전문가칼럼
[세무따라잡기]1세대 3주택 이상 보유자의 양도소득세| 1세대 3주택 이상 보유자의 양도소득세 중과 |
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지난해 10.29 주택가격안정책 후속조치로 올해부터 시행되고 있는 양도세강화 내용을 요약하면 2년 미만 보유후 단기양도에 대한 양도세율 인상, 1세대 2주택 이상 소유자 탄력세율 적용, 1세대 3주택 이상 소유자 60% 중과로 정리할 수 있다. 지난해 까지 1년 미만 보유에 대해 적용하던 단기양도세율이 올해부터는 2년 미만 보유로 강화되어 종전 40%이던 1년 미만 양도세율이 50%로 인상되고. 1년 이상 2년 미만의 경우도 40%의 단기양도세율이 적용된다. 다음으로 1세대 2주택이상 보유자가 양도하는 투기지역 주택에 대한 탄력세율 적용근거는 소득세법에 이미 마련돼 있지만 아직 적용되고 있지는 않다. 따라서 1세대 2주택자가 투기지역내 주택을 양도하더라도 기본세율(1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 9%∼36%)이 적용된다. 다만, 주택시장 상황에 따라 대통령령의 개정으로 언제든지 적용될 여지는 남아 있다. 마지막으로 올해부터 양도하는 1세대 3주택 이상 소유자의 주택에 대해서는 60%의 세율로 중과되고 장기보유공제도 배제된다. 다만, 2003년말 현재 1세대 3주택자가 새로 주택을 취득하지 않고 올해 말까지 양도하는 경우에는 양도소득세 중과대상에서 제외될 수 있다. 아래에서는 60%의 세율로 중과되는 1세대3주택자의 양도소득 범위에 대해서 구체적으로 살펴보기로 한다. ▷ 1세대 3주택 이상자는 양도세가 60%로 중과되고, 장기보유특별공제도 배제됨. 지난해 말 소득세법의 개정에 따라 1세대 3주택 이상 보유자가 2004.1.1.이후 양도하는 주택에 대해서는 60%의 세율을 적용하여 양도소득세가 과세되고, 3년이상 보유한 경우라도 장기보유특별공제의 적용도 배제된다. ▷ 양도소득세 중과세 대상인 1세대 3주택 이상의 범위 양도소득세가 중과되는 1세대 3주택 이상 보유자 판정시 주택수에 포함되는 주택에는 납세자가 보유하는 전국의 모든 주택을 말하는 것은 아니고 다음에 해당하는 주택이 3채 이상인 경우를 말하다. ① 수도권(서울, 인천, 경기) 및 광역시(부산,대구,대전,광주,울산)에 소재하는 주택 다만, 수도권·광역시의 郡지역이나 도농복합시의 邑·面지역에 소재하는 주택과 수도권 중 당해지역의 주택보급율·주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재경부령이 정하는 지역의 소형주택은 제외한다. ② 상기 ① 단서 지역 및 수도권·광역시이외의 지역에 소재하는 주택으로서 그 주택(부수토지 포함)의 기준시가가 당해 주택 및 그 밖의 주택 양도당시 3억원을 초과하는 주택 ▷ 1세대 3주택 이상이면 모두 중과세되는가? 1세대 3주택 이상에 해당하는 경우라도 다음의 주택에 대해서는 보유주택 수에는 포함하나 1세대 3주택 이상자가 아래주택을 양도하는 경우에는 양도세 중과대상에서는 제외된다. ① 수도권(서울, 인천, 경기) 및 광역시 외의 지역에 소재하는 주택으로 양도당시 국세청 기준시가 3억원 이하의 주택 ② 임대주택법에 장기임대사업용 국민주택, 조세특례제한법에 의한 5년 이상 임대한 국민주택, 조세특례제한법에 의해 양도세가 감면되는 신축주택, 종업원에게 무상제공하는 10년이상 장기 사원용 주택, 소득세법에 의한 문화재주택, 소득세법에 의한 상속주택으로 상속개시후 5년 이내의 주택, 저당권실행 또는 대물변제로 취득한 주택 ③ 주택의 가격 및 면적 등을 감안 재경부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 ▷ 언제까지 처분해야 중과세를 적용받지 않는가? 한편, 2003.12.31. 현재 1세대 3주택 이상 보유자가 올해 안에 기존주택을 팔면 양도소득세 중과대상에서 제외되며, 장기보유특별공제도 받을 수 있다. 다만, 이러한 양도세 중과 유예조치를 받으려면 올 한해동안 새로이 주택을 취득하지 않아야 한다. 따라서 2003.12.31. 현재 1세대3주택 이상에 해당하는 자가 올해 안에 기존주택을 양도하는 경우에는 양도주택이 2년 이상인 경우에는 9~36%의 세율을 적용한다.(이 경우에도 양도주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용됨) 반면, 2003.12.31. 현재 3주택 이상인 자가 올해 기존주택을 양도하고 연내에 다시 새로운 주택을 취득하는 경우에는 기존주택의 양도에 대해 60%의 양도소득세율이 적용된다. 또한 2003.12.31 현재 1세대 2주택자가 올해 새로이 주택을 취득하여 1세대 3주택자가 된 경우에는 올해 안에 1주택을 파는 경우에도 중과대상유예 규정이 적용되지 않고 양도소득세가 60%로 중과된다. |
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