전문가칼럼
[부동산생생토크]주택 임대차 보호법 갖고 놀기| 주택 임대차 보호법 갖고 놀기 | |||||||||||||||
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본격적인 결혼 시즌을 맞이해 예비 신혼부부들의 마음이 분주할 때이다. 필자도 사회생활 1년만인 1995년 12월 말에 성남의 12평 2,800만 원의 다세대 주택에서 신혼 생활을 시작했었다. 벌써 8년의 시간이 지났으니, 세월은 참 빠름을 알 수 있다. 아마 대부분의 예비 신혼부부들이 집을 사서 결혼 생활을 시작하기보다 대부분 전세나 월세의 형태인 임차로 시작을 할 것이다. 그리고 사회생활을 하다보면 내 집이 있더라도 직장 등의 이유로 남의 집에 일시적으로 세입자로 지내야 되는 경우도 있다. 이때 본인의 권리를 지키기 위해 가장 기본적으로 알아 두어야할 것이 바로 주택 임대차 보호법이다. 주택임대차보호법은 상대적으로 임대인에 비해 약자인 임차인을 보호하기 위한 특별법으로 전세 및 월세 계약시의 위법, 부당 계약을 방지하여 세입자들의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 제정되었다. 주택임대차보호법의 적용 대상은 등기부상의 용도나 구조 등에 상관없이 사실상 주거용도로 사용되는 건물이 이 법의 적용대상이 되며, 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해서도 적용 받을 수 있다. 주택 임대차 보호법에서 가장 중요한 내용은 <대항력>, <우선 변제권>, <최우선변제권> 이다. 전세 및 월세 계약시 세입자를 보호하기 위한 임대차보호법을 잘 숙지해 불이익을 받는 일이 없도록 해야 한다. ▶ 대항력 등기부에 근저당권, 전세권, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 전혀 없을 때, 임차인이 주택에 입주하고 전입신고까지 마쳤다면그 다음날부터 제3자에게 대해 대항할 수 있는 권리가 생긴다. 이 권리를 대항력이라 하는데, 여기서 제3자는 임대인에게 집을 산 사람, 집을 상속받은 사람, 저당권이나 전세권을 취득한 사람, 경매를 통해 집을 취득한 경락인 등이다. 제3자에 대해서 대항할 수 있다는 것은 임차한 주택이 다른 사람에게 넘어가거나 경매를 통해 낙찰되어도 임대차가 종료될 때까지 임차한 주택에서 살 수 있으며, 새로운 집주인에게 임차 보증금 전액을 반환 받을 때까지 집을 비워줄 필요가 없다는 의미이다. 그러나 주택에 입주와 전입신고를 하기 전에 이미 등기부상에 근저당권, 압류 등이 있었다면 제 3자에게 대행할 수 없다. ▶ 우선변제권 집이 경매에 들어가더라도 순위가 늦은 다른 사람보다 우선해서 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다. 임차인이 우선변제권을 취득하려면 주민등록 전입신고와 입주를 하고 계약서에 확정일자를 받아야 한다. 이렇게 임차인이 우선변제권을 취득하면, 그 후에 그 집에 대한 권리를 취득한 후 순위 권리자보다 우선해서 보증금 전액을 돌려받을 수 있다. 그러나 우선변제권을 취득하기 전에 그 집에 대한 권리를 취득한 선 순위자가 있으면 그 사람의 권리가 앞선다. ▶ 최우선변제권(소액 보증금의 보호) 임대차 보증금이 수도권 중 과밀 억제 권역은 보증금이 4천만 원 이하인 임차인은 1,600만 원 이하로, 광역시(인천 제외)는 보증금 3천 5백만 원 이하인 임차인은 1,400만 원 이하, 그 밖의 지역은 보증금이 3천만 원 이하인 임차인은 1,200만 원 이하로 하고 있다. 위의 금액에 해당하는 임차인은 대항력과 우선변제권이 없더라도, 경매 등기일 전에 입주와 전입신고를 마치고 낙찰 기일까지 주민 등록을 유지하였다면 최우선변제권이 있다. 최우선변제권이 있는 임차인은 자기보다 권리가 앞서는 선순위 담보 물권자보다 앞서서 보증금의 일부를 받게 되는데, 최우선변제액의 총액이 주택가액의 1/2을 넘어서는 안 된다.
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