전문가칼럼
[부동산AtoZ]내집마련의 전략적인 접근이 필요한때| 내집마련의 전략적인 접근이 필요한때… |
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현재 보여지고 있는 지표상의 경제여건은 생각보다 그리 낙관적이지 못하다는 것은 공공연한 사실이고, 서민들이 느끼는 체감 경기는
예전의 악몽을 다시 일깨우고 있다. 국내외 정치, 경제여건 등 전반적인 상황이 악화되어 가고 있다. 물론 희망적인 지수들도 나오고 있지만, 분위기를 뒤집을 만한 호재로 작용은 하지 못하고 있다. 이러한 때에 마땅한 투자처를 찾지 못하던 시중자금들은 부동산 시장에 몰려 부동산시장만이 활황을 이루었지만, 연이은 정부의 고강도 억제정책으로 인하여 2003년이 저무는 이때에 대부분의 부동산시장마저도 숨을 죽이고 있다. 이러한 경기 전반에 걸친 서민들의 불안심리가 늘어나면서 지출을 줄이고 어려운 시절을 대비하기 위한 유동성 자금을 확보하려고 하는 보수적인 소비형태를 보이고 있다. 장기적 경기침체에 대한 우려로 투자심리가 크게 위축되고 있기는 하지만 우린 경험적으로 모두들 어려울 때 한발 앞선 판단으로 나름대로 내집마련에 성공한 사람, 조금 더 넓은 집으로 큰 자금부담 없이 이사한 사람들의 이야기를 우리 주변에서 심심치 않게 들어서 알고 있는바, 문제는 신중한 결정과 이에 따른 신속한 행동이다. 이러한 때가 나름대로는 내집마련의 호기라고 할 수 있다. 그렇지만 무조건적으로 가격이 하락한곳만 생각하는 것은 현명치 못한 자세로, 오히려 이러한 때에 치밀한 전술이 필요하다. 언론에서는 연 7~8주째 아파트 가격의 하락이 이루어지고 있다고 말들을 하고 있지만, 호가만이 떨어지고 있고, 실거래가 실종되다시피 한 상황에서 이러한 현상만을 두고 하락이라고 말하는 것도 언론의 호들갑이 아닐까 한다. 평균적으로 아파트의 수요비율은 투자수요와 실수요가 50%:50%으로 보는 것이 일반적인 견해이다. 투자자와 수요자가 모두 얼어붙은 것이다. 지금 시장은 공급자위주에서 다시 수요자 위주로 시장이 편성되고 있다. 오히려 남들이 모두 움츠리고 있는 지금이야 말로 내집마련에 대한 신중한 선택을 할 때라고 생각하기 때문이다. 내집마련에도 거시적인 측면만이 아니더라고 알고 있어야 할 미시적인 체크리스트를 간단히 소개하면 다음과 같다. APT 선택시 체크리스트 ① 공시지가를 살펴라(공시지가가 높은곳을 선택하라). ② 용적율이 낮은곳을 선택하라. ③ 대단지를 선택하라(5백가구가 있는 단지보다, 1천가구가 있는 단지의 가격이 약 6% 높다). ④ 브랜드 프리미엄을 고려하라(브랜드 가격차에 따라 가격차이가 있다). 단지별, 세대별특성 ① 방향이 어떠한가? - 남향과 남동향의 가격차이 : 남향이 높다. - 남향과 남서향의 가격차이 : 남향이 높다 ② 층이 어떠한가? - 로얄층과 준로얄층의 가격차이 : 4%, - 로얄층과 1,2층,끝층의 가격차이 : 7~14% ③ 개방감 - 개방감이 있는 세대와 없는 세대의 가격차이 : 4~5% ④ 소음 - 대로를 끼고 있는 곳과 아닌곳의 가격차이 : 4~5% ⑤ 조망권 - 무조건 한강이 보인다거나, 공원이 보인다고 가격이 높은 것이 아니라 개방감이 있어야 한다. 이러한 차이가 같은 단지라도 약 3%의 차이가 있다. 이러한 점을 이미 많은 사람들이 알고 있다. 그리고 이러한 물건이 많아서 맘대로 선택가능한 것도 아니다. 하지만 지금 같은 시기야 말로 천천히 자신이 원하는 물건을 선택할 수 있는 때이다. 물론 내집마련이라는 명제가 단순히 이러한 수치적 접근으로 간단히 말할 수 없는 특성을 내포하고 있다. 자신이 자라온 거주환경과 직장과의 거리, 교육문제 등 개개인의 특성이 얽혀있기 때문이다. 따라서 내집마련을 계획하고 있는 실수요자들은 이러한 상황에 따른 특화된 아파트 상품에 관심을 가져야 하며, 관련된 주택마련 정부 정책적 대출자금을 적절하게 활용하는 것이 무엇보다 필요한 시기라고 생각된다. 이들 지역의 대부분 단지의 매매물량은 풍부한 편이고 전세 물량도 쉽게 구할 수 있어 전셋집을 구하려는 수요자라면 입주 아파트 단지를 중심으로 관심을 가져 볼 만하다. 이제는 내집마련 전략도 단순하게 청약통장에 가입하여 일정기간 기다리며 기회를 노리는 전략에서 다분히 경제적 여건변화에 따른 틈새시장, 특화된 상품에 대한 집중적인 대응으로 이어지고 있는 모습으로 서민들 입장에서는 '머니게임'에서는 승산이 없지만 내집마련에서 만큼은 나름대로의 정보력과 판단력으로 신속하게 대응하여 이익을 극대화 하겠다는 자세가 요구되는 시기라고 할 수 있다. '기다림의 미학'으로 생각하는 관점에서 탈피하여 보다 적극적으로 공략하기 위한 '전략적 노하우'가 필요한 시기가 바로 지금이라고 보여진다. |
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