금융

서울토박이인 김윤중과장(35)은 태어나서 지금까지 서울에 살면서 서울시의 부동산정책이 투자를 생각하기 시작했던 10여년 동안 지금처럼 정신 없었던 적은 없다고 한다. 그러한 이유의 중심에는 뉴타운이라는 새로운 단어의 탄생때문이다.

서울시에서는 강북과 강남과의 균형적 발전을 위해서 2002년 10월에 뉴타운계획을 발표하면서 뉴타운개발계획, 균형발전 촉진지구등 일반인들이 처음 접해보는 정책들을 내어놓았다.

그렇지만 김과장이 당황만 하고 있고, 건너집잔치로만 생각한다면, 투자를 생각하는 투자자로서는 투자자격이 없다. 이미 뉴타운후보지로 선정된 곳이 어디이며, 어떠한 변화가 일어났는지 또 뉴타운이 무엇인가를 정확히 이해하는 것이 올바른 투자자의 마인드이기 때문이다. 현재 뉴타운이 벌써 2차까지 지정되고 있고 3차 예정지를 자치구들이 신청해 놓은 상황이다.

뉴 타운이란 우리나라에서 처음 시작하는 방식이 아닌, 영국과 일본등에서 개발되었던 방식의 일종으로 종전 소규모 단위의 재개발사업을 광역단위의 생활권을 대상으로 종합 개발하고, 민간에 의존해왔던 도로나 공원 등의 도시기반시설을 시가 적극 지원하는 방식을 말한다.

예를 들어 성동구 상왕십리동(도심형) 일대처럼 가로변에 상가나 공장이 밀집하고 지역 내부에는 노후주택과 소형제조업 등이 뒤섞여 있는가 하면 도로나 공원 등 도시기반시설이 제대로 돼있지 않은 지역은 주거와 상업. 업무기능이 복합된 고층 아파트와 주상복합건물, 판매시설 등으로 새롭게 꾸며지는 형태를 말한다.

뉴타운 일정

1. 추진일지

2002. 10월 24일. 서울시 『뉴 타운 사업계획』 계획 발표
2002. 11월 5일. 길음 왕십리 뉴 타운 사업계획 지역에 ‘건축행위 제한' 공고
- 서울시, `뉴 타운` 시범지역 가운데 하나인 은평구 진관 내.외동과 구파발동 일대의 개 발행위 허가가 제한

- 향후 도시개발사업 시행에 따른 주민들의 사유재산 침해 등이 추가로 발생하지 않도록 하기 위해 고시 일로부터 개발계획이 확정될 때까지 개발행위허가를 제한

- 제한대상은 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 경작 목적을 제외한 토지의 형질 변경, 토 석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등.

2002. 11월 15일. 강북 뉴 타운 사업시행 자로 ‘국토개발원’을 선정
2002. 11월 18일. 위장전입자에 대한 시.구합동조사 실시

- 이번 뉴타운 개발계획을 이용해 반사적 이익을 얻기 위한 위장전입자에 대하여 시.구 합동조사를 실시하여 위장전입여부를 조사하여 위장전입을 근절.

- 합동조사의 집중적인 조사대상은 직장이나 사업 등 특별한 사유가 없이 전입한 세대, 사회통념상 1세대용 주거공간에 다수가 전입한 세대 등이다. 2002. 11월 20일. 건교부, 3개 뉴 타운을 포함한 서울시 전역을 ‘토지거래허가구역’ 지정

- 대상지역 : 15.65㎢(약473만평)

* 은평 뉴타운 지역은 개발제한구역으로서 토지거래허가구역으로 기지 정되어 있으므로 제외.
- 지정기간 : 5년 (’02.11 ’07.11말)
- 허가대상면적

2002. 11월 20일. ‘이주대책 기준일’을 2002. 11. 20일로 공고 2003. 3월말. 3개 뉴 타운의 사업계획 완료

2) 개발방식

도시 개발법에 의거 공영개발 또는 민간주도 방식으로 종합개발 하는 유형, 주택재개발 사업은 종전과 같이 민간부문이, 도시기반시설은 시 또는 자치구가 시행하는 유형으로 개발 함

