전문가칼럼
[부동산 생생토크]내 집 마련시 ‘대지 지분’ 계산은 기본(1)[5]| 내 집 마련시 ‘대지 지분’ 계산은 기본(1) |
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【용적률】대지 면적에 대한 지상 층 연면적의 비율. = (연면적/대지면적)*100(%) 【연면적】각층의 바닥 면적의 합계 내 집 마련이나 주거용 부동산 투자시에 반드시 확인해 보아야 될 사항중의 하나가 바로 ‘대지 지분’(땅의 크기)이다. 2회에 걸쳐 이 대지 지분에 대해 알아보도록 하자. 요즘 아파트 선택의 기준이 달라지고 있다. 예전에는 교통, 교육, 환경, 편의 시설, 전용 면적 등을 따져보는 것이 아파트 선택 기준의 전부였다. 물론 요즘도 위의 항목들은 기본적인 확인 사항이지만, 지난 2~3년 동안 전국에 재건축 열풍이 불면서 추가된 것이 바로 <대지 지분>이다. 대지 지분이란 한마디로 ‘아파트가 갖고 있는 땅의 면적’을 말한다. 이 대지지분은 아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구 수로 나눠 등기부 등본에 표시되어 있다. 오래된 주공 아파트의 경우 대부분 요지에 위치해 있고 저층이므로 대지 지분이 넓어 재건축을 하게 되면 수익성이 높아지게 되니까 그동안 가격이 많이 오른 것이다. 우리는 흔히 아파트 가격을 비교할 때 <평당 가격>을 따진다. 하지만 이보다 더 중요한 것이 <대지 지분당 가격>이다. 결국 아파트는 <땅>이므로 위치가 비슷한 곳에 평수가 같은 두 단지가 있는데 가격도 같다면, 당신은 어느 아파트를 사겠는가? 나라면 대지 지분이 넓은 아파트를 살 것이다. <평당 가격> 보다는 <전용 면적당 가격>이, <전용 면적당 가격> 보다는 <대지 지분당 가격>이 더 객관적으로 아파트 가치를 평가할 수 있는 잣대가 된다. 대지 지분이 중요한 이유를 살펴보면, 첫째, 대지 지분은 아파트의 주거 환경의 쾌적성을 나타내는 척도이다. 즉, 대지 지분이 높은 아파트는 용적률이 낮다는 얘기이므로, 이런 아파트는 동과 동사이의 간격이 넓고, 층수도 낮고, 기타 편의 공간(놀이터, 관리실, 운동 시설 등등) 등의 여유 공간이 많다는 것을 의미한다. 여러분은 새로운 평면 설계와 뛰어난 조경을 가진 대지 지분이 낮은 용적률 300%의 새 아파트와 대지 지분이 넓은 용적률 150%의 오래된 아파트 둘 중에 어느 아파트를 사겠는가? 나라면 당연히 오래된 아파트를 살 것이다. 새 아파트의 경우 3년만 지나면 중고 아파트가 되어 장점은 점점 들어들게 되지만, 오래된 아파트의 경우 사는 동안 주거의 쾌적성은 물론이고 향후 재건축이나 리모델링이 되었을 때는 재산 가치의 상승도 기대할 수 있기 때문이다. 아파트를 분해하면 결국 건물과 토지(땅)로 나눌 수가 있는데, 건물은 시간이 지날수록 감가 상각되어 가치가 줄어들지만 토지는 가치가 계속된다. 예를 들어 강남의 6억 짜리 32평 신축 아파트가 있다고 하자. 이 아파트의 건물 가격은 아무리 최고급으로 지어도 최고 평당 300만원을 넘지 않는다. 그러면 약 1억 정도가 건물 가격이 되고 나머지 5억은 땅의 가격이 되는 것이다. 이러니 대지 지분이 중요하지 않을 수 있겠는가? 둘째, 재건축 아파트에 있어 대지 지분은 향후 무상 입주 평형과 추가 부담금 산정의 기준이 되므로 중요하다. 대지 지분이 클수록 재건축 사업 이후에 조합원이 무상 입주하게 되는 아파트의 평형이 커지게 되며 이에 따라 추가 부담금이 줄어들게 되어 대지지분은 재건축 사업의 수익성을 가늠하는 핵심적인 사항이 된다. 다음에는 구체적으로 등기부등본을 가지고 이 대지 지분을 계산하는 방법에 대해 알아보기로 하겠다. Daum머니닥터 노용환님이 책을 내셨습니다. ‘바닥 칠 때 거저먹는 재테크’
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