을 받기 마련이다.
대출 규제 강화는 주택 시장 안정화에는 기여를 할지 모르지만 크게 보면 계층 간 부익부 빈익빈을 가중시키는 정책이 되고 만다. 왜냐하면 소득이 적은 사람은 집도 사지 말고, 넓혀가지도 말라는 의미이기 때문이다. 반면에 부모로부터 물려받은 재산이 많거나 소득이 높은 직장인의 경우 상대적으로 큰 수혜를 보게 되는 것이다.
(2) 보유세(재산세, 종부세) 폭등
보유세 폭등 문제가 앞으로 주택 시장에 어떤 영향을 미치게 될까? 결론부터 얘기하자면 세금 폭탄으로 인한 매물 증가는 미미할 전망이며, 세금 증가는 종부세 대상인 1가구 1주택자와 전월세 거주자들의 생활을 어렵게 만들 것이고, 세금 폭등은 계층 간 다툼과 내수 시장 침체로 이어질 것이다.
사실 공시가격 6억 이상 종부세 대상 주택 소유자의 경우 정부 부동산 정책이 바뀌지 않는 이상 1가구 1주택자는 모아둔 돈이 많거나 소득이 많은 경우를 제외하고는 선택의 여지가 없는 실정이다. 왜냐하면 살고 있으면 전년에 비해 2~3배 늘어난 엄청난 보유세가 부담이 되고, 팔고 싶어도 양도소득세 때문에 더 문제이기 때문에-진퇴양난-그냥 눌러 앉아 살 수밖에 없기 때문이다. 따라서 보유세 폭등에 따른 매물 증가는 미미할 전망이고 가격 하락도 제한적일 전망이다.
예를 들어 연봉(세후) 5천 만 원인 직장인이 연간 보유세를 500만 원 정도 내야 한다면 이는 보통 일이 아니다. 예전에 비해 그만큼 가계 소비를 줄여야 하고 이는 국가적으로도 전체 소비가 줄어들게 되어 경기 침체가 계속되는 결과를 가져오게 된다.
자산이 많거나 소득이 높은 분들을 제외하고 전체 종부세 대상자의 1/3을 차지하는 분들은 결국 다주택자(1가구 2주택자)가 되는 길 외에는 급등한 보유세를 해결할 방법이 없다. 최소한 1가구 2주택자는 되어야 집 하나는 본인이 거주하고 하나는 전세를 주던 월세를 주던 보유세를 충당해야만 하기 때문이다. 물론 이렇게 할 수 있는 분들은 많지 않겠지만, 결과적으로 보유세 폭등은 정부에서 ‘1가구 1주택자로는 보유세를 감당 못한다.’라는 신호를 주는 것과 같다. 종부세 대상자들도 분석해보면 이처럼 1가구 1주택자와 2주택자 이상으로 입장이 판이하게 나뉘게 될 것으로 생각된다.
부동산 세금은 주지하다시피 '거래세(취등록세, 양도세)'와 '보유세(재산세)'로 이루어져 있고, 우리나라는 예전에는 거래세는 높고, 보유세는 낮은 반면에 미국(주요 선진국들)은 이와 반대였다. 전체 한국의 부동산 세금은 OECD 회원국 가운데 적은 편이 아니다. 그런데 이를 미국과 같은 시스템으로 바꾼다고 해놓고 거래세를 실거래가 기준으로 바꾸어 올리고, 보유세는 현실성 없는 기준인 6억으로 정해(종부세와 양도세) 폭등을 시키니 대상자들의 반발이 심한 것이다.
이런 국가 간 거래세와 보유세의 차이에 대한 전체적인 설명은 없고 단순한 보유세 부분만 비교해서 여론을 호도시키는 것은 정부의 의도가 무엇이건 간에 국민을 다수와 소수로 분리시켜 이득을 취하자는-정치적인 의도로 생각됨-것으로 밖에 보이지 않는다.
