전문가칼럼
[부동산AtoZ]아직도 힘든 리츠, 그러나 알아야 한다.| 아직도 힘든 리츠, 그러나 알아야 한다. |
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단돈 100만원으로 부동산에 투자하는 방법이 있다라고 하면 믿어질까? 하지만 분명히 가능하다. 리츠 상품은 돈 없는 서민들이 부동산에서 배팅할 수 있는 훌륭한 수단이다. 부동산투자신탁 즉 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 투자자금을 모집해 부동산, 부동산관련 유가증권 등에 투자하고 난 뒤에 여기서 얻은 수익을 투자자에게 배당해 주는 금융기법을 말한다. 간단히 설명하면 1억원 가치가 있는 부동산을 액면가 5천원에 2만주를 발행하여, 증권시장에 상장시켜서 시장에 유통시키는 것을 말한다. 이렇듯 증권시장에서 유통되는 주식은 누구나 매매와 매수가 가능하기 때문에 바로 현금화 시킬 수 있는 장점이 있고, 소액으로도 매입이 가능한 장점이 있다. 부동산에 직접 투자하는 방식이 아닌 간접투자 방식인 것이다. 리츠는 1960년 미국의 세법개정을 통하여 탄생했고, 우리나라에서는 2001년부터 법제화되어 도입되게 된 것이다. 리츠가 맨 처음 우리나라에 도입될 시기에는 많은 건설업체, 감정평가법인 및 여러 금융회사들이 관심을 가지고 도입을 서둘렀으나 현재는 9개의 리츠 상품 중에서 7개만이 증권거래소에 상장되어 있다. 또한 용어의 어려움과 리츠 상품의 다양성을 일반인들이 충분히 이해하지 못해 도입 시점의 활발한 관심에 비해 아직까지 크게 대중화되지 못한 것이 현실이다. 리츠의 도입 배경 살펴봐라 리츠는 여유자금이 만만치 않은 소액투자들이 부동산 직접 투자에 따른 위험을 회피하고 일반인들에게도 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대한다. 또한 어려움에 빠진 기업들이 구조조정을 위해서 자신들의 부동산 처분을 쉽게 할 수 있도록 하고 시세차익보다는 임대 수액에 바탕을 둔 투자 패턴을 정착시키기 위해 도입되었다. 부동산을 소액단위로 증권화해 주식시장에 상장, 유통시킴으로 부동산의 유동성 위험을 제거하고 언제든지 증권시장에서 현금화하기 위한 것도 리츠의 주요 도입 목적이다. 리츠는 부동사투자회사법상 부동산 투자회사를 말하는 것으로 다수의 투자자로부터 투자자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 유가증권에 투자하거나 부동산 관련 저당대출 등을 운영하여 얻은 수익을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하는 상법상의 주식회사를 말한다. 리츠는 안정적인 간접투자상품과 자산유동화의 성격을 가지고 있으며, 우리나라에서는 부동산투자회사법상 일반부동산 투자회사와 기업구조조정 부동산투자회사 (CR-리츠) 로 분류된다. 일반 리츠는 상법상 주식회사로 부동산 간접투자기관으로서의 성격을 지닌다. 이와 달리 CR-리츠는 서류상의 회사로 기업의 구조조정용 부동산을 투자대상으로 한다. 기업의 자산유동화를 통한 기업의 구조조정을 지원하는데 초점을 맞추고 있다. 아직까지 일반리츠는 시장에 도입이 되어있지 않고, 기업구조조정 부동산투자인 이른바 CR-리츠만이 우리나라에 도입되어 있는 실정이다. 용어가 어렵고, 일반인들이 쉽게 이해하기 어려운 부분이 있지만, 일반적으로 주식시장의 주식과 비슷하기 때문에 어느정도의 공부만으로도 투자할 수 있는 상품이다. CR-리츠의 흐름은 다음과 같다. 투자할 부동산확보->기관투자자 중심으로 발기인 모집->일반인대상 주식 공모->회사서립->부동산소유권확보->건설교통부의 회사설립 인가취득->부동산 임대->만기때 부동산 매각 의 과정을 거치게 되며 일반투자다들은 임대료와 매각차익으로 발생하는 이익을 얻게 되며, 6개월단위로 배당을 지급받게 된다 리츠의 효과 유동성확보: 리츠주식은 다른 주식과 마찬가지로 투자자들에게 신속한 투자원본 회수기회를 제공하기 위해서 공개시장에서 매매된다. 위험분산기능: 리츠는 여러 종류의 부동산 또는 지역적인 분산투자를 통해 단일 부동산에 내재하고 있는 위험을 효과적으로 희석시키면서 부동산투자에 따른 위험을 분산시킨다. 