전문가칼럼
[부동산포커스]타임 랙을 파악하면 부동산이 보인다.| 타임 랙(Time Lag)을 파악하면 부동산이 보인다. |
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부동산시장에서도 시간차가 반영되어 나타나고 있다. 최근 부동산가격이 오를 때를 살펴보면 지역적으로 서울의 강남대치동 아파트가격이 가격상승을 주도하면 강남구 주변이 오르고 목동, 분당, 강동으로 이어져 강북과 수도권지역으로 확산된다. 상품별로는 재건축아파트가 가격을 주도하면 기존아파트가격이 오르고 기존아파트 가격이 오르면 분양가가 올라 다시 재건축시장의 아파트가격을 주도해나간다. 이렇게 아파트가격이 오르면 주상복합아파트 와 오피스텔로 옮겨가고 점포형 상가, 전원주택으로 가게되고 마지막으로 땅으로 가게되어 논이나 밭, 임야에 이르게된다. 지역별, 상품별 가격상승 일정한 시간차를 두고 움직이는 경향을 나타낸다. 부동산은 다른 상품과 달리 거래금액도 크고 투자에 신중하게 되므로 매도 전에 많은 것을 고려하고 준비하지만 매도이후에 시간을 요하게 된다. 강남지역의 매매는 매매체결금액과 매물체결 빈도에 따라 차이는 있으나 매도 이후 다음투자로 이어질 때 타이밍을 조절할 것이기 때문에 어느 정도의 타임 랙이 생기는 것은 불가피하다. 반면 매입하려는 입장에서 강남지역을 선호하다 시기적으로 선택을 못하여 가격이 상승하면 대체 지역을 찾게 되고 대체 지역 찾기에 일정시간이 소요되면서 어느 정도의 타임 랙이 생기는 것은 불가피하다. 맞벌이를 하는k씨는 전세를 살면서 여유자금이 있어 오래 전부터 내 집 마련을 위해 필자와 상담을 했지만 번번이 기회를 놓쳐 내 집 마련을 하지 못했다. 그러던 중에 2002년 7월경에 강남지역의 대치동일대 아파트가격이 상승하는 것을 보고 투자를 결정하였다. 이 당시 목동지역은 1년 전부터 가격이 많이 상승된 상태여서 가격부담이 있었지만 목동 3단지 30평을 전세2억2000만원을 끼고 3억9000만원에 매입하였다. 전 주인이 장기간 살기 위해서 인테리어를 잘하여 전세를 하루 만에 비교적 높은 가격으로 줄 수 있어 현금은 1억7000만원이 투자되었다. K씨는 대치동주변의 아파트값 상승이 목동지역으로 파급될 것이라는 확신이 있었다. 목동지역은 몇 개월 후에 오르기 시작하여 꾸준히 가격상승이 이루어져 현재는 1억원5천정도 오른 상태이다. K씨는 그 당시 매입하지 못했다면 오늘까지 내 집 장만은 힘들었을 거라고 이야기하며 몇 년 후에 입주할 계획을 가지고 있다. 시간차를 이용하여 내 집 마련을 결정한 것이 내 집 마련의 꿈을 이룬 것이다. 강남과 시간차는 얼마나 날까? 인터넷의 보급으로 정보가 신속하게 전달되므로 예전에 비하여 강남지역의 가격상승이 발생하면 다른 지역의 파급효과가 매우 빨라지고 있다. 강남과의 시차가 몇 개월에서 몇 주로 바뀌더니 요사이는 1주일도 채 걸리지 않는 양상을 띠고 있다 .앞으로는 시간단위로 분단위로 변하지 않을까? 강남의 파급효과가 어디까지 영향을 주는가? 강남지역이 오른다고 모든 지역이나 모든 상품이 시간차를 두고 오르지는 않는다. 강북의 특정지역이나 5대 신도시나 신도시개발 예정지 이외의 수도권지역, 행정수도이전과 관련된 대전, 충청권을 제외한 지역에서는 강남의 파급효과에 대한 영향을 적게 받는다. 이처럼 무조건 모든 지역이 강남의 영향을 받는 것이 아니므로 강남과 연계성이 있는 지역들을 잘 분석하여 신중이 생각하고 결정해야 한다. 부동산투자에 시간차를 활용하면 부동산이 보인다. |
푸터
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