전문가칼럼
[재테크아이큐]대출금 축소는 일시적 효과만 줄뿐!| 대출금 축소는 일시적 효과만 줄뿐! | ||||||||||||
| 머니닥터 : 조혜경 (경제칼럼리스트) | ||||||||||||
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“DTI 때문에 대출 한도가 줄어든다는데 큰일이네. 당장 갚을 돈이 있어야지!” “어렵게 마련했는데 집값이 하락하면 낭패인데...” “이 기회에 집값이 하락을 해야지. 도대체 이게 정상인가...” “이젠 부자들만 좋은 집에 살고 없는 사람들은 집을 대출로 마련하지 말라는 거라니까...” 주택담보 대출의 구조가 바뀌고 있다. DTI란 소득수준에 따라 주택담보대출 금액을 제한하는 총부채상환비율을 의미한다. 올 12월부터는 전국 모든 주택으로 DTI의 적용을 확대하기로 잠정합의를 했다는 보도를 접할 수 있다. 일부 조정될 가능성의 여지는 있지만 큰 골격은 3월부터 투기지역과 수도권 투기과열지구 6억원 이하 아파트에도 적용되는데 따라 각자 자신의 입장에서 다양한 의견들을 내놓고 있다. 물론 예외는 있다. 대출금액이 1억 원을 초과하면 DTI 40%, 5000만원 초과 1억원 이하면 50%를 적용한다. 그러나 대출금액이 5000만 원 이하 대출 경우에는 DTI를 적용하지 않으며 국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하 시가 3억 원 이하인 아파트인 경우 대출금이 1억원을 넘더라도 DTI 50%를 적용한다. 신용등급, 원리금 균등분할 상환 여부 등에 따라 DTI가 최대 60%까지 적용될 수 있다. 또 7월부터는 투기지역 및 수도권 투기과열지구의 6억원 이하 아파트 중도금 집단대출 시에도 다른 주택담보대출과 동일한 DTI 기준이 적용될 가능성이 있다. 따라서 아파트 분양의 중도금을 마련 계획을 제대로 세우지 않으면 낭패를 당할 수도 있다. DTI의 계산식은 다음과 같다. DTI=(주택담보대출의 원리금 상환액+기타부채의 이자상환액)/(총소득) 기존의 대출자들도 소득에 맞게 부채를 줄여야 이것이 은행의 리스크 관리차원일 뿐 부동산 대책이 아니라고 생각하는 사람은 아무도 없다. 모두가 주택 가격과 연관을 지어 생각한다. 아무튼 문제는 빚을 내 내집마련에 성공한 30~40대의 대부분이 현재의 수입만으로는 대출의 원금과 이자를 상환하기가 어려운 경우가 많다는데 있다. 만일 주택 가격 상승세가 멈추거나, 하락세로 돌아선다면 DTI의 전면 확대는 이들에게 고통을 가하는 존재가 된다. 새로 대출을 받으려는 수요층에만이 아니라 기존 대출을 연장하여야 하는 수요자들에게까지 영향을 미치는 탓이다. 기존 대출의 만기 시 담보 가격으로 대출 받았던 부분을 DTI로 적용하게 되면 기존 대출액의 일부를 갚아야 한다. 지난 11월말 기준으로 주택담보대출 잔액은 총 275조원으로 일시상환 대출 상품이 70%이다. 이것은 상황이 그렇다보니 ‘~할 전망이다.’ 혹은 ‘집단대출 규제 시기가 백지화되었다.’라면서 이를 보도하는 언론매체들의 기사들도 혼란스럽기까지 하다. 이를 정리해보자면 시행을 하되, 세부적인 시행 시기는 상황에 따라 늦춰지거나 혹은 반대로 당겨질 소지가 있다는 것. 사실 소득능력에 따라 대출한도를 정하는 것은 신용사회로 한걸음 더 나아가기 위해서는 바람직한 방향이다. 시장에 파장을 끼칠 수 있는 대출 제한이 또 있다. DTI 이외에도 투기지역 내 담보대출은 1인2건에서 1인당 1건으로 축소하는 대출 억제정책이 구사된다. 