이전처럼 부동산 상품에 투자하기 위해서는 거의 모든 여유자금을 투자하였지만, 이제는 주식시장처럼 적은 금액으로도 여러 개의 부동산을 보유함으로써 위험을 분산시킬 수 있는 것이다. 자본조달의 용이성: 리츠는 증자, 전통적인 금융조달, 신용한도를 통하여 자본조달이 용이하며, 개인투자자 또는 유한 파트너쉽의 자본을 조달할 때 발생때 발생하는 비용이 저렴하다. 가치 공개 및 정보의 신속성: 공개시장에서 거래되는 리츠는 투자자들에게 신속하게 정보를 제공한다. 주식시장에 공개되는 상품이기 때문에, 일반 회사들이 자신의 재무재표를 공개하고 매출이익등을 공개하는 것처럼 리츠상품들도 수익률이 투명하게 나타나기 때문에 바로바로 투자자들이 자신의 수익률을 파악할 수 있다는 장점이 있다. 경제의 안정성 추구: 부동산 시장과 금융시장을 통합하여 부동산 시장을 국제화하고, 과학적인 수익성 분석을 통한 수익성 지표의 공시을 통하여 부동산의 불투명서을 제거한다. 원할한 기업구조조정: 기업 및 금융기관이 소유한 부실채권 및 부동산의 처분을 촉진시킬 수 있다. 현재 우리나라에 유통되고 있는 리츠상품의연간수익률은 약8~10%이다. 리츠의 투자수익은 주로 배당금 형태를 띠고 배당되며 6개월마다 배당을 하게 된다. 리츠의 장점은 안정적이라는 장점이 있지만 주가변동이 크지 않기 때문에 다른 주식시장의 주식과 달리 큰 시세차익을 바랄 수 없다. 현재 리츠의 배당수익률 산정방식은 (배당금/주가*100)으로 같은 회사가 운영한다 하더라도 배당수익률이 다르게 나타나게 된다. 투자자들은 투자에 앞서 이러한 방식을 이해하여야 한다. 리츠상품도 고수익을 올리기 위해서는 고위험도가 따른다. 현재 7개의 상품중에서 고수익-고위험형 상품은 맥퀴리센트럴오피스, 코크렙2,3호이며, 저수익-저위험형은 유레스 메리츠1호, 교보메리츠로 꼽을 수 있고 중수익-중위험형은 리얼티코리아1호,코크렙1호 이다. 리츠상품은 공실이 적어 임대수익률이 높고, 임대해 있는 회사들의 재무상태가 양호하고, 중심가에 있는 빌딩일수록 위험도가 적은 상품이라 할 수있다. 현재까지의 상품은 기업구조조정용의로 나온 일반 빌딩들로 구성되어 있어, 신탁형태의 상품이 아니라 고위험이라 하더라도, 원금의 손실이 발생할 확률이 크지는 않다, 하지만 앞으로 상품의 다양화로, 병원리츠, 호텔리츠, 학원리츠등의 상품이 나올 경우에는 위험도가 높아지기 때문에 투자자들의 상품분석이 더욱 필요한 상황이 연출될 것이다. 리츠상품은 일반주식처럼 가격변동이 크지 않기 때문에 공모주에 청약하는 것이 좋다. 공모를 할 때에 공모가는 예를 들어 2003년에 시작한 코크랩 2호 상품의 경우에는 총자본금 중 330억원은 발기인인 한국산업은행, 우리은행, 조흥은행, 하나은행, LG화재, 삼성화재 등 기관투자가가 출자했고, 230억원은 지난달 공모가 5000원에 일반공모를 통해 조달했다. [460만주(액면가 5000원)를 일반공모했는데, 일반공모자 몫은 115억원이다. 이때에 경쟁률은 10.3대1을 기록하였다. 이러한 고위험도 상품중 코크렙2호의 경우에는 5년 만기, 연 11.49%의 수익률을 제시했으나 빌딩 임대가 제대로 되지 않았던점이 가장 큰 위험성이었다. 논현동 트레스타워의 경우 여성전용 빌딩으로 운영키로 했으나 상당수 임차인을 채우지 못했고, 명동 신원빌딩 역시 초기 스포츠센터 유치 등이 잘 안됐다. 이에 따라 지난해 6월 1기 배당 때는 약정 배당률의 절반 수준(4.31%)밖에 못했고, 2003년 12월 2기 때는 아예 배당을 하지 못했다. 주가도 2002년 11월 11일 상장 이후 줄곧 액면가(5000원) 이하로 떨어졌다. 이러한 현실에서 볼 수 있듯이 빌딩위치나 임차인의 안정성확보가 위험성 판단에 기준이 된다. 리츠라는 상품이 맨처음 일반인들에게 낯설지만, 기대감을 갖게하는 투자방식으로 소액투자자들도 투자할 수 있다는 환상으로 다가왔지만, 아직까지는 리츠의 토착화가 완전히 이루어지지 않은 실정이다. 그렇지만 많은 노력들이 이어질 전망이고, 국가에서도 올바른 투자로 이어지기 위한 법제화가 이루어지고 있어, 부동산 간접투자방식을 선호하는 소액투자자들은 계속적인 관심이 이어져야 한다. 그럼으로써 공모단계부터 투자에 참여하여 더욱더 높은 수익을 올릴 수 있는 방법으로 이어져야 한다. |
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