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[부동산AtoZ]눈을 돌리면 돈이 보인다!| 눈을 돌리면 돈이 보인다 |
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대학가 다세대주택을 주목하라. 소액투자의 여러 방법 중 아직 대중에게 널리 알려지지 않았지만, 리스크가 비교적 적고 안전한 임대수익률을 올릴 수 있는 방법 중 하나가 대학가 주변의 다세대 주택으로 임대수익을 올리는 방법이다. 현재 서울을 기준으로 4년제 대학교는 30여개 이상이 위치하고 있다. 이중 소위 상위권대학이라 불리우는 대학일수록 지방학생비율이 높기 마련이다. 지방에서 올라온 학생들은 되도록 기숙사를 이용하려고 하지만, 아직까지도 대학내 기숙사의 수는 턱없이 부족한 실정이다. 물론 각 도에서 학사를 운영하고 있지만 모두를 수용하지는 못하는 수이다. 결국은 대학가 주변의 원룸과 다세대를 얻을 수 밖에 없는 실정이다. 이러한 경우 경제적 여건 때문에 대부분 월세 20~40만원 이내의 방들을 구하고 있다. 기본적으로 방3개가 있는 20평의 다세대의 경우에 보증금 100만원에 월세 25~35만원으로 방마다 월세계약을 하였을 경우 월 90~100만원의 금액이 들어오게 된다. 이때 공공요금은 인원수에 따라 임차인이 부담을 하기 때문에 임대인은 배분의 법칙만 잘 활용하면 된다. 오피스텔과의 비교 대학가 주변의 다세대 주택의 임대는 종종 오피스텔과 비교가 된다. 매달 들어오는 월세이익을 목적으로 구입하는 면이 비슷하나, 오피스텔의 경우 장점으로는 관리인이 있어 건물관리가 편리하며, 임대물에 거주 임차인이 보통 1명~2명이 대부분이어서 건물 훼손도가 덜하며, 단기자금이 필요한 경우 보증금비율을 높일 수 있다. 또한 전세전환시 대학가 다세대보다 수요자 찾기가 쉬운 것이 장점이다. 그러나 구입시 대출이 있는 경우에는 임차인을 구하기가 어려워 자신의 여유자금이 풍부하여야 한다는 전제조건이 있다. 대학가 다세대의 장점은 월세수입금이 일반적으로 오피스텔보다 높고, 보통 3개의 방을 기준을 할 때에 모두 공실이 되는 경우가 적어 임대수입이 갑자기 사라지는 경우가 덜 하며, 향후에 해당지역의 개발시에 개발이익까지 얻을 수 있는 장점이 있다. 또한 저당이 많이 잡혀 있다 하더라도 임차인이 이러한 이유 때문에 임차를 하지 않는 경우가 거의 없어, 대출이 발생하였다 하더라도 임대수입은 꾸준할 수 있는 장점이 있다. 그렇지만 방학의 경우에는 공실이 발생할 가능성이 있고, 보증금과 월세금이 적다보니 임차인의 변동이 자주 일어나는 단점이 있다. 이러한 대학가 주변의 월세이익이 서울에 있는 대학만을 대상으로 하지 않는다. 지방의 경우에도 서울 및 수도권에서 지방대학으로 간 경우들이 많아 자신이 보유하고 있는 자금이 적을 경우에는 수도권지역도 주의 깊게 살펴 볼만하다. 이러한 대학가 주변의 다세대를 구입하여 월세이익을 얻고자 한다면 다음과 같은 점을 주의깊게 살펴보아야 한다. 첫째, 지방에서 올라온 학생 비율이 많아야 한다. 둘째, 방학때에도 학생들이 많은 학교를 선택하는 것이 유리하다. 주로 국가고시를 준비하는 학생이 많을수록 공실이 적다. 셋째, 학교정문 및 후문에서 가까운 주택을 구입하여야 한다. 오피스텔도 교통의 편리성이 가격을 좌우하듯 대학가 다세대 주택도 학생들이 학교와의 거리가 가까울수록 선호도가 높다. 넷째, 기숙사 수용능력이 적은 학교를 선택하라. 물론 기숙사가 없는 학교의 경우는 더욱 좋다. 예를 들어 서울에는 지방학생비율이 많고, 기숙사가 없는 학교는 성균관대학교가 대표적이다. 다섯째, 거실의 크기보다는 방의 크기가 큰 곳을 선택하여야 한다. 대학생들의 선택기준이 방의 크기로 좌우되기 때문이다. 이러한 조건을 만족시키는 주택을 선택한 후에도 주변주택과 경쟁력이 있는 구조를 만들어야 한다. 키를 자동키로 바꾸거나, 거실에 공동으로 사용할 수 있는 냉장고를 놓아주고(물론 중고라도 상관없다.), 간섭은 최소화 할수록 좋다. 결론적으로 대학가 다세대주택은 단순히 시세차익을 노려서 이익을 얻기 위한 투자자에게는 적합하지 않은 방법이다. 다세대주택은 가격의 변동이 거의 없기 때문이다. 이보다는 장기적으로 꾸준히 임대수익을 올리고자 하거나, 여유자금이 그리 풍부하지 않은 투자자에게 좋은 방법으로, 대중들이 몰리지 않는 장점을 가지고 있는 방법이다. 대략 연평균 10%내외의 이익을 올리고자 하는 투자자에게 적합한 방법이다. 대중이 몰리지 않는 틈새시장이라 할 수 있다. |
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