전문가칼럼
[부동산AtoZ]대출로 내집마련 하는 방법[3]| 대출로 내집마련 하는 방법 |
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대출을 활용하지 않고 자신만의 돈으로 내집을 마련하는 경우는 정말 극히 드문 경우이다. 부모님이 돈이 많아서 집을 마련해주시거나, 남편과 부인 모두가 돈을 많이 벌기 때문에 대출이 필요하지 않은 경우를 제외하고는 대부분이 대출을 생각하게 되고, 내집마련을 위하여 은행문을 두드리게 된다. 이는 그렇다고 이전에 했던 방식 그대로 무조건 적금하고 그 동안 하던 방식대로 진행하는 경우가 있는데 현명하지 않은 방법이라고 생각된다. 대출을 무작정 선호하거나 또 불신하는 것은 좋지 않다. 은행 관계자들은 여유자금이 부족하다면 대출을 활용하는 것도 좋은 방법이지만 무리한 빚은 위험하다고 충고하면서 대출은 내집마련의 윤활유 정도로 여기면 좋다고 말한다. '대출은 양날의 칼이다'란 말이 있다. 잘 활용하면 요리사의 칼이 되지만, 잘못사용하면 무사의 칼이 되는 것이다. 최근 저금리기조가 흔들리면서 대출을 받은 사람이나 생각하는 사람들의 걱정이 늘어나고 있다. 한국은행이 콜금리(금융기관끼리 여유자금을 주고받는 과정에서의 이자)를 0.25% 인상하면서 시작된 금리상승세는 그러나 모두 1%이내에서 등락을 거듭하고 있고 우려했던 금리대란의 움직임도 없으며 전문가들도 상승폭이 많아야 2%로 예상하고 있다. 따라서 기존에 세워두었던 내집마련 전략을 굳이 바꿀 필요는 없을 것으로 생각된다. 내집마련을 위해서 은행상품에 가입하더라도, 목돈으로 운용하는 것과 비교적 작은 자금으로 운용하는 것과는 복리란 계산방법으로 인하여 차이가 있을 수가 있으며 주거래은행의 활용이나 기타 신용카드의 사용 등 흩어져있는 금융거래를 가급적 몰아서 한다면 훨씬 효율적으로 관리가 될 뿐더러 수수료의 절감이나 금리우대의 효과도 볼 수가 있다. 내집마련 전략의 첫번째는 아마도 누구나 말하듯이 종자돈의 마련이다. 아무리 값싼 급매물로 나온 아파트나 주택이라도 부담스러운 금액이 아닐 수 없다. 얼마간의 대출을 받는다고 해도 주택매수자금의 60%~70%가량은 자기자금으로 부담하는 게 바람직하다. 따라서 종자돈마련은 재테크시작의 기본중의 기본이다. 우선은 이자소득세가 비과세되며 연말정산 소득공제가 가능한 장기주택마련저축과 분할매수 효과로 수익률을 극대화한 적립식펀드등의 은행상품 위주로 재테크 포트폴리오를 짜보도록하자. 또한 내집마련의 몇 가지 방법 중 가장 확실한 방법인 주택청약을 위한 주택청약저축이나 부금을 가입하도록 하자. 청약상품의 경우에는 금리도 일반 정기적금보다 0.5%이상 높은 편이기 때문에 종자돈을 마련하기위한 목적과 함께 내집 마련의 일석이조의 상품이므로 반드시 가입할 것을 권하고 싶다. 내집마련전략 중 하나는 역시 금융상품의 활용과 함께 지속적인 관심과 특히 대출상품의 활용을 들 수가 있다. 특히 정부에서 지원하는 정책자금대출을 활용할 필요가 있다. 근로자와 서민을 위한 주택구입자금대출로 통합되었다가 이번 8.31대책으로 부활된 '생애 최초 주택구입자금 대출'은 대표적인 서민용 금융 상품이다. 2001년 7월부터 2003년 12월 31일까지 한시적으로 운영되었던 '생애 최초 주택구입자금 대출'은 무주택세대주가 생애 처음으로 집을 구입할 때 정부가 저금리로 자금을 빌려주는 것으로 아직 금리가 확정되지는 않았지만 금리가 연 4~4.5%(고정금리) 수준에서 결정될 예정이다. 대출을 받을 수 있는 자격조건은 가족원 모두가 주택을 소유한 적이 없어야 하고 세대주의 연소득은 3000만원을 넘지 않아야 한다. 구입할 주택의 전용면적은 60㎡(분양평형 25평형대) 이하여야 한다. 