전문가칼럼
[부동산생생토크]모기지론은 과연 서민을 위한 제도일| ■ 모기지론은 과연 서민을 위한 제도일까 |
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정부에서 2004년 3월부터 서민/중산층의 내 집 마련을 촉진하기 위해 <모기지론(mortgage loan : 주택 장기 대출)을 도입하겠다고
발표했다. 모지기론이란 주택구입 자금을 장기 저리로 대출을 받아 20~30년 동안 매달 균등하게 갚아 나가는 것을 말한다. 모기지론을 활용하면 집값의 20~30%만 있어도 집을 살 수 있다. 장기 할부로 주택을 구입하는 셈이다. 이를 위해 재정 경제부는 올해 3월 1일 주택저당 채권(MBS)을 발행하는 한국 주택금융공사를 설립키로 했다. 기존 주택 담보 대출과의 차이는 대출 한도가 주택 가격의 70%로 높고, 세제 혜택도 있으며, 대출기간도 장기 대출이기 때문에 매월 상환 부담이 적어 유리하다는 것이다. 매년 물가 상승률 이상은 오르는 우리나라 집값을 생각하면 착실하게 적금을 부어도 뛰는 집값을 잡는 데는 역부족이기 때문에, 모기지론은 미리 집을 사두는 게 나중의 재산 가치를 생각하면 괜찮은 전략일 수 있다. 또한 내 집 마련 이전까지 겪어야 하는 번거로운 이사나 심리적 불안까지 계산에 넣는다면 모기지론은 훌륭한 대안이 될 수 있다. 하지만 모기지론이 도입되면 목돈이 없어도 누구나 쉽게 집을 살 수 있다고 생각하면 큰 오산이다. 은행에서 대출 신청자의 소득 수준을 고려해 대출 한도를 정하기 때문이다. 원리금 상환액이 가계소득의 30%를 넘으면 대출을 받지 못할 가능성이 높다. 실제 가계 소득에 비해 집값이 비싼 우리나라에서는 월급을 가지고 살 수 있는 아파트가 많지 않다. 정책 담당자인 재경부 과장은 <모기지론이 도입된다고 지나친 기대와 환상을 가져서는 곤란하다.>며 <자신의 소득 수준에 맞는 주택을 고르는 것이 중요하다.>고 말하고 있다. 기존 주택 담보 대출은 대부분 3년 만기 CD 연동 금리 상품이 대부분이다. 현재 이 상품의 금리는 5% 후반대로 떨어져 모기지론과 비교하면 1% 정도 낮다. 표면 금리만 비교하면 기존 상품이 유리해 보인다. 하지만 소득공제 효과를 계산에 넣으면, 모기지론 금리는 5.7%로 떨어져 기존 대출상품과 엇비슷하거나 오히려 낮다. 10년 이상 장기주택대출을 받으면 매달 이자 상환액의 100%, 연간 600만 원까지 소득 공제를 받을 수 있다. 또한 고정 금리에 만기 20년인 장기대출이기 때문에 안정적인 자금운영이 가능하다. 기존 3년 만기 상품은 금리 변동 위험을 소비자가 고스란히 져야 한다. 또 만기 연장이 가능하다고 하지만 경기 침체가 장기화되거나 신용 불량자가 늘어나면 상환 압박을 받을 수도 있다. 또 하나는 주택가격 대비 70%까지 대출 받을 수 있다는 장점이다. 반면 서울과 수도권에서 3년 만기 변동 금리 대출을 받으면 담보가액의 50%까지 대출 받을 수 있다. 하지만 담보가액은 아파트 시세로 보면 하한가로 결정되고 그나마 선순위 채권과 임대차 가능성을 고려해 대출 한도를 줄이기 때문에 실제 대출 가능액은 시세의 40% 수준에 불과하다. 모기지론은 많은 장점을 갖고 있지만 저소득층의 주택 구입을 지원하는 역할을 하지는 않는다. 오히려 이 제도는 상대적으로 소득이 높은 계층의 내 집 마련에 활용될 가능성이 크다. 모기지론을 이용하려면 <안정적인 직장>과 <일정 수준 이상의 소득>을 갖춰야 하기 때문이다. 즉, 서민들 가운데 월 300만 원을 버는 사람들만 이용할 수 있는 제도다. 전문직 맞벌이 부부나 고소득 부부로 저축해 놓은 돈은 없지만 앞으로 소득이 보장되는 사람만 이용할 수 있는 제도이지 서민들의 내 집 마련과는 거리가 멀다. 전세 자금과 여유 자금을 합해 주택 구입 자금의 50~60%를 초기에 부담하고, 나머지 자금을 모기지론으로 마련하는 이들이 많을 것으로 예상된다. 모기지론의 주 대상이 되는 아파트는 젊은 맞벌이 부부나 중산층이 선호하는 역세권 중/소형 아파트 위주로 수요가 늘 것으로 보이고, 이렇게 되면 임대 시장은 지금도 그런 추세지만 전세에서 월세 시장으로 재편이 가속화 될 것으로 보인다. 결국 모기지론에 지나친 환상을 가질 이유는 없다. 모기지론은 단지 자신의 소득으로 감당할 수 있는 수준에서 대출 한도를 정해 이용하는 금융 상품일 뿐이다. 만약 주택 구입 자금의 70%를 확보하고 있고, 5년 이내 대출금을 갚을 수 있다면 굳이 모기지론을 이용할 필요는 없다. 기존 3년 만기 변동 금리 상품을 이용하면 더 싼 금리로 대출 받을 수 있기 때문이다. (Tip) 역(逆) 모기지(Reverse Mortgage) 모기지 제도가 주택을 구입하기 위해 돈을 빌리고 매월 일정한 원금과 이자를 상환하여 값아 나가는 제도라면, 역 모기지 (reverse mortgage)란 은행에 자신 소유의 주택을 담보로 잡히는 대신에 한꺼번에 돈을 빌리는 것이 아니라, 잔여 수명을 감안하여 10년 내지 20년 기간으로 매월 일정 금액을 생활비 조로 지불 받는 것이다. 그리고 계약 기간이 종료되면 주택은 금융 기관 소유가 되는 것이다. 이 제도의 장점은 은퇴 후 적당한 소득이 없는 노인 가구가 자신의 집에 계속 거주하면서 집값의 일부분을 계속해서 생활비로 지원 받는다는 것이다. 물론 역 모기지 제도에 문제가 없는 것은 아니다. 만일 계약 기간에 비해 집주인인 노인이 오래 사는 경우 계약 종료 후 갈 곳도 생활비도 없는 경우도 발생할 수 있다. 최근 우리나라도 저금리가 계속되면서 퇴직금을 금융 기관에 예치하고 이자로 살아가던 노인 가구가 생활에 곤란을 겪는 것이 보도되고 있다. 하지만 우리나라 사람들이 집을 담보로 해서 생활비로 사용하는 것에 익숙하지 않고, 궁핍하더라도 자식에게 집을 물려주겠다는 노인들의 사고방식 때문에 역 모기지의 판매 실적이 거의 없는 실정이다. 하지만 현재의 30~40대가 노인이 되었을 20~30년 후에는 우리나라도 역 모기지 제도가 많이 보편화되어 있을 것으로 예상이 된다. |
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