자료를 살펴보면 2007년 5만5000명, 2008∼2009년 4만1000명, 2010∼2011년 1만8000명, 2012∼2016년 2만6000명 정도의 다주택자가 한 채 이상의 주택에 대한 대출을 청산해야 한다. 따라서 전체 대출 건수 규제 대상자(20만9000명)의 절반가량이 2~3년 내 대출을 상환하거나 주택의 일부를 매도하여야 한다. 세제 정책은 고사하고 금융정책을 통한 부동산 대책의 강도 역시 상당히 높다. 이처럼 세제정책과 금융정책을 통한 가격상승 억제 정책이 중심에 팽팽하게 자리 잡고 있다면, 정상적인 경제 메카니즘 하에서는 주택 시장은 당분간 실수요자를 제외한 투자자들에겐 ‘Game Over'상태여야 한다. 중장기적으로 정책은 수요-공급을 이기지 못한다. 그간 워낙 정책이 헛발질을 한 탓은 물론 대선이 가까이 다가와 완화 정책이 나올지도 모른다는 기대감이 공존하기도 한다. 그래서 단순히 정부의 억제정책을 무시하고 심리적인 측면에서 강남 대체 신도시 찾기에 급급한 투자자들이 일부 지역에서는 투기바람까지 보이고 있는 것은 아니다. 주택 시장을 자세히 들여다보면 수요-공급이 맞지 않기 때문이다. 최근 국정브리핑 보도 중 1인 가구까지 포함하면 80% 대 초반으로 주택보급률이 확 떨어진다는 내용이 있었다. 그러나 이 수치 역시 정확한 것이 아니다. 왜냐하면 청약통장에 가입하기 위해 부모와 함께 기거하면서도 단순히 세대주민 분리한 경우까지 포함되었기 때문이다. 게다가 다가구 주택은 여러 가구가 존재하는데도 불구하고 1호로 산정된다거나 주거용으로 사용되는 오피스텔이 제외되어 주택보급률을 산정하기 위한 기본적인 수치 자체가 맞지 않는다. 그래서 정부는 선진국에서 주로 사용하는 인구 1000명 당 주택 수를 기준으로 삼기로 했다 한다. 2005년 우리나라의 총 주택수는 1,322만3천호로 인구 천 명당 279.7호이다. 여기에 평균가구원수를 대비해보자. 그러면 단순히 수적으로(질이 아닌) 어느 정도 부족한지 대략 짐작이 가능하다. 평균 가구원 수는 핵가족화가 진행되어 2005년 기준으로 2.9명이다. 이 수치를 대입하여 보면 간단한 산술에 의해 345가구 정도가 있어야 한다. 한국 내 주택은 질은 고사하고 양적으로도 부족한 상황이다. 물론 주택 수 산정에 오차가 있을 것이므로 345가구란 수치는 정확하지 않다. 대략 부족하다는 감을 잡는 정도로만 활용하자. 내집마련은 여전히 투자의 가장 우선 순위에 정부는 부족한 주택 부분의 일부를 비축용 장기 임대주택을 짓겠다고 했으나 갈 길이 첩첩산중인 상황이다. 한편에서는 부족분을 메우기 위해 다세대와 다가구 건축 기준을 완화시켰다. 과연 이것으로는 주택 시장의 절대적인 수가 부족하다는 불안감과 질적인 욕구 충족 부분까지 메울 수 있을까. 언제든 정부의 입장 변화나 태도에 따라 주택 가격 상승의 불씨가 남아 있는 형국이다. 따라서 내집마련은 정부의 정책이나 기조와는 상관없이 여전히 재테크의 1순위에 두는 것이 필요하다. 당분간 대출 옥죄기나 세제정책을 통해 일시적이나마 주택 수요에 대한 욕구를 눌러놓은 형국이므로 이것이 고수되는가, 아닌가를 잘 판단하여 내집마련 시기를 감안하는 것이 좋아 보인다. 그것이 어렵다면 ‘자금 사정과 맞추어보아 자신이 할 수 있는 그때’가 바로 내 집을 마련하여야 할 시기인 것이다. 마치 주식의 우량주에 대한 투자시점을 찾기 어려울 때는 특별한 개별 악재가 아닌 시장 상황에 의해 어느 정도 고점에서 하락했다고 생각될 때 장기투자 관점으로 매수를 하는 것처럼 말이다.
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