전문가칼럼
[재테크생생토크]후회 없는 내 집 마련법_2[2]| 후회 없는 내 집 마련법_2 | ||||||||||||
| 머니닥터 : 노용환 (노용환 재테크연구소 소장) | ||||||||||||
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5. 요즘 부동산 가격은 집주인과 중개업소가 1차 조정 후 내놓는다. 당신이 중개업소를 운영하는데 매도인이 실제 거래 가격보다 턱없이 높은 가격으로 부동산을 내놓으려고 한다면 어떻게 하겠는가? 당연히 이런 물건은 거래가 되지 않을 것이기 때문에, 거래가 가능한 현실적인 가격대를 제시할 것이다. 반대로 매도인의 경우도 부동산을 내놓을 때 미리 중개업소에 시세를 문의해서 가격대를 알아본 다음 내놓는다. 즉, 요즘의 부동산 거래 경향은 1차적으로 매도인과 중개업소가 가격 조정 후 물건을 내 놓고, 중개업소는 계약서 작성만 해주는 추세로 변화하고 있음을 알아야 한다. 6. 팔 때는 조금 싸게, 살 때는 조금 비싸게 거래하라. 예를 들어 2억 하는 아파트 매매를 위해 당신이 실제로 아파트 현장 방문도 해보고, 주변 환경도 점검해 보고, 시세도 확인해서 결국 매입하기로 했다고 하자. 현재 시세는 2억이다. 그런데 매수자인 당신은 19,000만원에 매도인에게 팔라고 하고, 매도인은 200만 원만 깎아서 19,800만 원에 하자고 한다. 이럴 경우 당신은 어떻게 하겠는가? 19,800만원이면 시세보다 약간 싸니까, 사는 것이 좋다. 그런데 거래가의 1%인 200만원을 놓고 서로 가격 흥정을 하다가 서로 매도·매수시기를 놓치는 경우가 우리 주변에는 의외로 많다. 특히, 요즘같이 매도자 우위 시장에서는 머뭇거림보다는 결단력이 좋은 결과를 가져오는 경우가 많다. 사람은 누구나 자기가 매도인의 입장이 되면 비싸게 팔고 싶어 하고, 반대로 매수인이 되면 싸게 사고 싶어 하기 마련이다. 따라서 팔 때는 본인 생각에 조금 싼듯해야 그 가격이 객관적인 가격이 되어 거래가 잘 되고, 살 때는 조금 비싼듯해야 그것이 객관적 시세가 되어 실제로 살 수 있게 된다. 7. 빨리 팔고 싶으면 여러 부동산에 내 놓고, 제값을 받으려면 한곳에만 내놓아라. 당신이 아파트를 판다고 가정해 보자. 여러 중개업소에 아파트를 내놓게 되면 빨리 팔수 는 있다. 하지만 중개업소란 중개 수수료를 받아 가게 월세도 내고, 직원 월급도 주고, 운영도 하는 곳이다. 따라서 중개업소는 근본적으로 ‘거래 성사’가 제일의 관심사일 수밖에 없다.중개업소가 매매 거래를 하지 못하면 다른 중개업소에서 매매해 버리기 때문에, 각 중개업소에서는 손님만 오면 싸게 설득해서 팔려고 한다. 그러나 한곳에만 매도 의뢰를 하게 되면 그 물건의 매매 기회는 자기에게만 오게 되므로, 적절한 매도 타이밍에 제값을 받고 팔아줄 가능성이 높아지게 된다. 왜냐하면 그렇게 해야만 그 고객이 자기의 단골 고객이 되기 때문이다. 8. 1기 5개 신도시, 목동, 노원구 일부 지역은 정보가 완전 공유되고 있다. 일산, 분당, 평촌, 중동(상동), 산본 등 5개 신도시와 서울 목동, 노원구 일부 지역의 경우는 ‘부동산 거래 정보망’을 통해 매물이 100% 공유되기 때문에 사실 어느 중개업소를 가던지 전체 매물에 대한 거래를 할 수 있도록 공동 중개가 활성화되어 있다. 여기서 공동 중개란 매도인이 갑이라는 중개업소에 매물을 내놓았는데, 매수인은 을이라는 중개업소를 통해 계약을 하는 경우를 말한다. 이 경우 중개 수수료는 각각의 중개 업소에 따로 지불한다. 