1999년에 정한 고가주택 기준인 6억이 집값이 2~3배 오른 현재에도 똑같은 기준이 되다보니, 양도세 때문에 팔고자 하는 분들도 팔수가 없는 구조다. (이런 면에서 보면 정부는 주택 시장 안정을 별로 원하지 않는다고도 볼 수 있다.) 2003년에는 전용면적 45평 이상이란 기준도 바뀌어 20~30평형대 중산층과 서민 주택도(물론 상대적으로 집값이 비싼 지역에서는 상당함 금액이지만, 그 지역 내에서는 부자가 아니다.) 고가주택에 포함되어 급격히 수가 늘어나게 되었다.
종부세 기준인 6억 역시 2005년에 9억에서 올라야 함에도(최소 12억 정도) 오히려 6억으로 내리고, 인별 합산과세에서 가구별 합산과세로 바뀌어 그 대상과 금액이 급증하게 되었다. 이제 종부세는 부자들을 위한 세금이 아니고 중산층을 세금으로 변해 있는 실정이다. 올해 공시가격을 통해 보면 서울 중급지 이상의 40평형대, 1기 신도시 분당/일산/평촌 지역의 대다수 40평형대 이상, 수도권 택지지구의 50평형대 이상이 대부분 종부세 대상이다. 내년에는 그 수가 기하급수적으로 더욱 더 늘어날 전망이다.
따라서, 보유세를 올리고자 하면 거래세를 낮추거나 기준을 주택 가격 상승에 맞출 필요가 있고, 미국처럼 보유세에 대한 소득공제 등을 통해 이런 문제점을 보완할 필요가 있다. 특히, 1가구 1주택자 샐러리맨이나 은퇴자들에 대한 배려는 꼭 필요하다고 생각된다.
(3) 2007년 주택 구입 시기는?
20평형대 이하 평형의 경우 대출 규제 강화로 강보합세가 올해 예상되고, 30평형대 이상은 약보합이 예상된다. 따라서, 20평형대 사시는 분들은 오히려 요즘이 30평형대로 갈아탈 수 있는 절호의 기회이다. 지금도 청약 시장은 분양가 6억을 기준으로 인기 지역과 비인기 지역으로 양극화되는 모습을 보이고 있다. (건설업체에서는 정부 정책에 따라 미분양이 되는 6억 초과하는 중대형 물량을 줄이려는 움직임이 벌써 나타나고 있음.)
최근 일반인들의 예상을 깨고 높은 청약률을 보인 서울 고척동이나 석관동 등의 분양 사례를 보면 서울지역 신규 아파트 공급이 얼마나 부족한지 쉽게 알 수가 있다. 또한 고분양가 논란을 빚었던 용인 흥덕지구 중대형 임대아파트가 전문가들과 일반인들의 우려와 달리 2순위 내에서 손쉽게 마감된 것을 보면 아직 무주택자들이 얼마나 많은지, 중대형 대기 수요가 수도권에 얼마나 탄탄한지를 알 수가 있을 것이다.
만약 주택법이 통과되면 수익성 감소로 인해 민영주택의 공급은 급감할 수밖에 없고, 건설업체도 이러한 이유 때문에 올 9월 이전에 분양을 서두르고 있는 실정이다. 무주택자들은 본인의 청약 통장으로 주택법 통과 이전에 유망 지역에 당첨이 가능하신 분들은 이런 공급 물량을 적극 청약하고, 가능성이 적은 사람들은 열심히 발품 팔면 시세보다 10% 가량 급매물로 나온 아파트를 비교적 저렴하게 살 수 있다.
작년 가을 뜨거웠던 주택 시장의 열기와 달리 지금은 매도자와 매수자 모두 관망하고 있는 실정이다. 이러다가 또 어느 순간 상승한다 싶으면 매수에 뛰어드는 것이 일반인의 부동산 거래 행태이다. 그런 면에서 수도권 주택 시장의 경우 공급이 여전히 많이 부족한 실정이고, 수도권 인구와 세대수의 꾸준한 증가를 감안해 볼 때 장기적인 상승세를 예상해 볼 수가 있다. 따라서 매수자가 목소리를 조금이라도 높일 수 있는 지금이 발품을 많이 판다면 기존 아파트는 저렴하게 구입할 수 있는 적기일 것이다.
