전문가칼럼
[내집마련부터]내가 즐겨하는 부동산 시장을 예측하는 법| 내가 즐겨하는 부동산 시장을 예측하는 법 |
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많은 정보와 전문가들의 시장전망이 엇갈리는 가운데 제 나름대로 시장을 예측하는 방법이 있습니다. 바로 주식시장에서 모두 다 좋아하는 미인주를 사는 것과 똑 같은 이치입니다. 시세가 폭발하기 직전의 모두 다 관심 있고 매수세력이 풍부하게 대기하는 부동산을 미리 알아내는 방법입니다. 전 시장의 흐름을 일고 정확한 미인주를 고르기 위해 모르는 사람으로부터 아무리 많은 상담메일이 와도 답변은 다 못해주더라도 밤새워 다 읽어 봅니다. 별로 브랜드 없는 저에게도 하루에 수십통의 문의 메일이 쏟아지는데 여러 전문가들의 메일함을 감안하면 어느정도 시장예측과 특정지역의 관심사를 알 수가 있습니다. 지난해 가을부터 부동산투자 ,특히 내집마련과 아파트 관련 투자상담이 빗발치게 쏟아졌고 그 중에서 잠실 주공과 서초 한신,교대역의 우성,무지개아파트에 대한 매수 상담이 많았습니다. 유명 전문가들의 엇박자씩 전망과 달리 저만의 통계자료를 활용해 내집마련을 권했고 특정지역의 특정지역을 추천해 드렸습니다. 다행스럽게 그 지역 아파트들이 큰 폭으로 올라 요즘은 제법(?) 어깨피고 다닐 수 있게 되었습니다. 만약에 제가 추천해 드린 아파트가격이 한차례 더 하강했거나 보합이였다면 전 아마 밤길을 제대로 걸을 수 없었겠죠. 요즘은 개포 주공과 서초 주공,송파와 서초동의 중대형아파트 ,분당의 정자동 그리고 용인서남부일대의 아파트 특히 덜오른 풍덕천과 상현동 아파트,성복지구의 분양대기중인 아파트에 대한 매수 메일이 쏟아집니다. 특히 많은 상담 받은 내용은 6~8억원 정도의 자금으로 강남으로 입성을 원하는 분입니다. 그때 그때 컨설팅을 할려고 하지만 호가가 높지 매물이 없어 난감할 때가 많습니다. 지난 가을 용인과 분당을 투자차원에서 매수하시고 언제 파는게 좋으냐는 상담이 쏟아집니다. 내년부터 비거주주택에 대해 실거래가로 양도세를 내게큼 한다는 정책으로 고양이나 하남 남양주 일부 지역의 투자세력이 주춤하면서 매물이 쌓이고 있지 않습니까. 이걸 볼 때 지역적으로 분당과 용인의 최근의 집값상승은 실수요가 옅은 투기성 짙은 투자(즉 거래가 일어나지 않는 전형적인 호가장세)로서 그 모멘템과 시기가 문제이지 언제든지 안정내지 하락할 우려가 있는 것 같습니다. 그렇다고 볼 때 보유시점이 1년을 넘긴(지난 가을에 매수한 분의 양도세 절세 차원) 시점인 판교분양을 앞두고 대거 매물이 쏟아질 가능성이 높아 보입니다. 2000년에도 '재테크 할려면 집 절대사지 말라'고 한 모 전문가가 연초에도 강남은 끝났다고 해 생각해 보면 실소를 금할 수 없습니다. 지난해 신문을 보니 전문가들 대부분이 올해 하반기나 2006년이 바닥이니 내집마련해라.. 아니면 올해도 하락할것이다 라고 마치 입을 맞춘 것처럼 천편일률적으로 얘기를 했습니다. 인터넷주식이 폭등하던 때 가치주 신봉자인 동원증권의 모씨가 스스로 책임을 지고 물러나서 가치주 전성으로 현재는 화려하게 부활했습니다. 또한 지난해 교보증권의 모 이사는 잘못된 주식시장 예측으로 리서치센터에서 한 발짝 물러났습니다. 예측이란 원래 맞을수도 틀릴수도 있는 것입니다만 증권 종사자들의 책임지는 행동과 달리 새삼스레 부동산업계의 '아니면 말고 식'의 누구도 책임지지 않는 잘못된 관행이 아쉽습니다. 그들의 잘못된 분석으로 국가 거시경제를 세우는데 방해가 되고 더욱더 중요한건 나아가 집을 사는데 소액재테크라도 할려고 발버둥치는 중,서민들은 과거보다 기회비용이 더 많이 들어간다는 점을 각인했으면 합니다. 저도 물론 예측을 하다가 실수할 경우가 앞으로 많이 있을 것입니다. 하지만 오늘의 제 말을 씨앗삼아 예측오류를 줄이려고 노력하겠고 반드시 되새기는 시간을 가질 것을 약속 드립니다.
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