전문가칼럼
[세무따라잡기]고가주택의 양도와 양도소득세| 고가주택의 양도와 양도소득세 |
|
나성실은 평범한 샐러리맨으로 넓고 깨끗한 좋은집은 아니지만 오래된 아파트라도 내집을 갖고싶은 생각에 그동안 모아둔 돈을 모두 털어 1억9천만원에 15평짜리 아파트를 마련했다. 취득시 중개수수료, 취득세 등 부대비용으로 1천만원이 들어갔다. 세월은 흘러 아들 딸 두 자녀들이 커가자 각각에게 방을 하나씩 주고자 좀 더 넓은 집으로 이사하려고 마음먹던 중 재건축 붐을 타고 나성실의 아파트가격도 치솟기 시작했다. 나성실은 자신은 1세대1주택자이므로 양도소득세가 비과세된다고 생각하여 신혼 때부터 5년이나 살았던 정든 주택을 8억원에 양도하고 자녀들에게 각방을 줄 수 있는 평수의 집으로 이사를 했다. 그러던 어느날 관할세무서에서 전화가 왔는데 나성실씨의 주택은 고가주택에 해당하여 양도소득세가 과세되니 양도소득세를 신고하란다. 나 참… 1세대1주택자의 경우 양도소득세가 비과세된다는 사실은 우리집 바둑이도 알고 있는 사실이고, 내가 무신 투기꾼도 아니고 좁디 좁은 주택하나 마련해서 애들이랑 넷이서 엉덩이 부딪히며 5년씩이나 거주했건만 양도소득세가 과세된다니 이게 무신 날벼락… @.@ 이 경우 1세대1주택자인 나성실은 양도소득세를 내야 하는 것일까? ▷ 양도가액이 6억원이 넘는 고가주택은 1세대1주택자라도 양도소득세가 과세된다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울ㆍ과천 및 수도권 신도시에 소재하는 주택은 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)은 양도소득세가 과세되지 않는다. 다만, 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 ‘고가주택’의 경우에는 1세대1주택자라도 양도소득세가 과세된다. 또한, 기준시가가 아닌 실지거래가액에 의해 과세된다. ▷ 1세대1주택자의 고가주택은 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세된다. 1세대1주택 비과세요건을 충족하는 고가주택은 양도차익 전체에 대해 과세하는 것이 아니고 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세된다. □ 1세대1주택 고가주택에 대한 양도차익 : (양도가액-취득가액 등) × (양도가액 ? 6억원) / 양도가액 □ 1세대1주택 고가주택에 대한 장기보유특별공제 : 장기보유특별공제액 × (양도가액 ? 6억원) / 양도가액 ※ 장기보유특별공제액은 3년이상 보유한 부동산에 대해 양도차익의 일정율은 공제해주는 것인데 3년이상 보유한 경우에는 10%, 5년이상은 15%, 10년이상은 30%를 공제해 준다. ※ 1세대1주택비과세 요건을 충족하는 고가주택으로 기준면적 미만의 주택(공동주택의 경우는 전용면적 45평 미만, 단독주택은 건평 80평 미만이고 대지 150평 미만)에 대해서는 장기보유특별공제율이 5년이상 보유한 경우 25%, 10년이상은 50%가 적용된다. ▷ 사례해설 위 사례에서 나성실은 2억원(취득부대비용 포함)에 취득한 주택에서 5년간 거주하다가 8억원에 양도한 경우로 1세대1주택자에 해당하지만 고가주택에 해당하여 양도소득세가 과세된다. 다만, 양도차익 6억원(8억원 - 1억9천만원 - 1천만원 = 6억원)이 모두 과세되는 것이 아니고 양도가액 중 6억원을 초과하는 금액에 상당하는 [ (8억원-6억원) / 8억원 = 25% ] 금액인 1억5천만원(6억원 × 25%)에 대해서만 과세된다. 같은 이치로 나성실은 장기보유특별공제액도 전체 장기보유특별공제액 중 25%에 상당하는 금액이 공제되는데 전체 장기보유특별공제액 1억5천만원(6억원 × 25% = 1억5천만원) 의 25%인 3천7백5십만원의 장기보유특별공제가 인정된다. 나성실은 양도소득금액 1억1천2백5십만원(1억5천만원 - 3천7백5십만원)에서 양도소득기본공제 2백5십만원을 공제한 1억1천만원에 대해 양도소득세율 36%(누진공제 1천1백7십만원)가 적용되어 2천7백9십만원의 양도소득세를 부담하게 된다.(양도소득세의 10% 상당의 주민세 별도) 결론적으로 나성실은 1세대1주택 비과세요건을 충족하나 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하여 양도소득세가 과세된다. 다만, 시세차익 6억원 전체에 대해 과세되는 것이 아니고 고가주택 기준금액인 6억원을 초과하는 부분에 해당하는 1억5천만원에 대해서만 과세되고 기준면적 미만의 고가주택에 해당하여 장기보유특별공제율도 일반적인 경우보다 높게 인정된다. 마지막으로 1세대1주택 비과세요건을 충족하지 못한 고가주택의 양도차익에 대해서는 위와 같은 6억원을 초과하는 부분만 과세하거나 기준면적미만 장기보유특별공제율의 적용여지는 없고, 고가주택 양도차익 전체에 대해서 실지거래가액으로 과세되는 것이니 오해 없으시길… |
푸터
카카오가 제공하는 증권정보는 단순히 정보의 제공을 목적으로 하고 있으며, 사이트에서 제공되는 정보는 오류 및 지연이 발생될 수 있습니다.
제공된 정보이용에 따르는 책임은 이용자 본인에게 있으며, 카카오는 이용자의 투자결과에 따른 법적책임을 지지 않습니다.
Copyright (c) Kakao Corp. All
rights reserved.
위 내용에 대한 저작권 및 법적 책임은 자료제공사 또는 글쓴이에 있으며 카카오의 입장과 다를 수 있습니다.