3) 시범대상지역

가. 선정기준

- 개발이 시급한 노후 주거지 밀집지역과 저개발지역 등을 대상
- 구릉지, 그린벨트등 자연 조건, 도심. 시 외곽 주거중심지 등 위치적 조건 고려
- 공영(사용 수용 환지)개발과 민간개발 등 다양한 도시개발 방식 적용 가능성을 종합 고려
- 주거 중심형, 도심형, 신시가지형 뉴 타운개발 등 사업유형별로 1개소씩 총 3개소 선정

나. 시범사업 지역


4) 추진절차

- 대상지 입안 및 신청(개발기본계획 수립) 뉴타운 개발구역 지정 종합도시개발계획 및 도시 구조개선 사업계획 수립 사업시행

1차 뉴타운 개발의 특색 및 현황

1차 뉴타운으로 조성되는 곳은 성북구 길음동과 성동구 상왕십리동, 은평구 진관내·외동이다. 뉴타운 세 곳은 지역여건에 따라 각기 특색을 달리해 조성되는데, 길음동은 여러 개의 재개발권역을 묶어 개발하는 주거중심형으로, 상왕십리동은 주거와 상업, 업무기능을 복합적으로 개발하는 도심형으로, 진관내·외동은 환경친화적인 신시가지로 거듭난다.

가. 길음 뉴타운

주거 중심형 뉴타운으로 개발될 '길음 뉴타운'은 재개발 구역 밀집지로 개발이 이미 상당 수준 진행된 상태. 하지만 뉴타운을 추가 지정할 경우 주변 사업지가 '0순위' 후보지여서 발전 전망에 대한 기대감이 크다. 교통여건의 확충으로 앞으로 더욱 가격상승이 예상되는 지역이다.

길음동 재개발 1, 2, 4∼8구역과 정릉 재개발 9구역이다. 길음 1, 2, 4구역은 아파트 분양까지 마치고 공사가 진행 중이다. 나머지 길음 7,8구역과 정릉 9구역은 재개발 구역으로 지정 신청한 단계다.

뉴타운으로 지정한 곳에서는 평균 8년 정도 걸리는 재개발 사업기간을 6년 이내로 줄여 주기로 했다. 따라서 길음 7, 8구역과 정릉 9구역이 뉴타운 지정에 따른 최대 '수혜주'가 됐다. 서울시는 뉴타운 조성을 위해 주택 재개발사업은 민간기업에 맡기고 도로 학교 공원 등 기반시설을 지원해 줄 방침이다.

나. 왕십리 뉴타운

도시 기능의 다변화를 위해 준주거지역과 상업지역을 각각 15%씩 확보하기로 했다. 주거지역 비율이 크게 줄어듦에 따라 왕십리 뉴타운엔 5∼7층 높이의 중저층 아파트가 고밀도로 들어서게 된다. 용적률은 최대 230%까지 적용된다.

이는 저밀도 개발을 위해 용적률을 150%까지 적용하는 은평 뉴타운이나 18∼25층 높이의 고층 아파트가 주류를 이루는 길음뉴타운과 다른 것이다. 고밀도로 인한 생활여건의 악화는 친환경적인 도시 설계로 보완할 계획이다.

왕십리뉴타운에는 남북을 잇는 길이 600m, 폭 13.5m의 보행전용 가로(街路)공원과 중앙광장, 5개의 소공원 등이 조성된다. 또 청계천 복원사업과 연계해 뉴타운을 관통하는 인공 실개천을 만드는 방안도 추진된다.

사업 개요
가. 위 치 : 성동구 상왕십리동 440번지 일대
나. 면 적 : 32만 4천㎡(9만 8천평)
다. 건립예정 : 6,000가구 21,000명(종전 2,358동 4,275가구 11,800명)
라. 지역특성 : 일반주거지역, 일반상업지역, 중심지미관지구
- 가로변 상가 및 공장 입지
- 구역내부 주택 및 소규모 제조업 등 혼재
마. 개발방식 : 도시 개발법에 의거한 도시개발사업(사용,수용 또는 환지)
도시재개발법에 의거한 재개발사업 (민간)혼용
바. 개발방향 : 상업, 업무기능과 주거기능이 조화를 이루는 복합개발
- 청계천로변, 왕십리길 : 상업.업무 기능
- 상왕십리 역세권 : 주상복합
- 기타 간선도로변 : 판매시설, 내부블럭 : 주거기능
사. 추진계획
- 전체를 3개 구역으로 분할하여 단계별 사업 시행
우선시행구역:1구역8만3천㎡(2만5천평)-1,300가구(4,500명) 건립계획
2,3구역 : 도시기반시설을 시에서 시행하여 민간개발 유도
아. 총 사업비(추정) : 5,246억원 (보상비 3,678억원, 공사비 1,568억원)
- 1구역 사업비 : 3,582억원 (보상비 2,236억원, 공사비 1,346억원)
분양금 회수 2,000억원, 실제소요재원 1,582억원
자. 추진일정
- 종합 도시개발 계획수립 : 2002. 10 2003. 3
- 구역지정(공청회, 협의, 도시계획심의) : 2003. 3 2003. 6
- 사업시행자 지정 및 이주대책 시행 : 2003. 7 2003. 12
- 1구역 공사 시행 : 2004. 1 2005. 12
- 2, 3구역 도시기반시설 공사 : 2005.1 2006.12
차. 사업효과
- 청계천복원사업과 연계시행으로 청계천주변 정비효과 증대
- 도심 직주근접형 개발에 의한 도심공동화 방지

