전문가칼럼
[부동산 AtoZ]토지가 꿈틀거린다.[1]| 토지가 꿈틀거린다. |
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일반 부동산의 각종 규제 때문에 모든 부동산들이 숨을 죽이고 있을 때, 서서히 움직이는 부동산 투자 상품이 토지시장이다. 투자 성과가 바로 나타나지는 않지만, 토지에 대한 안정성 때문에 불확실성에 대한 투자보다는 안정성을 바탕으로 투자를 하는 성향이 있는 사람들이 투자처로 토지를 선택하는 것이다. 그렇지만 예전처럼 사두면 무조건 오른다는 맹목적인 믿음으로 토지를 구입하고 가격이 오르기를 기대하는 것은 잘못된 투자형태로, 어디에 토지가격이 오른다더라, 어디에 개발계획이 있다더라하는 일명 ‘~카더라 통신’만을 믿고 토지를 구입하여, 낭패를 당하는 경우가 종종발생한다. 투자를 생각하는 투자자들이 모든 시장을 다 안다는 것은 불가능하다. 그러기 때문에 자신이 노력을 더 할 수 있고, 자신의 상황에 맞는 시장을 선택하여야 한다. 그런 면에서 토지시장은 땅의 형태와 각종 개발계획에 대한 정보의 분석능력이 있는 투자자가 투자할 수 있는 투자처이다. 부동산의 투자의 거의 모든 형태는 현장확인이 반드시 필요하지만 토지는 이러한 현장조사가 반드시 필요하다. 토지는 주택보다 더 지역적 특수성이 강하기 때문이다. 토지에 대한 투자를 결정하였다면 다음과 같은 점을 우선적으로 검토하여야 한다. 첫째, 토지는 한번 선택하면 바꾸기가 쉽지 않다. 이른바 환금성이 다른 투자처보다 힘들기 때문이다. 그렇기 때문에 구입 전에 해당토지의 목적성을 분명히 해야 한다. 발전가능성을 장기로 볼것인지, 바로 개발가능성이 있는 토지인지에 따른 목적성을 분명히 해야 한다. 지적도를 맹신하는 것도 위험하다. 보통 도시지역에 위치한 토지는 현장과 공부상이 대부분 일치하지만, 아직도 지방에 토지는 불일치 하는 곳이 많기 때문에 지적도와 현장이 일치하는지 따져보아야 한다. 둘째, 정부의 계획을 따져보아야 한다. 정책을 읽을 줄 하는 지식이 필요하다. 토지투자는 사회적 트랜드와 같이 가는 것이 현실이다. 예를 들어 1996년에 농지법이 개정되면서 준농림지역에 주택을 신축하게 되자, 준농림지역의 투자를 한 투자자들은 주5일제가 거론되면서 전원주택의 각광을 받기 시작하자, 주변 농림지역보다 3~5배는 높은 가격에 매매가 거래되었다. 그렇지만 정부의 계획도 100% 실현되는 것은 아니다. 실적을 나타내기 위하여 지방자치단체의 경우 부풀려서 발표하는 경우도 있기 때문에 이러한 발표가 현실성이 있는지는 따져보아야 한다. 간혹 개발계획중인 토지가 있다는 텔레마케터의 유혹에 빠져서 적은 금액으로 토지를 구입할 수 있고, 개발이 되면 몇배의 투자수익을 올릴 수 있다는 기대감으로 몇백만원에서 몇천만원을 면밀한 확인도 안하고 덜컥 투자를 하여 토지를 구입하여 사기를 당한다는 이야기가 아직도 매스컴에서 종종 나오곤 한다. 정확한 현장확인과 정부의 계획을 파악하지 못하여 당하는 전형적인 사례인 것이다. 셋째, 지역적인 편견을 버려야 한다. 토지에 대한 투자를 할 때 거의 모든 사람들은 용인, 강원도 평창, 정선, 김포일대, 파주등을 떠올린다. 