첫째, 청약저축 가입자는 청약예금으로 전환이 가능한 반면 청약예금 가입자는 청약저축으로 전환이 되지 않는다. 변경 후 임대주택과는 영영 이별이란 얘기다. 또한 판교에 청약하기 위해 통장을 전환하거나 평형변경을 했다면 2년 내에는 평형변경을 할 수 없으므로 결코 부화뇌동(附和雷同)해서는 안 된다.
둘째, 내년에 원가연동제, 채권입찰제가 시행되는 것을 명심해야 한다. 원가연동제가 시행되면 전용면적 25.7평 이하 물량은 지금보다 20-30% 저렴해지는 반면, 채권입찰제에 해당되는 25.7평을 초과하는 물량은 분양가가 오히려 지금보다 10-20% 오를 전망이다. 그러므로 무주택1순위자들과 청약경쟁을 피하기 위해 중·대형 평형에 청약한다면 평당 가격이 1500만원 이상도 될 수 있음을 간과해선 안 된다.
이제까지 판교에 대해 알아보고 청약하기 위해 어떤 전략을 세워야 되는지 말했지만, 미리 예산을 짜보고 자금 조달을 위해 은행 대출 가능액을 미리 확인하는 작업도 병행하면서 투자전략을 세우는 것이 가장 중요하다.
◆ 무주택 1순위자란?
판교 같은 투기과열지구 내에서 만 35세 이상의 사람으로 5년간 당첨사실이 없으면서 무주택자인 세대주를 이르는 말이다. 현 방침은 무주택 세대주에게 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 건설량의 75%를 우선 공급하게 되어있다. 그러므로 판교분양시기인 2005년부터 2008년까지 무주택1순위 요건에 해당이 된다면 아파트 당첨확률이 그만큼 높아진다고 하겠다.
◆ 어떻게 하면 1순위가 될 수 있나요?
서울과 경기도 전역이 투기과열지구로 지정되어 있어 2002년 9월 5일 이후로 청약통장을 만든 사람 중 세대주가 아닌 사람과 세대구성원 모두를 합쳐 과거 5년 이내 당첨사실이 있거나 1가구 2주택 이상 보유자들은 1순위 청약이 제한된다. 따라서 2002년 9월 4일까지 청약통장에 가입한 사람 중 1순위 요건을 갖춘 사람은 세대주 여부와 관계없이 청약 1순위 자격이 부여된다.
가끔 "투기과열지구내에서만 당첨사실이 없으면 되는가?" 라고 묻는 사람이 있지만 결론은 '안 된다' 당첨여부는 지역을 논하는 것과는 무관하기 때문이다. 또한 투기과열지구가 아닌 곳에 주택을 2채 소유한다해도 마찬가지로 1순위 제한을 받는다. 게다가 세대 분리된 배우자 명의로 집을 마련한 뒤 자신은 무주택자 요건을 갖추려는 사람도 무주택1순위 혜택을 받지 못한다.
◆ 1순위 요건에 해당하지 않는데 어떡하죠?
1가구 2주택자라면 최초모집공고일전까지 집을 1채 팔면 1가구1주택에 해당되어 청약1순위 자격이 가능하며, 자신은 1순위제한을 받더라도 청약통장이 있는 자녀가 있을 경우 모집공고일 전까지만 자녀를 별도 세대로 구성해 세대주가 되면 자녀명의로 1순위 청약이 가능하다.
또한 2002년 9월 5일 이후로 남편은 청약저축 혹은 청약예금, 배우자는 청약부금을 들었을 때는 세대주인 남편 한사람만 1순위 청약이 가능하지만 최초모집공고일 전까지만 세대주를 배우자로 전환하면 배우자 명의로 1순위 청약이 가능해진다.
◆ 지금 성남시로 주소를 이전하면 30% 거주우선순위 혜택이 주어지나요?
아쉽게도 2001년 12월26일 이전부터 공고일 이전까지 주소가 성남시로 되어있는 사람에 한해서 성남시 거주우선순위 혜택이 주어진다. 판교택지개발지구의 경우 개발면적이 20만평 이상이기 때문에 거주기간이 필히 있어야 거주우선순위 혜택을 받을 수 있다.
◆ 성남 무주택1순위자와 수도권 무주택1순위자는 차이가 있나요?
중형 임대를 공급하지 않고 국민임대가 전용면적 18평 이하로만 이루어 졌다고 가정한다면, 전용면적 25.7평 이하인 총 물량 1만9600가구에서 6000가구(국민임대)를 뺀 1만3600가구가 일반 분양물량이며 성남거주자에게 4080가구(30%), 수도권 거주자에게 9520가구(70%)가 배정이 된다.
여기서 다시 성남지역 무주택1순위자는 4080가구 중 75%인 3060가구, 수도권 무주택1순위자는9520가구 중 7140가구가 우선 공급된다. 성남 거주 무주택1순위는 성남 무주택, 수도권 무주택, 성남 1순위, 수도권 1순위 등 네 번의 청약기회가 주어지는 반면, 수도권(서울, 인천포함) 무주택1순위는 수도권 무주택, 수도권 1순위 등 두 번의 청약기회를 갖게 되므로 성남 무주택1순위자가 더 유리하다고 할 수 있겠다.
◆ 무주택1순위자면서 청약예금 전용면적 102㎡ 초과에 해당되는 청약예금통장을 가지고 있다면 ?
청약예금을 최초모집공고일전까지만 전용면적 102㎡ 이하인 청약예금으로 변경하면 바로 85㎡ 이하 에 해당되는 아파트에 청약이 가능하므로 청약 시 무주택우선순위 혜택을 받을 수 있다.
다만 큰 평형에서 작은 평형으로 변경할 때는 바로 작은 평형으로 사용이 가능하지만 작은 평형에서 큰 평형으로 청약통장을 변경할 경우 1년간은 변경 기존 평형으로 청약가능하며 전환 1년 후부터 변경한 평형에 청약할 수 있다. 또한 평형변경은 2년에 한번만 변경이 가능하므로 평형을 변경한 후에는 2년 안에 다시 평형을 변경할 수 없다.
