전문가칼럼
[부동산AtoZ]아직도 비젼있는 오피스텔 투자| 아직도 비젼있는 오피스텔 투자 |
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오피스텔은 도심의 공동화현상을 막는다는 기본적인 장점이외에, 부동산투자방향을 예시하고, 도심개발방향을 안내하는 역할을 담당한다. 오피스텔은 오피스(Office)+호텔(Hotel)이 합쳐진 말로 일본 및 홍콩에서 만들어진 주거형식이다. 오피스텔이란 말 자체는 일본식 영어로 네이티브 스피커들은 알아듣지 못하는 언어이다. 하지만 우리나라에선 이제 새로운 주거형식으로 자리를 잡은 듯하다. 1980년대 초반에 시작되어 수익형 투자상품으로 각광받다가, 공급과잉으로 인하여 인기가 시들해져 잊혀지던 상품이었으나 1996년 분양가자율화라는 부동산시장의 커다란 흐름속에서 오피스텔에도 온돌설치와 욕실이 허용되자 도심에서 사무용으로 사용되었던 것이, 주거용 상품으로 변화를 가져오게 되었다. 그렇지만 오피스텔은 아파트에 비하여 가격상승률이 현저히 낮고, 분양면적에 비하여 전용면적비율이 낮아 아파트 대체상품으로서의 위치를 차지하지는 못하였다. 하지만 임대수익을 노리는 투자자들에게는 유망한 상품으로서의 매력을 가지고 있었고 다른 상품과는 차별되는 수익성이 기대되었다. 또한 많은 사람들이 관심을 가지는 세금면에서 오피스텔을 소유한다 하더라고 주택에 해당되지않아 주택구입이 아니기 때문에 1가구2주택, 3주택등 다중주택소유자에 포함이 되지 않아 중과세 및 양도소득세등의 각종 세금규제를 피하게 된다는 장점이 있기 때문에 사랑받는 계기가 되었다. 물론 이러한 면에는 2000년대에 들어서의 저금리시대의 도래와 불안한 주식시장도 중요원인으로 자리잡고 있다. 그렇다면 오피스텔 투자의 방향을 올바로 잡기 위해서는, 왜 투자자들에게 오피스텔이 관심의 대상이 되었고, 오피스텔중 과연 어떠한 상품들이 성공을 거두었는지 살펴볼 필요가 있다. 일반 대중에게 오피스텔이 주거용으로의 역할을 하면서, 주택개념으로 인정받고, 거주를 시작한지는 약 7~8년이 된다. 오피스텔의 가장 중요한 특성상 도심내에서 지어지게 되고, 그러하다보니 지방권에서는 찾기 힘든 투자상품이었다. 물론 현재에는 신도시를 중심으로, 부산등의 대도시에도 지어지고 있으나, 아직 지역정서상 쉽게 받아들여지는 실정은 아니다. 결국 서울 및 신도시에 주로 공급이 되고 있고, 임대를 필요로 하는 수요층도 두껍게 형성되어 있다. 수익형부동산인 IMF시절이전에는 15평미만의 평형이 주를 이루었으나 오피스텔은 공급평형이 10평대 전·후반으로 구성된 상품이 투자자들에게 인기를 끌었다. 우선 평형이 작다보니 1억미만으로 분양을 받을 수 있기 때문에, 소액투자자들에 특히 인기를 끌게 된것이다. 이러한 현상은 오피스텔이 주로 공급되었던 지역 강남권에서 주를 이루었다. 대부분이 10평대 미만으로 공급되어, 활황기에는 분양이 시작되자 마자 그날 당일 대부분이 마감되는 현상까지 이루어 지게 되었다. 오피스텔은 부동산 소액투자자들이 가장 손쉽게 접근 할 수 있게끔 평형을 바꾸어 지역에 맞추어 공급을 하였다. 투자자들은 수익률은 10~12%를 예상하고 투자를 하였다. 이러한 투자수익률은 시중금리가 4~5%임을 감안할 때 두배이상이 되는 수익률로 군침을 돌게 하였던 수치이다. 하지만 이러한 수치는 건설사들의 과잉공급으로 인하여, 오피스텔의 중심지라 할 수 있는 강남지역에서 조차 힘든 수치가 되어버렸다. 공실률이 많아지고 임대를 하기 위하여 임대가를 낮추다 보니 처음에 예상하였던 임대수익률이 나오지 않고 있다. 또한 오피스텔의 주된 수요층이라 할 수 있는 벤처직원들과 청년직업층이 불황과 높은 실업률로 인하여 더욱 수요층이 얇아진 상황이다. 이러다 보니 안정된 임대수익을 생각하였던 투자자들은 발을 동동 구를수 밖에 없는 현실이 연출되고 있다. 그렇다면 오피스텔은 이제 한물간 투자처로 투자기피대상이 될 수 밖에 없는 현실인가? YES,NO의 이분법으로 말하라고 한다면 둘다 정답이 될 수 있다. 지금 현재 거의 모든 오피스텔은 마이너스 프리미엄이 형성되어 있는 상황이다. 이러한 상황이다보니 처음 분양을 하면서 100%분양을 하지 못하여 준공을 앞두고 다시 분양을 하려던 건설사들은 당황하는 상황이다. 