전문가칼럼
[부동산 생생토크]최소한 등기부 등본 정도는 볼 줄 알아야[5]| 최소한 등기부 등본 정도는 볼 줄 알아야 |
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부동산은 보통 한 가정의 재산의 대부분을 차지하는 아주 중요한 재산권이므로 소유자가 누구이며, 그것에 어떤 권리 관계가 있는지 많은 사람들이 알아야 할 필요가 있다. 그런데 자동차, 카메라, 휴대폰 같은 동산은 누구의 소유인지 쉽게 알 수 있지만, 부동산의 경우는 쉽게 알기 어렵다. 그래서 국가는 등기부라는 국가의 공적인 장부를 만들어 <부동산의 표시>와 <그 부동산에 관한 권리 관계>를 적어 넣고 일반인에게 공시하고 있다. 그리고 부동산에 관한 권리 관계가 변동되었을 경우에는 등기를 하여야만 법으로 보호받을 수 있다. 매매든 전세든 부동산 거래를 할 때 최소한 등기부 등본은 혼자 힘으로 볼 줄 알아야 자기의 재산권을 지킬 수가 있다. 등기부는 표제부와 갑구, 을구로 되어 있다. 갑구는 <소유권에 관한 사항>을, 을구는 <소유권 이외의 권리에 관한 사항>을 나타내 준다. 등기부 등본에 대해 알기 위해서는 먼저 등기부 등본을 준비해야만 한다. 여기서는 내가 소유하고 있는 아파트를 예를 들어 설명해 보겠다. ◆ 표제부 : 부동산의 소재지와 그 내용을 표시한다. 즉, 토지의 경우에는 지번, 지목, 지적이, 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재 된다. [표제부] (1동의 건물의 표시 ) * (1동의 건물의 표시) : 이 등기의 주인공인 건물이 어디에 있는 어떤 것인지를 나타낸다. 1) 접수 : 처음 등기를 신청한 날짜 2) 철근 콘크리트조 슬래브 지붕 : 건물의 구조를 나타내고 있다. (여기에 <피시 조립조> 이런 식으로 적혀 있으면 조립식 아파트를 나타낸다. 조립식도 여러 공법이 있다. 재건축 대상 아파트의 경우 조립식인 경우 철근 콘크리트에 비해 안전 진단 통과에 유리한 편이다.) 3) 1층 000㎡, 2층 ... : 아파트 각 층의 면적을 나타낸다. * (대지권의 목적인 토지의 표시 ) : 땅에 대한 등기부의 표시란이다. 원래는 토지와 건물의 등기부는 별개이지만, 아파트나 다세대 주택 같은 공동 주택은 건물과 토지가 한 등기부에 표시되어 있다. 1) 소재 지번 : 땅이 있는 곳을 나타낸다. 2) 지목 : 땅의 쓰임새(보통 대지로 되어 있지만 아파트 단지가 여러 필지에 걸쳐 있는 경우, 대지 외에 임야도 일부 있을 수 있다.) [표제부 ] (전유 부분의 건물의 표시) * 일반적으로 건물 등기부나 토지 등기부는 표제부 한 장으로 되어 있지만 아파트와 같은 공동 주택의 표제부는 2장이다. 앞의 표제부에는 아파트 전체의 내용이 나오고 뒤의 표제부에는 등기부에 소유권을 나타내고자 한 건물의 일부에 대한 내용이 나온다. * (전유 부분의 건물의 표시 ) : 전체 건물 중 몇 층 몇 호에 대한 등기인지를 나타낸다. * ( 대지권의 표시 ) : 건물 전체가 차지하는 토지 중에 0층 000호가 소유하고 있는 토지를 나타낸다. ◆ [갑구] (소유권에 관한 사항) 이곳은 소유권과 관련된 사항이 적혀 있는데, 여기에 <가압류, 가처분, 가등기>등이 있으면 계약하지 않는 것이 좋다. 1) 등기 목적 : 등기의 제목으로 보통은 소유권 이전이다. 갑구에 기재되는 제목에는 소유권 보존, 소유권 이전, 가압류, 가등기, 가처분 등이 있다. 2) 접수 : 등기가 접수된 날짜 3) 등기 원인 : 등기가 왜 생겼는지를 설명하고 있다. 보통 매매가 대부분이다. 4) 권리자 및 기타사항 : 부동산 소유자의 이름과 주소를 적어 놓았다. * 등기부에서 <실선(-)으로 표시된 것은 말소되었다>는 표시이므로 신경 쓰지 않아도 된다. ◆ [을구] (소유권 이외의 권리에 관한 사항) 을구는 소유권을 제외한 저당권, 지상권, 전세권, 지역권 등의 권리가 적혀 있다. 1) 순위 번호 1, 2, ... : 을구에서 순위 번호는 아주 중요한데, 이것이 바로 <권리 주장의 우선순위>이기 때문이다. 2) 등기 목적 : 보통 근저당권 설정이 많다. 3) 접수 : 등기소에 신청한 날짜 4) 등기 원인 : 근저당권을 설정하게 된 원인이다. 5) 권리자 및 기타사항 * 채권최고액 : 이 근저당권 등기로 권리를 주장할 수 있는 최고 액수이다. (보통 은행의 경우 대출금의 120~130 %, 새마을금고 같은 곳은 150% 정도를 설정하게 된다.) * 채무자 : 돈을 빌린 사람 * 근저당권자 : 돈을 빌려준 사람. 보통은 은행으로 모 은행의 무슨 지점 이런 식으로 되어 있다. * 만약 이 근저당권이 말소되면 뒤의 순위 번호에 그 해당 순위 번호의 근저당이 말소되었다고 표시되고(0번 근저당권 설정등기 말소), 그 해당 근저당권 설정은 실선(-)으로 표시되어 말소되었음을 나타낸다. 단, 근저당권이 설정되거나 말소되어도 <등기부 등본>에만 표시될 뿐 등기 권리증에는 표시되지 않는다. |
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