전문가칼럼
[내집마련부터]신혼부부, 전세집 안전하게 구하는 요령[2]| 신혼부부 전세집 안전하게 구하는 요령 | ||||||||||||
| 머니닥터 : 박상언 (현 유엔알 대표) | ||||||||||||
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직거래 보다 안전한 중개업소 이용을 매매나 전세계약은 주로 중개업소를 통해 이루어지지만 젊은이들 일부는 편리성의 이유로 벼룩시장이나 인터넷을 통한 직거래로 직접 당사자끼리 계약한다, 하지만 직거래는 계약 경험이나 사회경험이 부족한 신혼부부 들에게 위험요소가 있을 수 있다. 위험요소란 집주인을 가장해 계약을 하는 경우도 있고 그렇지 않다고 하더라도 추후 퇴거하게 될 때 명확한 하자보수에 대해 시시비비(是是非非)가 힘들어 지게 마련이다. 또한 정확한 시세를 모르고 전세를 계약하기 때문에 시세보다 높은 가격에 계약하기 일쑤이다. 때문에 되도록 허가된 중개업소의 공인중개사를 통해 전세계약을 하여야 한다. 필요서류는 반드시 꼼꼼히 우선 전세계약을 하기 전 전셋집의 등기부 등본을 떼어 봐야 한다. 등기부등본은 해당구청이나 공인중개업소에 부탁하거나 인터넷에서 쉽게 발급 받을 수 있다. 등기부등본상의 집주인 명의와 전세계약시 계약자 명의가 동일한지를 살펴본 후 근저당권,가등기.압류,가압류,가처분등의 권리관계를 명확히 따져봐야 한다. 만약에 근저당권등이 등기부등본상에 설정되어 있으면, 차후 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있으므로 신중하게 따져본 후 계약을 해야 피해를 입지 않는다. 근저당권은 주택값에서 우선순위의 근저당권 금액을 뺀 금액이 전세보증금보다 많다면 문제가 되지 않는다. 하지만 주택값보다 적을시에는 전세보증금 보전이 쉽지 않아 집이 아무리 마음에 들어도 가감하게 뒤돌아 서야 한다. 주차장법 개정과 저금리의 영향으로 수많은 단독주택들이 다세대.다가구 주택으로 지어지면서 은행융자를 과도하게 안고 있는 경우가 많다. 만약 집주인이 근저당권을 푼다는 조건이면 집주인과 공인중개사와 상의하여 신중하게 결정하여야 한다. 다음으로 가등기나 가처분이 설정된 집인 경우 전입신고와 확정일자를 받아도 아무소용이 없다, 소유권이 불분명한 가등기는 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있다. 따라서 기존소유주는 무권리자가 될 수 있기 때문에 이런 경우도 계약을 하지 않는 게 좋다. 가처분은 소유권분쟁을 생길 떄 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존한 상태이다. 가처분한 사람이 승소할 경우 불법점유자가 되어 강제퇴거를 당하고 전세금도 돌려받을 수 없기 때문에 이럴 경우도 절대 전세계약을 해서는 안 된다. 세대수 너무 많으면 곤란 아울러 다가구 주택인 경우 현재 몇 세대가 세들어 살고 있는지 먼저 확인해야 한다, 등기부상에 담보권이 설정되어 있지 않더라도 소액 세입자(임차인)나 이미 확정일자를 받은 세입자(임차인)가 있으면 경매와 같은 일이 발생했을 때 전세보증금을 100%돌려받지 못하고 손해를 보는 경우가 생길 수 있다. 이런 경우는 우선순위의 세입자(임차인)들의 보증금을 변제하고도 전세보증금을 확보할 수 있는지 따져보고 계약하여야 한다. 특히 이런 경우는 집값이 하락했을 경우까지 염두 해 둬야 한다. 확정일자 반드시 받아야 모든 것이 충족되어 전세계약을 했다면 우선 전입신고와 함께 확정일자를 받아두어야 한다. 전입신고와 확정신고는 되도록 잔금이 완료되는 날 하는 게 좋고 해당 동사무소에 계약서를 가져가면 간단하게 할 수 있다.
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