전문가칼럼
[재테크아이큐]내 집 마련용 청약저축은 필수![4]| 내 집 마련용 청약저축은 필수! | ||||||||||||
| 머니닥터 : 조혜경 (경제칼럼리스트) | ||||||||||||
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미국의 유명한 방송인인 ‘오프라 윈프리’의 책 중 기억에 남는 내용이 하나 있다. 그녀가 성공한 후 재정적 도움을 청하는 이복동생에게 집을 사주었으나 고마워하기는커녕 전기료를 대납해주지 않는다고 불만을 터트렸다는 대목이다. 게다가 일을 해 돈을 벌어야한다고 동생을 설득하자 동생에게 레스토랑을 운영하게 해주면 된다는 이야기까지 들었다고 한다. 이후 그녀는 동생들에 대한 재정적인 지원을 중단했다고 한다. 그녀의 가족사나 사생활에 관심이 있는 것이 아니라 이 내용을 통해 의존하는 마음은 불만과 나약함을 낳는 원인이란 생각을 해볼 수 있었다. 우리 주위에는 스스로의 노력으로 부자가 된 이들이 많다. 그들의 공통점을 찾아내라면 타인에게 의존하기 보다는 스스로 목표를 세우고 이를 실천하기 위한 근검절약, 투자 대상에 대한 관심 그리고 운과 배짱의 결과라고 할 수 있다. 나는 운 역시 중요한 요소라는 생각한다. 단지 노력과 시도를 하지 않으면 운도 절대로 따라붙지 않는다고 여길 뿐! 직장 초년생은 우선 장마와 주택청약저축부터. 직장생활 2년차인 젊은이에게 질문을 받았다. 요지는 처음엔 월급을 받으면 지출하기 바빴으나 폭등해버린 주택 가격과 평균 52세로 당겨진 퇴직 연령 때문에 불안하다는 것이다. 투자의 필요성을 절실하게 느끼지만 막상 무엇부터 해야 할지 모르겠다는 내용이었다. 금융상품부터 점검해보니 장기주택마련저축은 이미 가입이 되어 있었고, 부모님이 부어준 주택청약부금을 가지고 있었다. 주택청약부금이 나쁘다기보다는 실질적으로 서울과 신도시에서는 분양받을 수 있는 대상 아파트의 공급이 원활하지 못하다. 게다가 공영개발 추세가 강해지므로 청약저축으로 바꾸는 것이 좋아 보인다는 이야기를 해줬다. 또한 목돈 모으기 개념으로 접근할 수 있는 적립식 펀드를 활용하되, 하나의 구좌로 몰아넣지 말고 2~3개로 구좌를 나누 것이 평소에는 자투리 돈까지 다 활용할 수 있는 반면 급전이 필요하면 그 중 하나만 환매하면 되므로 좋다는 이야기도 했었다. 주택 가격은 늘 비쌌다. 많은 사람들이 지금의 서울과 수도권의 주택 가격이 너무나 높다고 한다. 오죽하면 “집 있는 남자와 결혼하지 않으면 서울에선 내 집을 우리 힘으로 마련하기 힘들다.”란 미혼인 여성의 농담까지 들은 적이 있을까. 그러나 예전 기억을 떠올려보면 생각이 다를 수도 있다. 분당, 일산 등 5대 신도시 물량이 쏟아지기 전 신문 등을 통해 급등한 주택가격과 전세 값을 비관해 가족이 동반 자살했다는 보도들을 어렵지 않게 접하던 시기가 있었다. 세입자들은 일 년에 한 번씩 이사를 다녀야 했고 지금처럼 주택임대차 보호법으로 강하게 보호를 받지도 못했다. 임대차보호법은 1981년 제정되었고 1990년에 주택임대 기간이 2년으로 늘었다. 현재는 이런 안타까운 기사들은 접하기가 어렵다. 주택가격의 차별화와 일부 지역으로의 과도한 자금의 유입이 많은 문제를 야기 시키는 것이지 주택의 절대부족 수준은 벗어났기 때문이다. 예전이나 지금이나 주택 가격은 항상 높아서 문제였지 한 번도 다수의 만족을 얻었던 대상이 아니다. 