전문가칼럼
[부동산포커스]부동산시장 분야별 기상도| 부동산시장 분야별 기상도 |
|
최근 부동산시장은 정부가 잇따라 내놓는 대책에도 불구하고 강남권 재건축아파트를 중심으로 급등세를 보였다. 하지만 정부가 초강력 10.29 부동산안정대책을 내놓으면서 부동산시장은 강남권 재건축 아파트를 중심으로 급격히 냉각되는 모습을 보였고 투자자든 실수요자든 방향성 모색이 전에 없이 힘들어졌다. 2004년의 부동산시장은 어떻게 될까? 아파트 매매시장은 은행금리, 실물경기, 수요와 공급, 정부의 주택정책 등 여러 가지 변수를 고려하여 전망하게 된다. 그런데 올해 아파트시장은 정부의 강력한 부동산안정대책이 가장 큰 변화 요인으로 작용할 것으로 보인다.부동산안정대책으로 거래가 위축되고 다 주택 소유자들이 양도소득세와 보유세의 부담으로 많은 매물을 내놓을 것이다. 이렇게 매물이 풍부해지면서 가격 하락이 예상되고,따라서 올해 여름까지는 아파트매매시장은 약세시장이 전개될 것이다. 시장에서 다 주택 소유자의 매물이 소진되는 가을 이후에 안정세로 돌아설 것으로 보인다. 전세시장은 입주물량이 증가하면서 전반적으로 안정적인 시장이 전개될 것으로 보인다. 그러나 2004년은 짝수해로 전세 재계약이 많은 해이다. 1994년 전세기간을 2년으로 하는 것을 골자로 한 주택임대차보호법이 만들어지면서 이 해에 전세재계약이 대거 발생하여 짝수 해에는 홀수 해에 비해 전세계약이 30%이상 늘어나고 전세가격도 덩달아 상승하는 현상이 반복되었다. 그러므로 교육환경이 좋은 지역에 한하여 강보합이 예상된다. 재건축 아파트시장에서는 강남권 재건축아파트가 투자자들에게 1순위 투자처였지만 9.5 대책에 이어 10.29 대책 여파가 재건축아파트를 얼어붙게 하였다. 그리고 향후 용적률 규제강화, 후 분양제 시행, 소형평형 의무비율 확대 등으로 재건축아파트에 대한 규제는 계속될 것으로 보여 재건축은 당분간 약세시장으로 보인다. 그리고 재건축으로 단기적인 투자수익을 누리기 어렵게 법규가 개편되면서 투자자들이 빠져나가 실수요자 중심으로 개편될 것으로 보인다. 그러나 올해 서울지역에서 재건축 노른자위로 불리는 청담. 도곡, 잠실, 화곡, 암사. 강동, 반포 등 저밀도아파트 지역의 재건축이 본격화되면서 서울 동시분양에서는 높은 경쟁률과 함께 과열 현상도 나타날 것으로 보인다. 오피스텔시장은 저금리가 지속되면서 임대수익을 올릴 수 있고 주거와 업무를 동시에 활용할 수 있는 장점때문에 부동산시장에서 많은 관심을 가졌지만 공급과잉으로 역세권 인근의 입지여건이 좋은 오피스텔을 제외하고는 시간이 지날수록 임대수익의 하락으로 약세시장이 될 것으로 보인다. 상가시장은 2002년 11월부터 시행된 상가임대차보호법으로 상가의 담보가치하락이 불가피하고 그로 인한 금용기관의 융자가 줄어들 수밖에 없어 투자 수익률이 떨어지고 있다. 뿐만 아니라 동대문 굿모닝 씨티 사건으로 상가분양이 상당히 위축되어 있으나 부동산안정대책이 주택시장중심으로 이루어지면서 상대적으로 규제가 덜한 일반 상가로 투자가 이루어지고 초저금리 기조가 계속되어 투자자들이 꾸준히 관심을 보이고 있다. 상가시장은 전반적인 경기 하락으로 소비심리가 위축되고 상가 공급물량이 과다하여 상반기에는 약세시장이 전개되다가 경기가 회복되기 시작할 것으로 예상되는 올 하반기에 상권과 입지여건이 좋은 상가를 중심으로 다시 상승할 것으로 보인다. 토지시장은 주택시장의 냉각으로 관망세로 돌아선 유동성 자금이 꾸준히 토지시장을 공략 할 것으로 보인다. 주5일 근무제로 전원주택 부지와 펜션 부지의 수요가 증가하고 체험 영농을 위한 농지취득허용, 농지소유상한의 폐지 등으로 토지시장은 커질 것으로 예상한다. 