다. 은평 뉴타운

`은평뉴타운 개발 기본구상(안)'은 `리조트같은 생태 전원도시'와 `다양한 계층, 세대가 더불어 사는 도시'라는 2가지를 개발방향으로 하고 있다.

사업 개요

가. 위 치 : 은평구 진관 내.외동, 구파발동 일대
나. 면 적 : 359만 3천㎡(가용면적 : 약 210만㎡)
다. 건립예정 : 11,500가구 32,200명(종전 3,982동, 8,721가구, 25,100명)
라. 지역특성 : 개발제한구역, 자연녹지지역
마. 개발방식 : 도시 개발법에 의한 도시개발사업으로 추진
바. 개발방향 : 주거 생태 문화 상업 등의 도시기능을 가진
신시가지형 뉴 타운 조성
사. 추진계획
- 전체를 5개 구역으로 분할해서 단계별 시행
-우선시행구역:1구역75만㎡(22만7천평)-3,120가구(8,700명) 건립 계획
아. 총 사업비(추정)
- 총 1조 9,654억원 (보상비 1조5,514, 조성비 1,577, 폐기물 처리 등 2,563)
도시개발공사 자체예산(기채 승인)으로 초기투자하고 사업
시행시 분양금으로 전액 회수 원칙
자. 추진일정
- 개발제한구역 해제 주민 공람 공고 : 2002. 11
- 관계기관 협의 (건교부, 환경부, 군부대 등) : 2002. 11
- 종합도시개발계획 수립 : 2002. 11 2003. 6
- 도시개발구역지정 및 개발제한구역해제 : 2003. 6 2003. 7
- 1구역 이주대책 및 공사 시행 : 2003. 7 2006. 5
- 2구역 5구역 사업시행 : 2004. 9 2010. 12
차. 개발효과
- 개발 낙후지역 시가지를 정비하여 생활환경 개선
- 임대주택 조성 등을 통한 서민 주거생활 안정기여

은평 뉴타운 세부내용
은평 뉴타운 전체 면적의 약 38%를 녹지로 조성하고, 북한산과 진관근린공원, 서오릉자연공원 등 경관요소와 창릉천 등 북한산에서 흘러나오는 물을 활용, 주택단지를 분산한다.

또 간선도로는 뉴타운 외곽에, 타운내 집.분산도로는 최소 수준으로 각각 배치하고 전 구간을 녹화 보행전용로와 자전거도로로 연결한다. 주택단지도 일률적인 높이나 판상형의 획일적인 형태를 지양, 같은 단지라도 높낮이가 다르고 주변 경관 요소를 고려해 배치한다.

이를 위해 인구 약 3만2천∼3만5천명 규모의 도시공간구조를 보행권, 통학권,일상생활권 등을 고려해 초등학교 반경 1㎞ 이내의 4개 소생활권으로 나누고 소생활권 2개 단위로 근린공공시설과 학교시설을 설치한다.

그린 네트워크 구축을 위해 진관내동 창릉천과 진관근린공원, 진관외동 진관근린공원과 갈현근린공원을 녹지축으로 연결하고, 산지형 보전지역은 자연형 근린공원으로, 못자리골 일대와 폭포동 일대는 자연형 습지공원을 각각 조성한다.