나 역시도 내 집을 처음 마련하던 94년도에 가격이 만만하지 않아 집 가격의 절반이 융자인 상태였다. 90년 대 초반은 부동산 가격이 하락하던 시기였는데도 말이다. 미래는 예측일 뿐 누구도 미리 알지 못한다. 내가 중고등 학생 무렵, 프랑스 등에서는 출산율 저하로 인구가 줄어들어 사회 문제가 되고 있다는 해외토픽 기사도 자주 접할 수 있었다. 하지만 프랑스는 신생아 수가 늘고 있어 이 문제를 서서히 극복하기 시작했고, 현재는 반대로 인구 증가 속도를 늦추려 불법 이민을 규제하는 분위기이다. 인구가 증가하는데 따라 주택, 치안 등 여러 문제점들이 생겨나서이다. 2005년 기준으로 주택 가격이 15% 상승하기도 하였다. 이 이야기를 언급한 이유는 현재 보이는 상황만이 결코 전부가 아니란 것을 전달하고 싶음이다. 2010년 이후의 부동산 가격에 대해 다수가 부정적인 전망을 하는 이유가 바로 출산률 감소의 결과로 나타나는 초고령화 사회로의 진입, 1차 베이비붐 세대의 은퇴, 투자부진에 의한 경제 성장률 감소 등 때문이다. 그러나 프랑스 사례에서 볼 수 있듯 경제나 사회구조는 변화하는 것으로 결코 정형화된 대상이 아니다. 지난해 국내에서 새로 태어난 아이는 모두 41만 명으로 10년 만에 처음으로 각종 출산지원책 등의 영향으로 증가세로 돌아섰다는 보도도 나오기 시작하고 있다. 또 미혼이나 이혼 등의 사유에 기인한 독신자의 증가, 자녀와 함께 살고 싶어 하지 않는 노인 증가 등 주택의 잠재적인 수요가 존재하고 있음도 인지할 필요가 있다. 따라서 미래에 대해 지나치게 비관적일 필요는 없다. 2년 정도는 내 집 마련의 여유를 가져도 될 듯 올해는 일부 전문가들만이 전망을 내보낼 뿐 이전에 비해 유달리 주식이나 부동산에 대한 전문가들의 시장 예측이 없다는 것을 발견할 수 있다. 그만큼 북핵, 경기, 금리, 환율, 정책 등 불확실성이 커져있어 전면에서 강하게 전망하는 것을 피하기 때문. 나 역시 전망이란 부분은 상당히 어렵고 조심스럽다. 현재의 부동산 시장은 모자라는 곳은 모자라고 남는 곳은 남는 불균형으로 인한 가격차가 큰데다, 정책보다는 시중의 유동성과 다수의 심리가 더 크게 영향을 미치는 불안정성이 높은 탓이다. 개인적인 판단으로는 향후 2~3년간은 부동산 시장은 일부 지역을 제외하고는 전반적으로 안정이 될 것 같다. 다주택자들이나 고가 주택을 소유한 사람들에 대한 압박정책의 효과는 물론이나, 그보다는 개인들의 부채규모가 사상최고치에 달한다는 점이 그런 판단을 하게 해준다. 개인들의 부채규모가 크다는 것은 그만큼 경제정책을 소신껏 집행할 수 있는 운신의 폭을 줄여주게 된다. 새로운 정권 초기에 이전 정권의 무능 탓으로 돌리면서 어느 정도 해결하고 넘어가려는 의지를 보일 가능성이 높을 것으로 생각된다. 좀 정리해보자면 앞으로 2년 정도는 소득에 비해 대출규모가 큰 사람들에겐 힘든 시기가 될 가능성이 높아 보인다. 가격 폭락을 주장하는 이들도 있지만, 어느 나라의 그 어떤 정부도 경제 대혼란을 야기 시킬 수 있는 인위적인 부동산 가격 하락 책을 내놓지 않는다. 정부는 임대주택을 늘려주고, 이익의 폭을 줄여 상대적으로 낮은 분양가로 책정된 아파트를 공급하는 등 여러 방법으로 시간의 흐름에 따른 주택가격 상승의 힘을 완화시켜줄 수는 있다. 그러나 사회주의가 아닌 이상 가격 자체를 모두 통제할 수 없다. 정부가 보유한 국공유지의 비율이 낮은데다 서울 등 주요 지역의 토지는 이미 대부분 사유화가 진행이 되어 있어 사유재산권을 함부로 침해할 수는 없는 노릇. 