그리고 개발 호재가 있는 고속철도 역세권 부근과 신행정수도 이전 가능지, 수도권 지역의 택지개발지구나 신도시 예정지 주변의 농지, 임야가 관심을 집중시킬 것으로 보이며 개발제한구역 해제지역 및 해제 대상지역을 중심으로 거래가 이어질 것으로 보인다. 그러나 토지거래허가구역지정, 토지투기지역 등으로 거래가 활발히 이루어지기가 어려워 가격급등 현상이 나타나기는 어려울 것으로 예상된다. 총선도 주요한 이슈다. 선거와 부동산시장은 밀접한관계가 있다. 통상 선거가 부동산 경기에 호재로 작용했던 과거의 속성이 그대로 적용된다면 국회의원 선거가 부동산 시장에 긍정적인 효과를 나타낼 것이다. 그러나 90년대 들어 지방선거와 총선은 부동산 가격에 별 영향을 끼치지 못했다. 예컨대 92년 12월 대선때 전국 집값 평균 변동률은 마이너스 0.2%를 기록했으며 지방선거가 있었던 94년 6월에도 같은 해 4월부터 3개월 잇따라 집값이 하락했다. 이외에 96년 4월 총선때도 집값은 보합세에 그쳤으며, 97년 12월 대선때도 집값은 하향곡선을 그렸다. 부동산시장은 총선에 의한 가격상승 요인보다는 실물경제 요인에 더 많은 영향을 받으므로 총선 때 부동산 경기가 상승하려면 무엇보다 실물경기가 뒷받침되어야 할 것이다 10.29대책 올해 부동산시장...안정에 크게 기여 주택시장은 전반적으로 약세시장 전개...실수요자 중심으로 개편 토지와 상가시장 서서히 관심 고조... 하반기 상승예상 오피스텔 공급과잉으로 먹구름시장 부동산시장에 영향을 미칠 2003년이슈 1. 10.29부동산안정대책 투기지역 아파트에 대한 주택담보인정비율 하향조정, 주택거래신고제 도입, 20세대이상 주상복합 아파트 분양권 전매 금지, 토지거래허가구역 확대,1세대 다주택자에 대한 양도세 강화 등의 규제를 발표함으로써 정부의 잇따른 부동산정책 중 가장 큰 효과를 얻었다. 10.29대책 여파는 강남권 재건축아파트에 이어 전반적인 부동산시장을 냉각기에 접어들게 했으며, 부동산시장을 하향안정세로 이끄는데 큰 몫을 한 대책이었다. 2. 노무현정부의 행정수도이전 충청권 행정수도 이전은 지난해 노무현 대통령이 선거공략으로 내세운 것이며, 이에 따라 충청권 일대는 행정수도이전에 대한 기대감으로 높은 집값 상승률을 이끌고 있다. 올해 서울과 수도권에서 분양권 전매가 금지되면서 대전의 분양권 값은 행정수도 이전 등의 호재에 힘입어 서울 강남보다 높은 상승률을 기록했다. 2004년 시행될 새로운 이슈 1. 투기과열지구내 재건축조합원 전매금지-재건축시장 냉각 도시 및 주거환경정비법의 시행으로 내년 초부터 재건축 조합원 지위양도가 조합설립인가 이후부터 금지된다.조합인가를 받은 후부터 재건축 후 새 아파트의 소유권등기 때까지 아파트 분양권(조합원 지위)을 거래할 수 없다.다만 내년 법 시행 이전에 조합설립인가가 이루어진 경우에는 1회에 한해서 전매가 가능하다. 2. 양도소득세 비과세요건 강화와 탄력세율 적용-부동산거래 위축 1가구 보유자는 양도소득세 비과세 조건이 3년 보유 1년 거주에서 2년 거주로 강화되고, 3가구 보유자들은 2005년부터 양도소득세가 82.5%가 부과되며 투기지역 2주택자도 15% 탄력세율 적용한 51%의 세율이 적용된다. |
푸터
카카오가 제공하는 증권정보는 단순히 정보의 제공을 목적으로 하고 있으며, 사이트에서 제공되는 정보는 오류 및 지연이 발생될 수 있습니다.
제공된 정보이용에 따르는 책임은 이용자 본인에게 있으며, 카카오는 이용자의 투자결과에 따른 법적책임을 지지 않습니다.
Copyright (c) Kakao Corp. All
rights reserved.
위 내용에 대한 저작권 및 법적 책임은 자료제공사 또는 글쓴이에 있으며 카카오의 입장과 다를 수 있습니다.
