전문가칼럼
[천만원부터시작하기]건물 몇 채 가져 보실래요? - 리츠투자 Ⅱ| 건물 몇 채 가져 보실래요? < 리츠투자 Ⅱ > |
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지난시간에 언급했듯이 리츠는 소액으로 대형건물등에 투자가 가능한 부동산간접투자상품의 하나로서 지금까지는 서민들에게 그림의 떡이었던 명동이나 강남요지의 상업용 부동산을 소유할 수 있다는 희망과 만족감, 게다가 은행의 정기예금 이자율의 두 배 이상의 수익률을 거둘 수 있다는 기대감 때문에 최근에 큰 인기를 누리고 있다.
부동산에 직접투자 하는 것은 여러 가지 권리관계의 분석이나 챙겨서 확인해야할 서류 등이 많을뿐더러 각종 세금이나 비용을 빼고 나면 남는 게 없는 게 현실이기도 하다. 또한 한 번에 목돈을 넣어야한다는 부담감도 작용해서 이러한 부담을 덜기위해 주목받고 있을게 바로 리츠(Reits)인 것이다. 리츠의 종류에는 일반리츠와 CR리츠 두 종류가 있는데 현재 국내에는 CR리츠만 존재하고 있다. CR리츠는 다수 투자자로부터 자금을 모아 기업이 구조조정을 위해 내놓은 부동산을 매입해 운영하고 수익을 투자자에게 배분하는 페이퍼컴퍼니(Paper Company)방식의 리츠이다.투자자는 지분 공모에 직접 참여하거나 거래중인 주식을 매입하는 방식으로 투자할 수 있지만 역시 최초 지분공모시에 투자에 참여하는 게 좋을듯하다. CR리츠는 대부분 사무용 빌딩을 운용하여 임대수입을 배당하는 형태의 리츠회사인데 코크랩1호는 한화빌딩과 대한빌딩,코크렙2호는 신원빌딩과 하나로빌딩에,교보메리츠퍼스트는 대한항공 연수원과 사원아파트에 투자되고 있다. 또한 2003년 5월에 상장한 리얼티1호는 로즈데일빌딩(수서),엠바이엔빌딩(분당), 세이백화점(대전)에 투자되고 있으며 코크렙 3호가 한화증권빌딩,아이빌, 힐타운빌딩에 투자되었고 2004년 1월에 상장한 메쿼리 센트럴오피스는 763.03억원의 자본금으로 극동빌딩에 투자되어 11%이상의 높은 배당률을 예상하고 있다. 이렇듯이 여러 가지 장점을 가지고 있는 리츠의 매력을 다시 6가지 정도로 정리하자면 첫째로 높은 배당금을 들 수가 있다. 2002년 1월 30일에 최초 상장한 교보메리츠의 경우 8.04%의 배당률을 나타내고 있고 2003년 5월 13일에 상장한 리얼티 1호의 경우 무려 11.67%의 배당률을 나타내거나 예상하고 있다. 이렇듯이 높은 수익률을 나타내고 있기 때문에 최근에 시중금리의 소폭하락으로 인하여 다시 3%대로 떨어진 시중금리수준을 감안하자면 리츠의 매력 중에서 으뜸이라고 할 수가 있다. 두 번째로는 안정적인 이율이라고 할 수가 있다. 물론 부동산경기의 급격한 폭락으로 인하여 공실률이 늘어나면서 임대수입에 대한 위험이 커진다면 예외일수 있겠지만 일반 주식투자나 기타 자산의 운용보다는 안정적으로 목표수익률을 거둘 수가 있다는 점이 리츠의 두 번째 매력이다. 세 번째로는 분산투자효과를 들 수가 있다. 투자자 입장에서 주식시장에 30%와 정기예금이나 채권시장 등의 안전자산에 40%투자하고 나머지 20%~30%를 리츠에 투자할 수가 있기 때문에 소액투자가 가능하다는 점을 십분 활용한다면 분산투자효과를 톡톡히 거둘 수가 있을 것이다. 네 번째로는 인플레이션 헷지(hedge)성이 있다. 현금가치가 하락하는 물가상승시 부동산가격도 상승한다고 보면 물가상승시에도 현금가치가 하락하지 않는 기능이 있기 때문에 인플레이션의 경기상황에서도 충분히 남들보다 앞선 재테크를 할 수가 있다는 점이다. 리츠의 매력 다섯 번째로는 낮은 주가변동성이다. 주식의 경우에는 경기에 따라서 등락이 심한데 비해 상대적으로 상업용부동산에 투자되는 리츠의 경우에는 일반주식투자와 비교해서 주가의 변동성이 그만큼 낮기 때문에 안전성을 확보할 수가 있다고 할 수 있다. 마지막으로는 역시 부동산에 대한 소유만족감을 들 수가 있다. 소액투자만으로도 부동산에 대한 소유의 만족감을 얻는다는 게 돈으로 환산할 수 없는 또 하나의 리츠의 매력이라고 사료된다. 이상과 같은 특징에서 REITs상품은 주식과 채권의 중간적인 성질을 지닌 것으로서 주식을 hige risk & hige return, 채권을 low risk & low return이라 하면, REITs상품은 나름대로의 risk를 부담하는 대신에 그 나름대로의 return을 기대할 수 있는 middle risk & middle return의 금융상품이라고 정리할 수 있겠다. 자...그럼 리츠의 투자시에 어떤점을 주의해야 할까? 모든 투자가 그렇듯이 고수익에는 반드시 따르는 게 고위험이다. 리츠 역시 투자할 부동산의 수익성과 안정성 등을 꼼꼼하게 따져보아야 한다는 점이다. 리츠가 안정적이라고는 하지만 부동산 경기가 위축되어 가격이 폭락하는 등의 위험이 만에 하나 현실화된다면 손해를 볼 수도 있는 건 당연한 일이다. 이런 이유로 이왕 리츠에 투자할 거라면 리츠사들이 제시한 사업계획서, 투자계획서 등을 챙겨서 보유자산이나 운영 방식을 체크할 필요가 있다. 투자대상 부동산의 종류가 다양하고 입지여건 등의 수익성에 대한 조건이 각각 다르기 때문에 투자대상에 따라서 배당수익률도 2%~3%가량 차이가 나므로, 자신의 투자성향에 맞는 상품을 고르는 것도 중요하다. 또한 투자설명서에는 보유자산이나 운영방식 외에도 계약조건 등 필수 사항이 담겨있으며, 이를 통해 향후 본인에게 돌아오는 수익률에 대한 전망도 어느 정도는 계산이 가능하기 때문에 반드시 충분한 점검과 확인이 필요하겠다. 항상 강조하는 사항이지만 리츠나 그 외의 투자를 함에 있어서 계획단계에서부터 나에게 맞는 대상인지의 여부와 위험성, 그리고 수익이 날만한 투자방법인지를 정확히 파악하는 능력을 길러야한다. 그러한 과정이 있어야만 나중에 일어날 수 있는 여러 가지 투자환경의 변화에 민첩하게 대처할 수 있기 때문이다. 많지 않은 자금으로 건물에 투자해서 임대료를 받으면서 보유에 대한 만족감도 느낄 수 있는 리츠... 봄의 화창함을 느끼면서 나도 건물주라는 생각을 하며 뿌듯함을 느껴보는 것도 좋지 않을까? ※ 본 글은 ‘나의 금융생활 네트워크’ Daum 금융플라자(http://home.finance.daum.net/)에서 제공하며, 당사의 허락 없는 무단 전제를 금합니다. |
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