대출한도는 주택자금의 70%이내에서 최대 1억원이며 대출금 상환은 1년 거치 후 최장 19년 동안 나눠내는 방식 또는 3년거치 17년 상환방식이다. 대출기간이 15년을 넘으면 연간 납입이자에 대해 소득공제 혜택을 받을 수 있다. '근로자와 서민을 위한 주택구입자금대출'은 여전히 내집마련을 생각하는 일반인들에게는 각광 받는 금융상품이다. 대출조건도 금리가 연 6%에서 5.2%로 낮아졌으며, 만기가 최장 20년(1년 거치 19년 상환 또는 3년 거치 17년 상환 중 선택 가능)으로 무주택자들에게 상당히 유리하게 개편되었다. 또한 금리는 2005년 10월부터 소득수준과 구입주택가격에 따라 차등적용될 예정이다. 예를 들어 연간소득이 2,000만원이하이거나 1억5천만원 이하의 주택을 구입할 경우에는 적용금리가 더 떨어질 수 있다. 현재 대출자격은 연간소득이 3,000만원 이하인 근로자 및 서민으로 대출신청일 현재 6개월 이상 무주택세대주(단독세대주 포함) 또는 대출 신청일로부터 12개월 이내에 결혼으로 인하여 세대주가 예정된 자로 제한된다. 그러나 연 소득의 경우 상여금, 교통비, 식비, 연월차 수당 등을 제외하기 때문에 연 4,000만~4,500만원을 받는 샐러리맨들도 대상이 될 수 있다. 일용근로자의 경우 하루15만원이하를 받으면 가능하다.또 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 국민주택이 대상이 되며 집값의 70% 이내에서 최고 1억원까지 빌릴 수 있으며, 분양받은 아파트를 담보로 맡길 경우 입주 전까지 중도금 형식으로도 빌릴 수 있다. 대출이자에 대한 소득공제 혜택도 있어 대출자들은 여러모로 혜택을 받을 수 있고 대출은 국민은행과 우리은행, 농협에서 취급하고 있기 때문에 한번쯤 방문하여 내집마련에 대한 실천차원에서 상담을 해보는 것도 좋을 것이다. 눈높이를 조금만 낮춘다면 1억원 안팎의 가격으로 전용면적 25.7평이하의 국민주택 규모의 내집마련을 계획하고 있는 신혼부부들에게 꼭 권하고싶은 방법이 아닐 수 없다. 또 하나의 대출활용에는 역시 최근에 많은 관심과 인기를 끌고 있는 주택금융공사의. 모기지론을 얘기 할 수 있다. 집값의 약 30%만 있으면 최소 2천만원에서 최대 3억원까지 최대 20년까지 6.5%의 금리로 돈을 빌릴 수 있기 때문이다. 그러나 단순히 집값의 30%만 있다고 무조건 대출이 되는 것이 아니라 소득규모, 주택의 종류, 연령 등에 따라 대출 받을 수 있는 조건이 다르므로 무엇보다도 취급기관(국민은행을 포함 21개 금융기관에서 취급)에서 다시 한번 조건에 대한 상담을 해보는게 좋다. 대출 금액은 최고 3억원이지만 대출한도는 집값의 70%까지다. 따라서 사고자 하는 주택이 1억원인 경우 최고 한도가 3억원이라 해서 1억원을 모두 대출 받을 수 있는 것이 아니라 집값의 70%인 최고 7000만원까지 대출을 받을 수 있는 것이다. 모기지론 대출 신청자격은 만 20세 이상의 무주택자 또는 1가구 1주택자만 가능하다. 또 직접 입주하지 않고 임차를 주는 경우에도 모기지론을 이용할 수 있고, 1가구 1주택 구입용도일 때 취급이 가능하므로 부부가 각각 받을 수는 없다. 확정금리이기 때문에 시중 금리가 상승해도 이자 부담이 늘어나지 않는 점도 하나의 장점이다. 10월 18일부터는 연소득 2000만원 이하의 무주택자들에게는 모기지론 금리가 할인된다. 세대주의 연소득이 1800만초과 2000만원 이하이면 금리를 0.5%포인트 깎아주고 연소득 600만원 초과 1800만원 이하의 세대주에게는 0.75%포인트, 1600만원 이하의 소득인 경우에는 1%포인트의 금리가 각각 할인된다.
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