정부에서 말하는 안정이란 그 당시 수준에서의 보합 전후한 가격을 의미하는 것이지 대폭적인 하락을 의미하지 않는다. 게다가 올해 기준시가의 대폭 상향이 나타나는 지역들이 많을 것이다. 기준시가의 인상은 정부가 인정하는 가격지지선의 역할을 하기도 한다. 보유세 등 세금을 내는 보유자들 입장에선 ‘저 가격 이상은 되어야 하는구나!’란 인식을 하므로 심한 경제 충격이 가해지기 전에는 그 이하로 매물을 내놓지 않기 때문이다. 따라서 정부의 힘으로 통제가 불가능한 경기의 침체 가속, 글로벌 부동산의 버블붕괴, 북핵 등의 문제가 크게 불거진다면 모를까 부동산 가격의 경착륙을 걱정하기에는 다소 빠른 시기이다. 정부가 나를 보호해 줄까. IMF 외환위기 당시 서울 용산역 근처에 위치한 시민 단체에 가야할 일이 있어 자주 용산역 광장을 지나다녔다. 노숙자들에게 무료급식을 나눠주는 장소 중 하나였기에 추운 겨울 날 찬 아스팔트 바닥에 누워 신문지 한 장만을 덮고 있는 이들을 보고 충격을 크게 받았었다. 처음엔 추운 겨울 날, 길에 누워 있으니 살아있는 사람일까란 생각으로 무서웠다. 반복적으로 보게 되자 ‘나랏님도 가난은 구제하지 못한다.’는 옛말이 떠오르기도 하고, ‘저 사람이 바라던 인생은 저런 모습이 아닐 것인데’란 생각으로 측은한 마음에서 일어나는 눈물과 함께 외부 변수에 취약한 자산 구조를 벗어나는 것이 얼마나 중요한가를 느끼곤 했다. 그 무렵엔 우리 부부 역시 회사 동료의 부탁을 거절하지 못해서 서준 보증 문제로 그가 미국으로 도망을 친 뒤, 떠안게 된 빚을 두 번이라 대신 갚는 바람에 재정적으로 힘든 시기여서 더욱 그랬다. 정부는 자국 국민들을 위해 각종 사회보장제도들을 만든다. 하지만 그것이 우리의 삶 전반을 보호해주지는 않는다. 사회보장제도가 잘 되어 있다는 북구 유럽에서조차 노후에 자산이 있는 계층과 그렇지 못한 계층 간에는 차별이 존재하며 사회보장제도만으로는 여유로운 노후를 이어가기 어렵다고 한다. 또한 전 세계에서 가장 부자 나라 가운데 하나인 미국도 빌게이츠와 같은 세계 제일의 부자가 있는가하면 노숙자들이 존재한다. 결국 정부의 정책이나 법은 보조적인 수단들에 불과한 것일 뿐, 개인의 삶은 스스로 책임을 져야 하는 것이고 노후를 위한 대비 역시 스스로의 힘으로 하여야만 한다. 따라서 내 집은 자산 형성의 첫 단계이며 노후엔 종신역모기론 등으로 노후의 생활을 끌어나가게 만들어주는 수단이기도 하다. 내 집이 마련된 뒤에 리스크가 있는 다른 투자들로 관심을 넓혀나가는 것이 순서이다. 물론 주택의 가격이 끝없이 상승하는 대상이 결코 아니다. 하지만 단기가 아닌 장기적으로 보면 인플레이션에 의해 주택 가격은 상승을 해왔다. 우리뿐만이 아니라 다른 선진국들에서도 나타나는 공통적인 현상이다. 지난 몇 십년간을 돌이켜보면 대통령의 암살, 민주화 시위, 일부 재벌 기업의 몰락, 경제 환란, 북한의 위협 등 많은 위기들이 있어왔다. 하지만 그 위기들을 모두 극복하고 경제성장과 함께 주가와 부동산 가격은 출렁임은 있어도 지속적으로 상승해왔음을 살펴볼 수 있다. 내 집 마련을 시도하는 사람이라면 높은 기존 주택가격을 무리하게 따라잡기보다는 시장의 변화추이를 관찰하면서 신도시 등에서의 주택청약을 시도해보는 것도 좋다. 청약에 당첨되는 것이 가장 낮은 가격으로 내 집을 마련하는 대표적인 방법이기 때문이다.
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