전문가칼럼
[돈버는 세무]오피스텔 단점 찾기[4]| 오피스텔 단점 찾기 |
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최근들어 오피스텔의 공급물량이 수요물량을 초과한다는 부동산 업계의 발표가 있었다. 오피스텔은 주거도 가능하지만 업무용으로 활용한다는 점에서 보면 그 활용도가 참으로 크다 볼 수 있다. 하지만 오피스텔의 순수한 기능보다는 재테크의 수단으로 활용하다 보니 투자 메리트가 정말 큰 것인지 따져보지 않을 수 없다. 이하에서는 세법 측면에서 보는 오피스텔에 대해서 살펴보자. 오피스텔은 주택인지? 사무실인지? 2003년이후부터는 1세대가 주택을 3채 이상 보유하는 경우에는 잔여 2주택 전에 처분하는 주택에 대해서는 투기지역이 아니더라도 처분시 양도소득세가 기준시가가 아닌 실거래가를 적용하여 과세하도록 개정하였다. 그러다 보니 예정신고 기간에 2주택만 소유한 것으로 판단하고 기준시가로 양도소득세 신고를 했음에도 불구하고 지난 달 양도소득세 확정신고를 하라는 안내문이 여러 가정에 통보되었다. 그럼, 본인소유의 1주택과 배우자명의의 1주택과 1개의 오피스텔을 소유했다면 1세대가 3주택을 소유한 것으로 보아야 하는 것일까? 이에 대한 해답은 간단하다. 이를 주택으로 사용했다면 주택으로 보며, 사무실로 사용했다면 주택으로 보지 않는다. 지극히 당연한 말을 왜 하느냐 하겠지만, 종전에는 실제 사용여부에 관계없이 무조건 주택으로 보지 않았으나 2003년 2월 18일 재경부 예규(46014-40) 발표이후부터는 실제 사용여부에 따라 주택여부가 달라진 것이다. 다주택자의 불이익은 처분시에 나타난다!! 2004년 개정세법에서 주목할만한 사항으로는 1세대가 3주택이상으로 보유하다가 처분하는 경우에는 양도소득세율이 66%(주민세 포함)가 적용될 뿐더러 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 소득세법 시행규칙에서는 중과세율이 제외되는 주택범위를 정하였는데, ① 2003년 12월 31일 이전 취득, ② 양도 당시 기준시가 4,000만원 이하, ③ 전용면적 18평(60㎡)이하의 주택은 소유하더라도 주택 수에서 제외된다. 하지만, 주거용 오피스텔은 평수에 관계없이 주택 수에 포함되기 때문에 다주택 보유자는 이를 간과하다가 큰 낭폐를 볼 수 있음을 잊어서는 안된다. 오피스텔을 증여하면 증여세가 올라간다!! 일반적으로 자녀에게 재산을 증여할 경우에는 현금보다는 부동산을 증여하는 것이 훨씬 유리하다고들 한다. 그 이유로는 현금은 전액이 증여재산으로 보고 증여세가 과세되지만, 부동산의 경우에는 2003년이전까지는 증여일 전후 3개월이내에 매매나 감정평가 등 실거래가 확인될 사유가 발생되지 않을 경우에는 기준시가를 적용받도록 규정(상증법 61조)하고 있다. 기준시가에는 크게 아파트에 경우 국세청장이 고시하는 가액(이하 “기준시가Ⅰ”, 약 시세의 80~ 90% 가량)으로 하고 그 이외의 부동산은 토지 개별공시지가와 건물기준시가의 합계액(이하 “기준시가Ⅱ”, 약 시세의 50~60% 가량)을 증여재산으로 보고 증여세가 과세된다. 그러므로 현금과 동일한 가치의 부동산을 증여하는 것이 절세효과가 크다는 것을 알 수 있다. 그러나 2004년까지는 대규모 오피스텔이나 상가는 “기준시가Ⅱ” 로 평가를 했지만, 2005년부터는 “기준시가Ⅰ” 으로 평가하기 때문에 내년에 증여할 경우에는 재산의 가치변동이 없더라도 더 많은 증여세를 부담해야 하기 때문에 증여를 고려한다면 금년 중에 하는 것이 유리할 것이다. 모기지론의 혜택이 적용되나? 한국주택금융공사에서는 만 20세 이상의 무주택자(혹은 1주택자)에게 주택(6억원 초과하는 고가주택 제외)을 취득하는 경우 취득가격의 60%까지 장기대출을 받을 수 있다. 하지만, 오피스텔이나 주상복합아파트, 재개발(재건축) 예정 주택 등은 모기지론이 적용되지 않음을 주의해야 한다. 또한 연내 중에 상가나 오피스텔의 경우 후분양제를 입법화하겠다는 이야기까지 거론되고 있어 수익성 또한 많이 불투명해진 것이 아닌가 하는 관측도 무시해서는 않될 것이다. 부동산의 투자는 2가지 측면에서 고려되어야 한다. 비용(세금)측면과 수익(향후 매각익)측면을 동시에 고려되어야 하겠지만 무엇보다 더 수익이 발생되는 것이 중요한 것 같다. 이에 늘어나는 공실율을 고려한다면 더욱 더 신중한 결정이 필요할 것이다. |
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