전문가칼럼
[부동산AtoZ]헌집줄께 새집다오| 헌집줄께 새집다오 |
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상담을 하다보면 기본적인 용어를 헷가리는 사람들이 의외로 많다는 것을 느낀다. 그 대표적인 단어가 바로 재건축과 재개발이다. 재건축에 대하여 알아보면 다음과 같다. 분명히 재건축과 재개발은 다른 개념의 용어이다. 재건축은 건물소유자를 조합구성원으로 하고 일정한 건물을 대상으로 한다. 재개발은 지역의 전반적인 지분을 대상으로 한다. 이중에서 재건축은 재개발과 비교하면 절차가 간단하다. 재개발과 달리 행정기관의 간섭이 덜하다. 그렇지만 요즘 재건축얘기가 있는 노후된 아파트들 특히 강남권의 아파트는 가격이 천정부지로 오르다가, 잠시 주춤거리고 있는 실정이다. 재건축하면 일반인들은 아파트만을 고집하지만 진정한 부동산 투자 고수라면 눈을 넓힐 필요가 있다. 재건축대상 아파트는 여론에 따라 좌지우지 하는 경향이 강하기 때문에 쉽게 사업이 진척될 수도 있지만, 이와는 달리 거북이 걸음보다 느리게 진행될 수도 있다는 점은 간과해서는 안된다. 현재 많은 재건축아파트들이 관계당국에 의해 브레이크가 걸리고 있다. 재건축은 모든 노후된 건물은 상대로 한다는 점은 잊어서는 안된다. 예를 들면 단독주택, 연립주택, 다가구주택등의 모든 건물이 재건축의 대상이다. 재건축에 투자를 결정했다면 반드시 따져야 할 체크리스트들이 있다. 첫째, 공법상의 제한은 없는지를 따져보아야 한다. 투자할 대상의 집의 도시계획안을 살펴보아야 하고, 해당지역의 지구단위 계획에 대하여 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 이는 해당지역의 구청 건축과에 문의하거나, 토지이용계획확인원 등의 공문서를 살펴보면 된다. 둘째, 일조권 침해여부를 살펴보아야 한다. 일조권 침해여부를 살필 때에는 지금의 주택이 재건축될 때 뿐만 아니라, 인근 지역의 건물이 재건축될때도 예상해야 한다. 인근 지역에 건물이 완공될때에는 일조권뿐만 아니락 전망에 미치는 영향도 고려하여 투자해야 한다. 이때에는 대지가 도로보다 낮아서는 곤란한 점도 무시해서는 안된다. 셋째, 도로에 접해있어야 한다. 접해있는 도로폭이 적어도 4m이상은 되어야 한다. 물론 접해있는 도로폭이 넓을 수록 유리한 것은 두말할 필요없는 부분이다. 도로가 있어야 하는 부분은 건축법상 정해져 있으며, 이는 지적도를 직접띠어보아 확인하는 것이 좋다. 넷째, 입지조건을 꼼꼼히 따져 보아야 한다. 입지조건은 재건축뿐만 아니라, 어떠한 부동산 투자 형태에도 꼭 들어가는 중요한 부분이다. 입지조건을 살필때에는 관공서, 학교, 교통시설, 쇼핑시설, 혐오시설여부, 앞으로의 주변계획등이 필수항목이다. 다섯째, 구건물의 권리관계를 정확히 분석한다. 이때에는 등기소에서 등기부등본을 띠어보는 것만으로 부족하고, 토지대장도 반드시 확인하여 실제면적과 비교확인해야 한다. 마지막으로 살필 것은 보통의 사람들이 간과하는 부분으로 재건축이 될때에 발생할 수 있는 민원을 예상해야 한다. 민원은 반드시 해결해야 하며, 자칫 민원처리 때문에 과잉비용이 발생할 수도 있고, 자신이 예상했던 시간보다 건축심의가 길어질 수 있다. 분명히 재건축은 매력있는 투자처이나, 분양권의 매매, 매매를 통한 시세차익과 같이 단순한 투자와는 달리 치밀하게 분석할 수 있는 능력이 필요하다. |
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