전문가칼럼
[내집마련]분양권 200% 활용하기[3]| 분양권 200% 활용하기 | ||||||||||||
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분양권이란 ‘주택을 취득할 수 있는 권리??라고 하는데 쉽게 말하면 분양권은 청약후부터 잔금전까지의 기간, 시공중인 아파트 공사가 끝나고 입주하는 시점에 취득할 수 있는 권리를 말한다. 분양권도 보유기간 길수록 유리하다고 하는데 ? 분양권의 보유기간이 길다면 팔 때 양도소득세를 절세할 수 있다. 양도소득세의 경우 보유기간이 1년 미만의 단기거래는 양도차익의 50%를 양도소득세를 내야하고 1년이상 2년미만 보유는 40%, 2년이상은 9~36%로 누진과세 되는데, 분양권도 마찬가지이기 때문에 보유기간이 길수록 양도소득세는 줄어든다고 할 수 있는 것이다. 그렇지만 입주 후 잔금을 지급하고 등기를 한 후에는 다시 보유기간이 새로이 산정된다. 만일 입주해 등기한 후 바로 매도를 하게 된다면 분양권 상태일 때의 보유기간은 없어지고 새로 산정되므로 보유기간이 1년미만이게 돼 50%의 양도세율이 적용되게 된다. 입주하는 아파트의 취득과련 세금의 기준은 ? 또 분양권을 매입하면 취득세를 내야하나요? 분양권은 아파트에 입주할 수 있는 권리이기 때문에 분양권을 매입을 할때는 취득관련 세금이 없으나 입주를 하게 되면 취득세, 등록세 등 취득관련 세금을 내야 한다. 세금부과 기준은 분양권 매입금액에 상관없이 최초 분양가가 된다. 즉 분양가 2억원인 아파트 분양권을 5천만원의 프리미엄을 주고 구입했을 때 과표는 2억5,000만원이 아니라 2억원이 되는 셈이다. 중도금을 선납하면 취득관련 세금을 줄일 수 있다고 하던데 ? 일반분양된 아파트 분양권의 중도금을 미리 납입하면 선납할인을 받을 수 있다. 선납으로 할인된 가격만큼 분양가에서 제외되기 때문에 자연적으로 과표가 줄어들게 돼 취득관련 세금도 줄어드는 셈이다. 선납할인을 무조건 받기보다는 은행금리보다 선납 할인율이 높다면 선납 할인을 받는 것이 유리하다. 그렇지 않다면 하지 않는 편이 나을 수 있기 때문에 비교를 해본 뒤 결정하는 것이 좋다. 건설업체마다 다를 수 있지만 대략 할인율이 5%수준이라고 가정했을 때 1년 만기 정기예금이 4.3%인 것을 감안하면 선납할인과 과표가 줄어드는 만큼의 취,등록세를 줄일 수 있는 것이다. 그렇지만 이때 주의를 해야할 점이 있다. 선납한 중도금에 대해서는 대한주택보증㈜의 보증이 되지 않는다. 자칫 건설업체가 부도가 난다면 선납한 중도금에 대해서는 보호를 받지 못하는 경우가 발생할 수 있기 때문에 중도금 선납을 할 때는 건설업체의 건실성을 꼭 따져본 후에 결정을 해야 한다. 무주택자는 경우 취득관련 세금을 감면받을 수 있다고 하던데? 취득관련 세금의 경우는 최초 분양을 받았던, 전매로 구입했던 관계없이 잔금시점에 무주택자인 경우 일정요건만 충족되면 세금 감면 혜택을 받을 수 있다. 잔금청산일을 기준으로 무주택자가 취득한 주택이 전용면적 12평형 이하인 공동주택인 경우에는 취,등록세가 전액 면제되고 전용면적 12평형초과 18평형 이하인 경우에는 취득세와 등록세의 50%를 감면해준다. <청약 및 분양절차> 1. 청약통장가입 (청약예금·부금·저축) : 자신이 희망하는 주택에 신청가능한 청약통장에 가입 ↓ 2. 청약자격(순위)발생 : 가입 후 2년이 지나면 1순위, 6개월이 지나면 2순위를 획득 ↓ 3. 청약통장 변경/활용 : 청약저축 가입자가 민영주택을 분양받고자할 경우 예금으로 전환 : 또는 다른 평형대를 원할 경우 평형변경 ↓ 4. 분양공고확인 : 분양가 및 자격제한사항 등을 파악 ↓ 5. 청약신청 : 인터넷 or ARS or 은행방문을 통해 청약, 선순위 청약에서 : 미달되어야만 후순위자도 청약이 가능하다. ↓ 6. 당첨자선정 및 동호수 추첨 : 추첨의 방식으로 입주자를 선정 ↓ 7. 계약체결/입주 : 당첨자는 계약기간에 맞춰 구비서류와 계약금을 준비해 계약체결 부동산 1분칼럼 - 전매제한기간중 분양권 전매가 예외적으로 허용되는 경우는 세대원의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학 또는 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역(수도권 제외)으로 이전하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우 등의 경우이다. [김정용님께서 "부동산 초보투자자가 꼭 알아야 할 101가지" 이라는 책을 내셨습니다] 
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