전문가칼럼
[돈버는세무]달라지는 주택 세금정책| 달라지는 주택 세금정책 |
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갑신년 새해부터는 주택과 관련한 세제는 강화된다. 이는 2003.10.29일 부동산 안정화 대책이 본격적인 시행이 이루어지면서 단기간
내 주택을 처분하는 경우에는 재테크 측면에서 낭패를 볼 수도 있다. 이하에서는 주택관련 개정세법에 대해서 살펴보도록 하자. 주택취득 세금의 강화 집을 마련하기 위해서는 종자돈이 필요한데, 성향에 따라서 적금에 가입할 수도 있고 대출을 받아 상환해 나가는 방법이 있다. 우선 금년부터는 장기주택마련저축의 가입이 강화된다. 2003년까지 가입한 자는 만 18세 이상의 무주택 혹은 국민주택규모의 1주택 이하 소유자로서 7년 이상 계좌 유지시 이자소득 비과세가 되며 근로자인 세대주로 부양가족이 있으면 불입액의 40%(300만원 한도)가 소득공제가 되었다. 그러나 2004년부터는 세대원 가입은 불가능하며 세대주만 가입이 가능하다. 그리고 소득공제는 부양가족이 없더라도 세대주이면 소득공제가 가능하다. 두 번째로 근로자가 국민주택을 대출을 활용하여 취득하는 방법으로 ① 주택을 취득한 날로부터 3개월 이내에 대출을 받아야 되고 ② 주택의 소유자와 대출받은 자가 동일해야 한다. 그리고 2003년까지는 위의 ①, ② 요건과 10년 이상의 장기대출을 받은 경우에는 연간 600만원까지 소득공제가 가능했다. 그러나 2004년부터는 15년(3년 이하 거치) 이상의 장기대출을 받아야 하며 소득공제금액은 연간 1,000만원까지 받을 수 있다. 또한 2003년까지는 위 ①, ② 요건은 충족했으나 10년 이하의 단기 대출을 받은 경우에는 소득공제를 받을 수 없었으나 금년부터는 위 ①, ② 요건을 충족한 단기대출을 15년(3년 이하 거치) 이상의 장기대출로 전환하면 소득공제가 받을 수 있게 된다. 그러므로 대출기간이 단기간 이여서 소득공제를 받지 못한 근로자라면 장기대출로 전환할 때 발생할 수 있는 비용과 장기대출 전환 후 소득공제 받을 수 있는 금액을 비교하여 유리한 선택을 할 수 있다. 또한 금년 상반기에 발주예정인 한국주택금융공사를 활용하여 주택 취득을 할 수 있는 길이 열리게 된다. 주택처분 세금의 강화 첫 번째로 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주요건이 강화된다. 거주요건이라 함은 세대전원이 전입일로부터 전출일까지의 기간을 의미하며 2003.9.30일까지 처분하는 주택은 거주요건을 충족하지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있지만 2003.10.1일부터 2003. 12.31일 까지는 1년 이상, 2004년부터는 2년 이상을 거주해야만 비과세를 받을 수 있으므로 거주요건 충족에 주의를 기울여야 한다. 거주요건을 충족해야 하는 지역으로는 서울과 과천은 전( ?지역이며 분당, 일산, 중동, 산본, 평촌 지역은 해당지역 중 일부 동지역이다. 신도시에 소재한 주택은 번지를 체크한 후 국세청 홈페이지에서 거주요건 해당여부를 확인할 수 있다. 두 번째로 주택을 취득하여 단기간(2년내)에 양도하는 경우에는 2003년보다 높은 세율이 적용된다. 주택 취득이후 1년 이내에 처분하면 50% 세금부담을 해야 하며, 1년에서 2년 이내에 처분하면 40%를 부담해야 한다. 또한 주택이 투기지역 내에 2개 이상 있는 경우에는 위의 탄력세율 15%가 추가 가산된다. 세 번째로 투기지역 내(? 주택은 실거래가액이 적용되어 세금부담이 급증하게 된다. 그리고 투기지역 내(?에 2주택이상을 보유하다가 처분하는 경우에는 2003년보다 15% 세율을 가산하여 세금부담을 해야 한다. 현행세법상 1세대1주택 비과세대상이 되는 구(?