보통 회사보유분이라는 명목으로 분양을 다시할때에는 분양가책정이 고민이 되게 된다. 분양분이 적을 경우에는 보통 “파격적 분양가”, “몇 년 전 분양가”등의 문구로 분양을 할 수 있지만, 분양분이 많을 경우에는 함부로 가격을 낮추어서 분양 할 수 없게 된다. 기존에 분양을 받은 분양자들을 자극하는 결과가 되어, 기분양자들이 시장에 물건을 내어놓게 되어 재분양이 실패를 하게 되는 경우가 발생하게 된다. 이러하다보니 건설사들은 고민이 되는 상황이다. 건설사들이 고민이 되고 마이너스 프리미엄이 형성되어 있다는 이유로 투자처로서의 매력이 완전히 사라진 것은 아니다. 오히려 이러한 상황이 소액투자자들에게는 기회로 다가올 수 있다. 분양가가 낮아지지 때문에, 물건만 잘 고르면 대박은 아니지만 꾸준한 임대수익을 기대할 수 있고, 어느 정도의 가격상승도 기대할 수 있게 된다. 이렇듯 막차를 타게 되도, 수익을 올릴 수 있는 이유는 오피스텔만이 가지고 있는 특징때문이다. 오피스텔로 투자를 하고자 결정을 하였다면 다음 같은 점을 주의하여야 한다. 1. 지역성에 맞는 평형대를 선택하여야 한다. 지역마다 임차인의 경제적 수준이 다를 수밖에 없다. 이런상황에서 무조건 평형이 큰 오피스텔이 저렴한 가격에 분양한다고, 솔깃하여 구입하는 것은 미련한 행동이다. 로마에는 로마에 맞는 법이, 한국에는 한국에 맞는 법이 있기 마련이다. 2. 역세권 선택은 선택이 아니라 필수이다. 역세권의 편리함은 살아본사람들이 더 선호하게 된다. 교통의 편리함과 각종 편의시설 및 업무시설의 역세권을 중심으로 발전하게 되어있다. 3. 이왕이면 다홍치마를 선택해라. 주거용은 높을수록, 업무용은 낮을수록 좋다. 4. 관리비, 주차비등의 금액이 임차인에게 부담이 적어야 한다. 오피스텔에 임차를 하는 임차인들은 원룸과 달리 관리비등의 기타금액이 있다는 것을 알고 있지만, 생활의 편리성과 쾌적성으로 입주를 하는 것이다. 하지만 주변 오피스텔에 비하여 지불하여할 금액이 현저하게 차이가 나게 되는 경우에는 아무래도 피하게 되는 것이 인지상정인 것이다. 5. 브랜드가 있으면 굿 아파트시장에서는 브랜드가치에 의하여 주택가격이 심하게는 억단위까지 나게 된다. 아직까지 오피스텔시장은 이러한 현상이 적지만, 오피스텔에도 자체브랜드가 나오게 되면서 임차인들의 선호도에 영향을 미치고 있다. 6. 임대가가 높은 곳을 선택하여야한다. 분양사무실에서 말하는 임대가는 전세로 변환하였을 때 가격으로 산정하게 된다. 하지만 지역별 월세금액의 보증금비율이 연간 15%이상에서 형성되어 있는 지역이 물건이 좋다. 7. 수납공간을 확인하라. 오피스텔은 아파트와 가장 다른 점이 베란다가 없다는 것이다. 이러다 보니 수납공간이 부족한 것은 어쩔수 없는 현상이다. 이런점을 극복하기 위해서는 붙박이장이 얼마나 설치되어있는지 살펴보아야 한다. 8. 투자기간을 정확히 하여야 한다. 오피스텔은 시세차익을 노리는 투자상품이 아니다. 또한 높은 대지지분으로 재건축시 넓은 평형대를 받기 위한 상품도 아니다. 임차인을 입주시켜 임대수익을 올리기위한 상품인것이다. 이런 상품의 특성상 반드시 먼 미래는 아닐찌라도 가까운 미래의 변화를 살펴보아야 한다. 특히 교통의 흐름은 중요하다. 당장의 수익을 노리는 투자자에게는 앞으로 5년 후의 교통망확충은 중요하지 않기 때문이다. 특히 신도시에 공급되는 오피스텔의 경우에는 더욱 중요하다. 9. 땡처리도 있다. 오피스텔이 준공을 마친후에 하나, 둘 입주를 하고 있는 시점에 물건이 2~3개 남았을 경우에는 가격흥정이 충분히 가능하다. 시행사로서는 소량의 물건을 위하여 분양사무실을 운영하고, 마케팅을 하기보다는 가격을 할인하여서라도 파는 것이 유리하기 때문이다. 투자자로서는 이러한 점을 놓쳐서는 안된다. 주택시장의 흐름으로 보아 오피스텔의 과잉공급은 분명한 사실이다. 하지만 아직까지도 지역별로 공급량이 적은 지역은 분명히 있다. 이제는 강북과 신도시주변의 도심지역으로 살펴보는 것이 경쟁력있고 투자성이 있는 상품을 선택할 수 있는 때인것이다. |
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