전문가칼럼
[돈버는세무]이렇게 물려받으니 세금이 줄어드네요!!| 이렇게 물려받으니 세금이 줄어드네요!! |
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의식주 중에서 과학의 발전으로 의(衣)와 식(食)은 공급량이 충분히 공급되므로 재테크 수단은 아닙니다. 하지만 주(住)는 아직까지도 주택공급량보다 주택수요량(투기수요 포함)이 부족한 상황이라서 기본권의 추구로, 재테크 용도로 많이 활용되고 있으며 누구나 주택소유가 일생의 중요한 목표이기도 합니다. 주택을 얻는 방법으로는 본인의 소득으로 주택을 구입하기도 하지만 부모로부터 주택을 물려받는 경우도 있습니다. 후자의 경우에는 부모님이 사망 전에 물려주시면 증여세가 발생하고 사망해서 물려받으면 상속세가 발생할 수 있습니다. 이하에서는 양도와 증여를 적절히 섞어서 증여를 하는 방법을 소개해 드리겠습니다. 양도가 유리한 것인가? 현재 수도권의 대부분 지역이 주택이나 토지 투기지역으로 지정된 후 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 기준시가가 아닌 실거래가로 바뀌게 되었습니다.이는 1세대1주택 비과세를 받지 못하는 주택이나 부동산에 대해서는 대략 2배에서 5배이상 세금이 증가됨을 의미합니다. 하지만 증여의 경우 투기지역과는 무관하게 종전처럼 세금부담을 하기 때문에 양도에 비해서 상대적으로 세금부담이 적다고 생각할 수 있습니다.그러므로 전세금이나 금융기관 대출금을 자녀가 끌어안는 조건으로 주택을 증여(이하 “부담부증여”라 함)해주면 절세효과가 발생할 수 있습니다. 부담부증여란 수증자(재산을 받는 자)가 증여자(재산을 주는 자)가 발생시킨 대출이나 전세금을 수증자가 끌어안는 조건으로 재산을 무상이전 받는 것을 말합니다. 이런 경우 수증자가 인수한 채무액은 재산양도로 보고 증여자에게 양도소득세를 과세하며, 채무액을 제외한 순수증여분은 수증자에게 증여세를 과세합니다. 하지만, 취득시기, 취득금액 등 해당 소재부동산의 특성에 따라서 부담하는 세금은 달라지기 때문에 절대적으로 부담부증여가 유리할 수는 없습니다. 그러므로 재산을 이전하기 전에 반드시 세금전문가와 상의하시기 바랍니다. 부모-자녀간 부담부증여 김하나(父)님은 처분가능 금액이 6억원인 아파트(처분시 국세청 고시가 5억원임)를 아들인 김두울님에게 물려줄 계획을 세웠습니다. 김하나님은 2년 6개월 전에 4억원(취득시 국세청 고시가 3억원임)의 주택을 대출 2억원을 받고 취득했습니다. 이런 상황에서 3가지 형태로 재산을 물려줄 수 있는데요, ① 아파트 처분하고 처분대금을 증여하는 경우 - 처분시 양도소득세 : [2억원(6억원-4억원) - 기본공제]×기본세율 = 약 5,900만원 - 처분대금 증여세 : [(6억원-양도세) - 재산공제]×기본세율 = 약 8,400만원 - 재산이전 소요세금 합계 : 약 1억4,300만원 ② 아파트 자체를 증여하는 경우 - 재산이전 증여세 : [5억원(기준시가) - 재산공제]×기본세율 = 약 7,560만원 ③ 아파트와 대출금(채무)을 함께 증여하는 경우(부담부증여) - 처분시 양도소득세 :[2억원(채무양도액) - 1억2천만원(A) - 기본공제]×기본세율 = 약 1,630만원 - 순수증여분 증여세 :[5억원(기준시가) - 2억원(채무액)-재산공제] ×기본세율 = 약 3,960만원 - 부담부증여로 소요세금 합계 : 약 5,590만원 (A) 취득가액 산정 = 2억원(채무양도가) ×[3억원(취득 기준시가) / 5억원(양도 기준시가)] 위의 경우처럼 부담부증여의 절세효과가 클 경우에는 이미 부모명의로 설정된 대출금액을 아들로 변경(상환)하는 것을 증여계약서 상에 표시해야 합니다. 그리고 소유권이전 후 채무를 반드시 자녀가 인수해야 부담부증여계약이 종결되는 것입니다. 위에서 언급했지만 꼭 이런 방식이 유리한 것은 아니므로 사전상담을 받는 것이 중요합니다. 증여받은 재산처분시 유의사항 현행세법에서는 부모와 자식의 관계처럼 특수관계자간에 부동산을 사고파는 경우에는 증여로 추정하고 있습니다. 그러므로 부담부증여를 선택할 경우에는 증여이전에 반드시 채무가 명확히 존재하는 것을 입증할만한 객관적인 자료(금융기관 대출, 채권자 확인서 등)를 확보해두는 것이 좋습니다. 또한 특수관계자로부터 부동산을 증여받고 3년(배우자는 5년)이내에 다른 제3자에게 처분할 경우 아버지가 그 자산을 직접 타인에게 직접 양도한 때의 세금부담과 비교하여 후자가 세금부담이 적은 경우에는 부모가 타인에게 직접 양도한 것으로 봅니다. 그러므로 증여받은 부동산은 반드시 처분기간을 최소한 3년(배우자 5년)이상을 유지한 후 처분하도록 장기계획을 세워야 합니다. |
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