평범한 보통 사람의 경우 내 집 마련은 평생에 걸친 꿈을 성취하는 것이나 다름이 없다. 그러다보니 이 꿈을 이루기 위해 오랫동안 절약해가며 목돈을 모으고, 청약통장에 가입하고, 꾸준히 내 집 마련과 관련된 부동산 정보를 모은다.
청약을 통해 신규 아파트로 내 집 마련을 하거나 기존 아파트를 사거나간에 사려는 사람의 입장에서는 여러 가지를 서로 비교해가며 결정을 하게 된다. 무엇보다 비교하는 데에는 가격이 우선일 것이고, 세부적으로는 흔히 ‘교육, 환경, 교통’이라는 3가지 주요 항목을 통해 아파트 구입 의사 결정을 하게 된다.
그런데 이 아파트 가격도 분석해보면 3가지가 있다. 아마 대부분의 사람들은 이 얘기를 접하게 되면 ‘아니 그게 도대체 무슨 뚱딴지같은 소리야?’라고 하면서 어리둥절해 할 것이다. 아파트 가격에는‘평당 가격, 전용면적당 가격, 대지지분당 가격’등의 3가지가 있는데, 아파트 구입 전에는 이 3가지 모두를 꼼꼼히 서로 비교해 보아야만 된다. 3가지 아파트 가격이 각각 어떤 것인지 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
(1) 평당 가격
평당 가격은 방송이나 신문 등에서 우리가 가장 흔히 접하는 가격으로, 보통 ‘A아파트의 평당 가격은 얼마’라는 식으로 나타난다. 예를 들어 32평 아파트의 가격이 4억원이라면, 이 아파트의 평당 가격은 ‘4억원/32평 = 1,250만원/평’이 되는 것이다.
(2) 전용면적당 가격
전용면적이란 현관, 방, 거실, 부엌 등 ‘각 가구가 독점적으로 사용하는 면적’을 말하는 것으로, 당연히 전용면적이 넓을수록 실사용 면적이 커지므로 좋은 것이다. 예를 들어 똑같은 32평 아파트라도 A아파트는 전용면적이 25.7평이고, B아파트는 27평이라면 당연히 B아파트가 실사용 면적이 넓으니까 더 좋다는 얘기이다. 만약 32평 아파트의 전용면적이 25.7평 이라면, 이 아파트의 전용면적당 가격은 ‘4억원/25.7평 = 1,556만원/평’이 되는 것이다.
통상적으로 주상복합 아파트는 상업지에 지어지기 때문에 일반아파트보다 땅값이 훨씬 비싸다보니, 일반 아파트보다 동일 평형일 경우 전용면적이 더 작다. 즉, 일반적으로 주상복합 아파트의 전용면적당 가격이 일반아파트에 비해 더 비싸다.
반면에 1980년대 중반 이전에 지어진 아파트의 경우 90년대 이후 아파트에 비해 동일 평형이더라도 전용면적이 넓어 전용면적당 가격은 더 싸다. 따라서 이런 아파트의 경우 전용면적이 넓기 때문에, 리모델링을 하게 되면 최대 전용면적의 30%까지 면적을 늘릴 수 있기 때문에 훨씬 더 유리하다.
(3) 대지지분당 가격
대지 지분이란 ‘아파트가 갖고 있는 땅의 면적’을 말한다. 대지지분은 아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구 수로 나눠 등기부 등본에 표시되어 있다. 만약 32평 아파트의 대지지분이 16평이라면 이 아파트의 용적률은 ‘{(32평/16평) * 100} = 200%가 된다. 그리고 이 아파트의 대지지분당 가격은 ’4억원/16평 = 2,500만원/평‘이 되는 것이다.
대지지분은 재건축과 재개발의 경우 그 가치를 평가하는 가장 중요한 요인이 된다. 오래된 주공 아파트의 경우 대부분 요지에 위치해 있고 저층이므로 대지 지분이 넓어 재건축을 하게 되면 수익성이 높아지게 되니까 그동안 가격이 많이 오른 것이다. 그런데 가끔 신문 기사를 보면 이 대지지분의 차이를 감안하지 않고, 단순하게 재건축 추진 아파트와 새 아파트의 평당 가격을 비교해서 ‘재건축 아파트가 평형이 작은데도 훨씬 더 비싸다.’라는 식으로 잘못을 범하기도 한다.
우리는 흔히 아파트 가격을 비교할 때 ‘평당 가격’만을 따진다. 하지만 이보다 더 중요한 것은 ‘전묭면적당 가격‘과 ‘대지지분당 가격’이다. 따라서 아파트의 가치를 평가할 때 이 3가지 가격 모두를 함께 비교해 보아야만 좀 더 객관적이고 정확한 비교를 할 수 있게 되므로, 적어도 이 3가지 가격만은 꼭 기억해 두도록 하자.
