전문가칼럼
[돈버는세무]재테크의 기본 주택 비과세!!| 재테크의 기본 주택 비과세!! |
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일상생활에서 주택을 취득하는 것은 모든 이의 희망사항이다. 그리고 주택을 취득하면 더 넓은 곳이나 주거요건이 좋은 곳으로 이동하고자 한다. 주택이 1채만 있으면 무조건 비과세를 받는 것이 아니므로 반드시 알아두어야 할 재테크 기본상식일 것이다. Q1. 주택 비과세를 받기 위해서는 어떤 조건이 충족해야 하는지? 아래의 (1)부터 (4)의 요건을 모두 충족시키는 경우에는 주택을 비과세를 적용받으며, 이 중에서 하나의 요건만 충족하지 못하더라도 비과세는 적용되지 않는다. (1) 대상자 : 주택 소유자 (2) 보유주택수 : 세대원 주택까지 포함하여 처분(양도) 당시 1주택(일시적 2주택 포함) (3) 보유기간 : 취득일부터 처분일까지 3년이상 보유 (4) 거주기간 : 주민등록표상 세대전원의 전입일부터 전출일까지 2년이상 거주 (거주요건은 서울과 과천 그리고 일부 신도시에만 적용되는 요건임) Q2. 위의 비과세 요건 중 주택의 보유기간은 어떻게 산정하는 것인지? 위의 요건처럼 취득일부터 처분일까지 3년이상을 보유해야 한다. 양도소득세법에서는 취득일을 언제로 볼 것인가가 중요한 문제로 취득일은 다음과 같습니다. (1) 원칙 : 주택 대금청산일(대금청산 전에 등기하는 경우 등기접수일) (2) 증여 : 증여를 받은 날로 등기부상 등기접수일 (3) 상속 : 피상속인의 사망일(등기부상 등기원인일) (4) 재건축 : 재건축하여 완공되면 멸실 전 주택 취득일로 위(1)부터 (3)을 적용 하지만, 아래의 경우처럼 불가피한 상황에서 주택을 처분하는 경우에는 예외적으로 3년 보유요건을 충족하지 못하더라도 보유기간 요건을 충족한 것으로 인정하고 있는데, (1) 취학, 전근, 장기 질병치료 목적으로 처분하는 주택으로 세대전원이 시도를 옮기는 경 우로서 주택취득일로부터 1년이상 거주한 후 처분한 경우 (2) 세대전원의 해외이주(출국)하는 경우로 거주자 상태에서 취득한 주택을 출국이후 처분 하는 경우 (3) 주택을 취득하기 전인 (임대차)임차일부터 거주한 후 동 부동산을 분양받아 취득하여 거주기간이 5년이상인 건설임대주택의 취득한 후 처분하는 주택 (4) 재건축 승인이후 구(舊)주택이 철거되어 잠시 취득한 일시(一時)주택을 재건축된 신 (新)주택이 완공된 날로부터 1년이내에 세대전원이 완공된 주택으로 이전하고 1년이상 거주한 일시주택을 처분하는 경우 (5) 1999년 중에 주택을 직접 건설하여 사용승인을 받았거나, 1999년 중에 분양계약을 최 초로 체결하고 계약금을 지급하고 주택이 완성되어 1년 이상 보유한 주택 Q3. 1세대가 양도일 현재 2주택이라도 비과세가 되는 경우는? 원칙적으로 1세대가 처분(양도)일 현재 1주택을 보유하거나 일시적으로 2주택으로 보유해야만 비과세가 된다. 아래는 처분(양도)일 현재 2주택이지만 비과세가 적용되는 경우이다. (1) 이사 등 일시적 보유 2002.3.30일 이후에 이사 등을 이유로 새로 주택을 구입하여 2주택이 된 경우에는 신 주 택 취득일로부터 1년이내에 구주택을 처분해야만 구주택을 비과세 받는다. (2) 부모 봉양을 위한 합가 부모님과 자녀가 합가하는 경우에는 주민등록표상 합가일로부터 2년 이내에 보유기간과 거주기간 요건을 충족한 부모소유의 주택이나 자녀소유의 주택 중 하나를 처분하면 비과 세가 된다. (3) 혼인으로 인한 합가 각각 단독세대를 구성하는 남녀가 혼인한 경우에는 법정혼인 신고일로부터 2년이내에 보 유기간과 거주기간 요건을 충족한 남자나 여자 소유의 주택 중 하나를 처분하면 비과세 가 된다. (4) 농어촌주택 도시주택과 농어촌주택을 보유한 경우로 도시주택을 처분하는 경우에는 농어촌주택은 보 유주택 수에서 제외하므로 양도당시 도시주택 수로 보유주택 수를 판단한다. 여기서 말 하는 농어촌주택은 서울, 인천, 경기도 제외한 읍(면)지역 도시계획구역밖에 소재하는 주택으로, 상속받은 주택, 이농주택, 귀농주택을 의미한다.(소득세법 시행령 155조) 또한 개정세법에서는 2003.8.1일부터 2005.12.31일 사이에 계약을 체결하고 2006.12.31 일까지 취득한 농어촌주택(단독주택은 연면적 150㎡, 공동주택은 전용면적 116㎡, 토지 는 660㎡이내)이 취득가액이 기준시가 7천만원미만이고 양도당시 1억원 미만이면 보유주 택 수에서 제외된다. 물론 특별(광역)시, 투기지역, 관광단지 소재주택은 농어촌 주택으 로 보지 않는다. (조세특례제한법 99조의 4, 2004년 신설) Q4. 주택소유자만 전입신고를 해두면 되는 것인지? 서울(전지역)과 과천(전지역) 그리고 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동의 일부 동지역)은 주민등록표상 세대전원의 전입일부터 전출일까지 1년이상 거주해야만 한다. 하지만, 2003.9.30일 이전에 주택을 처분하는 경우에는 위 지역의 소재 주택을 처분하더라도 거주요건을 충족하지 않아도 되지만 2003.10.1일부터는 반드시 1년이상 거주를 해야만 한다. 위에서 살펴본 결과 주택을 비과세 받으려면 1세대가 주택보유수, 보유기간 및 거주기간을 모두 충족해야만 비과세를 받을 수 있다. Q5. 위의 조건 1.을 모두 충족하면 전액 비과세가 되는지? 양도당시 처분가액이 6억원 미만이라면 위의 요건 충족시 전액 주택비과세가 가능하지만, 6억원을 초과하면 6억원을 초과하는 이익에 대해서는 양도소득세를 부담해야하기 때문에 완전한 주택비과세는 아니다. |
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