하지만 이렇듯 자신이 투자처로 떠올릴 수 있는 토지의 가격은 이미 오를대로 올라있는 상태이기 때문에 좀더 개방적인 태도로 투자해야 한다. 이러한 호재가 있는 토지와 교통연결이 용이하고, 대단지의 규모의 주택이 개발가능성이 있는 지역으로 눈을 돌려야 한다. 토지로 투자수익을 올리고자 한다면 우선 투자전략부터 세우는 것이 우선적으로 할 과제이다. 어떻게 운영할 것인지 계획을 세워야 한다. 더 이상 토지는 사두었다가 오르기만을 기다리는 투자처가 아니다. 임대수익을 올릴 수 있는 건물을 짓는 경우가 대표적인 경우인데 소액투자자들로서는 자금의 부족하기 때문에, 공동투자 방식을 찾는 경우를 통하여 토지를 운영하는 것이 좋다. 이러한 마인드의 전환은 IMF시절을 겪고 난 후에 자리를 잡기 시작하였다. 부동산의 가치를 평가하는 방법에는 세가지가 있다. 시장에서 거래되는 가격을 이용하는 방법(거래사례비교법)과 토지나 건물을 조성하거나 건축하는 비용을 역산하여 산출하는 방법(원가법), 부동산에서 나오는 수익을 바탕으로 가격을 산정하는 방법(수익환원법) 등이 있다. 토지시장도 변화하게 된 것이다. 주목할 만한 토지투자상품 첫째, 그린벨트 해제대상지에 투자하라. 우리나라는 도시의 무작정적인 팽창을 막기위하여 영국의 그린벨트와 유사한 형태로 개발제한구역을 두고 있다. 이러한 개발제한구역은 전국토의 약 5.5%에 이른다. 그러나 점점 이러한 규제가 완화되고 있고, 이러한 현상은 계속될 전망이다. 특히 20가구 이상의 취락지역이고, 보호가치가 없는 지역등을 우선적으로 염두에 두어야 한다. 또한 고속철도의 개통과 연계한 지역을 선택하는 것이 현명한 판단이다. 둘째, 새로히 개통되는 도로를 파악하라. 도로에 접해있느냐 없는냐에 따라 토지의 가치는 천차만별로 다르게 된다. 이는 사람의 유동성도 많아지고, 땅의 활용가치가 높아지기 때문이다. 바로 이러한 도로중에서 역과 인터체인지가 들어서는 주변의 토지를 구입하는 것이 유리하다. 이러한 투자상품으로 토지를 구입하더라도 다음과 같은 점들을 주의하여야 한다. 토지는 개별적인 규제가 많은 상품이다. 본인이 투자목적으로 토지를 구입하였다 하더라도 본인맘대로 개발을 할 수 있는 상품이 아니다. 그러하기 때문에 반드지 지적도, 토지이용계획확인원등의 공적인 서류를 띠어서 개발할 수 있는지의 여부를 따져보아야 한다. 그리고 전원주택단지등의 조성을 위한 투자를 하기 위한다면 관련 투입비용을 따져보아야 한다. 소액투자자들로서는 개발자금까지 들어가는 토지의 투자는 현실적으로 힘든 것이 사실이다. 어쩔 수 없이 가격의 차이를 이용하여 수익을 올릴 수 있는 방법이 현실적이다. 이러하다 보니 소액투자자들은 공동구매 하는 경우가 많다. 즉 공동의 투자자금을 모아서 공유지분을 가지고 향후에 이익을 공동의 나누어서 배분받는 형태의 투자를 선호하게 된다. 이러한 투자를 할 경우에는 반드시 자신의 지분의 안정성을 확보하기 위한 공유지분등기는 필수이면 같은 비율로 구입하는 것이 분쟁의 소지를 없앨 수 있다. 토지공동구매는 아직까지는 목적의식이 같은 사람끼리 자발적으로 구성하여 참여하여 펀드조성을 통하여 토지를 구매하는 것이 대부분으로 전문회사를 통한 구입은 아직까지는 대중적이지 않다. |
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