따라서 이들 지역에서는 믿을만한 중개업소만 찾으면 굳이 이곳저곳 접촉할 필요가 없다. 상기 지역에서는 매도자도 컴퓨터를 보고 집을 내 놓고, 매수자도 컴퓨터를 보고 비교 우위가 있는 집부터 관심을 가지고 보자고 한다. 따라서 이들 지역에서는 예전처럼 매도인이 중개업소에 고객이 나타나면 가격을 조정해 줄테니 일단 집을 비싸게 내놓는 관행은 맞지 않는다. 그리고 요즘은 매도인도 합리적인 가격에 집을 내놓기 때문에 가격 조정 폭이 그렇게 크지 않다. 이들 이역에서 거래할 경우 이런 바뀐 환경을 알고 접근하라. 9. 부동산 현장 답사는 기본중의 기본이다. 부동산에 있어 현장 답사의중요성은 아무리 강조해도 지나침이 없다. 현장 답사에서 중요한 것은 무조건 부동산 근처의 중개업소에 들르지 말고, 본인이 먼저 현장 방문을 해서 인터넷과 본인이 가지고 있던 자료를 통해 해당 부동산에 대해 알고 있는 사실이 맞는지 틀린지를 직접 확인해 보아야 한다. 그래야 현지 중개업소에 들러 매물을 확인하고 함께 답사를 하더라도 중개업자가 하는 얘기가 맞는 얘기인지 아닌지, 가격은 적정한지 아닌지를 알 수 있다. 특히, 실제 사실과 가장 많은 차이가 나는 것이 바로 ‘시간’이다. 지하철에서 아파트까지 걸어가는데 걸리는 시간, 아파트에서 학교까지 걸어가는데 걸리는 시간, 집에서 할인점까지 시간 등은 본인이 수집한 정보와 맞는지 직접 시계로 시간을 재서 확인을 해보는 것이 좋다. 보통 인터넷이나 중개업소는 속성상 조금 과장해서 말하기 때문에 5분이 걸린다고 하면 10분 정도가, 10분이라면 15~20분 정도가 걸리는 경우가 대부분이다. 10. 봄, 가을에 사고 겨울에 팔아라. 예전에는 봄, 가을이 1년 중에서 부동산 거래가 많은 성수기였다. 하지만 최근에는 그것도 이미 옛날이야기가 된지 오래다. 요즘은 가정의 모든 생활의 중심이 자녀 위주로 돌아가기 때문에 겨울 방학 기간이 연중 최고 성수기이고 가격도 가장 비싸다. 두 번째 성수기는 여름 방학이며 봄, 가을이 가장 비수기이다. 따라서 본인이 매매든 전세든 시기가 조정 가능하다면 가급적 봄, 가을에 부동산 거래를 하는 것이 좋다. 11. 대부분의 부동산 거래 주체는 여성임을 염두에 두라. 요즘 건설 업체들이 아파트 설계에 가장 많이 반영하는 의견은 바로 다름 아닌 아파트에서 가장 많은 생활을 하는 가정주부들의 의견이다. 실제 아파트 분양을 하더라도, 여성의 눈에 들지 않을 경우 분양에 실패할 수밖에 없는 실정이다. 이뿐만이 아니다. 가정에서 자산의 대부분을 차지하고 있는 부동산 거래에서도 의사 결정 주체가 여성인 가정주부다. 많은 경우 재테크에 관한 정보도 여성이 더 밝은 경우가 많다. 12. 부동산 가격 상승세는 순식간에 오고, 그 상승 속도는 무섭다. 매사가 그렇지만 부동산 거래에서 있어서도 100% 만족이란 거의 없다. 내 집 마련의 경우 80% 이상 만족한다면 과감하게 매수에 나서는 것이 좋다. 아무도 미래를 정확하게 예측할 수는 없으며, 지나친 관망과 기다림은 막대한 손해를 초래하는 경우가 대부분이다. 아파트 가격이 바닥에서 상승세로 전환되면 갑자기 매수세가 몰려들어 매물을 잡기는 더 어려워지고 가격은 오르기 때문이다. 어제의 상한가가 오늘의 하한가가 되고, 매도자들도 매물을 거두어들이거나 호가를 높여 내놓는다. 특히, 내 집 마련의 경우에는 ‘올라도 내려도 어차피 내가 살 집’이므로 지나친 관망보다는 어느 정도 자금이 준비되어 있다면, 시기를 잘 선택해서 적극적으로 행동하는 편이 바람직하다.
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