일부 복개된 실개천은 선형을 원래대로 복구, 지구내 중심 선형수경축으로 조성하고 주변에 산책로나 자전거도로를 만든다. 서울시는 전체를 3개 구역으로 나눠 1단계는 2006년 사업을 마치고 나머지는 2008년까지 완료할 계획이다.

2차 뉴타운 대상지

서울 용산구 이태원·한남·보광동 일대 33만여평 등 서울시내 12개 지역이 뉴타운 2차 개발대상지역으로 추가 선정됐다. 또 강북구 미아동과 성북구 하월곡동 일대 14만평 등 5개 지역이 권역별로 상업·업무시설을 갖추고 지역거점 역할을 하는 균형발전 촉진지구로 처음 지정됐다.

서울시는 '뉴타운·균형발전촉진지구 지정 및 개발계획'을 오는 2012년까지 연차적으로 추진할 계획이다.

종로구 평동 등 서울시내 12곳이 2차 뉴타운으로, 성북구 하월곡동 등5곳은 균형발전촉진지구로 각각 선정돼 내년부터 개발된다. 또 특수목적고나 자립형 사립고가 없는 14개구에 이들 학교가 1개교 이상씩 들어선다.

이와 함께 내년부터 서울 미아지역(380만평)을 시작으로 2012년까지 강북과 서남권 10여 곳이 주거와 업무ㆍ상업ㆍ교육시설 등을 함께 갖춘 '자족형 복합도시'로 조성된다.

우선 4대문 안과 강남에 집중된 도시공간 구조를 분산시키기 위해 2012년까지 강북과 서남권 지역 10여 곳에 뉴타운과 균형발전 촉진지구를 중심으로 반경 2∼3㎞의 생활권별로 '자족형 복합도시'를 조성할 예정이다.

자치구별 중심거점지역으로 육성되는 균형발전촉진지구로는 성북구 하월곡동과 강북구 미아동, 동대문구 용두동, 서대문구 홍제동, 마포구 합정동, 구로구 가리봉동 등 5곳이 선정되었다.

제3차 뉴타운

현재 3차 뉴타운이 신청된 상태로 10여개의 자치구가 신청된 상태로 지정을 기다리고 있는 상황이다.

투자시 반드시 알고 있어야 할 뉴타운 개발효과 및 문제점

뉴타운 지구로 지정됐다고 해서 바로 개발이 되는 것은 아니다. 시는 2차 대상지 중 '개발기본계획'이 완료되거나 지역 주민등과의 이해 관계가 조정되는 등 개발준비가 완료된 지역부터 ① 개발의 시급성, ② 개발계획의 적정성, ③ 권역별,지역간 형평성, ④ 자치구와 주민의 추진의지 등을 따져 우선사업 시행지구로 선정, 개발할 방침이다.

뉴타운 지구의 개발은 공공부문이 종합 개발계획을 세우면 이 계획에 맞춰 도로 등 기반시설은 공공부문이, 주택건축은 민간부문 또는 공공부문이 맡는 방식으로 진행된다. 시는 개발 방식으로 주택 재개발 방식보다는 주민 동의를 받기 쉬워 사업 기간을 단축할 수 있는 '도시개발방식'을 신규 도입할 계획이다.

이렇듯 뉴타운으로 지정되는 곳은 가격이 오르기 마련이다. 투자자의 입장에선 보상이 어떻게 진행될지를 파악하여야 하며, 이러한 뉴타운으로 지정되는 인근에서 급매물로 나오는 아파트나, 상가등에 관심을 가지고 접근하여야 한다.

◇ 뉴타운=서울의 균형 발전을 위해 낙후된 지역을 집중 개발하는 '미니 신도시'. 민간업자들의 마구잡이 재개발을 막기 위해 서울시가 개발 계획에 관여해 도로.학교.공원 등 도시기반시설을 지원하고 주택 건축은 민간 또는 공공부문이 추진한다.

◇균형발전 촉진지구=지역 경제 활성화 및 시민들의 편의 생활을 위해 업무.상업기능을 담당하는 거점. 도로 등 도시기반시설 건설이 우선 지원되며 상업지역 확대.용적률 제한 완화 등이 뒤따른다.

◇ 토지거래 허가구역.
투기억제를 위해 일정 면적 이상의 토지를 거래하려면 지자체장의 허가를 얻어야 하는 지역. 1978년 토지거래허가제가 마련됐고 85년 대덕연구단지에 대해 처음 지정되었다.