주택을 이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우에는 1년 이내는 세금부담 없이 처분할 수 있지만, 1세대1주택 비과세를 충족하지 못한 상태에서 구 (?주택을 처분할 때에는 투기지역 내(? 2주택의 중과세(15% 탄력세율 가산)를 적용받게 된다. 비과세를 못 받는 상태로 주택을 처분해야 한다면 구(?주택 처분을 완료한 후 새로운 주택을 취득하여 2주택이 안되도록 해야 한다. 결국, 보유주택 수가 많은 경우에는 주택 수를 양도가 아닌 증여 형태로 줄이는 방법이나 그렇지 않을 경우에는 계속 보유하는 방안을 택일하는 것이 절세전략이 될 수 있을 것이다. 네 번째로 1세대 3주택에 대해서는 양도소득세를 중과할 예정이다. 중과대상이 되는 주택으로는 서울, 인천, 부산, 대구, 대전, 광주, 울산 등 7대도시와 경기도에 소재하는 주택(위 소재지역 주택으로 기준시가 7천만원이하의 비투기지역 주택은 제외)과 위의 지역이외의 주택으로서 기준시가 3억원 이상의 주택수가 3채 이상인 경우에 중과세 대상에 해당된다. 3주택 중과세율이 적용되면 양도소득세율 75%(기본세율 60%와 탄력세율 15%)가 적용되어 총 82.5%(주민세 7.5%포함)의 세금부담을 해야 한다. 이와 더불어 주택을 장기 보유하는 경우에 적용되는 장기보유특별공제(10년 이상은 30%공제, 5년 이상은 15%, 3년 이상은 10%)를 적용하지 않는다. 결국, 취득당시 발생하는 취득세와 등록세를 부담하고 3주택 이상이 된 후 처분하면 거의 주택 재테크는 불가능할 것으로 보인다. 본 규정의 적용은 2003.12.31일 현재 3주택이상을 보유한 경우에는 1년간 유예한 후 2005년부터 중과세율이 적용하며 2003.12.31일 현재 2주택 이하를 보유하다가 2004년 이후에 주택을 추가 취득한 후 처분하게 되면 유예기간 없이 바로 본 규정이 적용된다. 그러므로 2004년 중에 새로이 입주권이나 분양권이 준공되어 3주택이 되면 생계를 달리하는 세대이외의 자에게 증여하는 것도 고려해 볼만한 사항이다. 다섯 번째로 세대의 보유주택 수에서 제외되기 위해서는 임대주택을 활용하는 방법이 있는데 이에 대한 요건이 강화될 것으로 보인다. 2003.10.29일 이전에 관할세무서에 등록한 기존 임대사업자라면 기준시가가 3억원 이하이고 국민주택 규모인 주택 2채 이상을 5년 이상 임대한 경우 중과대상에서 제외되지만 10.29일 이후 임대사업자 등록을 했다면 기준 시가 3억원 이하인 국민주택 규모 5채 이상을 10년 이상 임대해야 한다. 그리고 임대주택을 의무기간을 충족하지 못하고 처분하는 경우에는 양도소득세를 중과세 하게 된다. 주택보유 세금의 강화 집을 보유하게 되면, 크게 지방자치단체에서 재산세(건물)와 종합토지세(토지)가 부과된다. 그리고 관할세무서에는 이와 별도로 다주택 보유자가 주택임대를 할 경우에는 부동산임대소득세가 부과된다. 2003년까지는 보유하고 있는 주택의 위치가 농어촌지역이냐, 규모가 국민주택규모이하이냐 여부에 따라서 임대소득세 과세를 결정하였다. 그래서 유형별 사례를 정리하면 대략 20가지 넘는 유형이 과세인지 비과세인지를 판단해야 했으며 세법이 너무 복잡하다는 지적이 있었다. 그래서 2004년부터는 주택을 2채까지는 임대소득세 비과세가 적용되며 3채부터는 지역이나 규모에 관계없이 임대소득세를 내야 한다. 물론 1주택을 소유하고 임대를 하는 경우에도 기준시가 6억원을 초과하면 임대소득세를 내야한다. 하지만, 주택임대소득은 상가임대소득과는 달리 월세보증금만 과세대상으로 하고 있다. 그래서 여러 채의 주택을 전세보증금만 받고 임대했다면 소득세는 발생되지 않는다. 그러므로 다른 사업소득이 많은 경우에는 전략적으로 월세보다는 전세보증금으로 유도하는 것도 좋은 방안이 될 수 있다. |
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